En Soluciones y Mediaciones queremos remitidos los nuevos acuerdos aprobados por la Comisión de Unificación de Criterios Profesionales en la reunión celebrada el pasado 18 de diciembre de 2014 y que posteriormente fue ratificada por la Junta de Gobierno en su reunión del 20 de enero de 2015.
Cuestión 1
¿Son válidas las clausulas estatutarias que fijan un quórum diferente al establecido en la LPH para la adopción de acuerdos?
Acuerdo 1
En virtud de la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Propiedad Horizontal “La presente ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma.”
En consecuencia, no serán válidas las cláusulas que fijen para la adopción de los acuerdos un quórum inferior o superior al previsto en la Ley de Propiedad Horizontal así como el quórum requerido para celebrar la junta en primera o segunda convocatoria primando en todo caso lo dispuesto en la ley al tener sus normas un carácter imperativo y no dispositivo por parte de los propietarios.
Cuestión 2
¿Es válida la convocatoria efectuada por el presidente o del 25% de propietarios o de cuotas de participación sin comunicárselo al Secretario-Administrador?
Acuerdo 2
En virtud del artículo 16.1 y 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, “La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.”
En consecuencia y, a tenor de lo establecido en el citado artículo, si se cumplen con los requisitos previstos, la convocatoria será válida aún cuando no se convoque al Secretario-Administrador.
No obstante lo anterior, con la finalidad de garantizar una seguridad jurídica en la adopción de los acuerdos, es aconsejable que tanto la convocatoria como la redacción del acta y su posterior envío las realice siempre el Secretario-Administrador como órgano de gobierno nombrado al efecto por la Junta de Propietarios.
Cuestión 3
Supresión de obras arquitectónicas. Ante la posibilidad de acometer la obra por el portal principal o la entrada de servicio, u otras entradas, ¿tiene la comunidad la obligación de realizarla por la entrada principal? ¿Qué quórum sería necesario para la elección de la entrada?
Acuerdo 3
Cuando se realizan obras para la supresión de barreras arquitectónicas en un inmueble, independientemente de la fecha en que fue construido, dichas obras consisten en la realización de los trabajos necesarios o la instalación de los mecanismos adecuados, para facilitar el acceso y la utilización a personas con algún tipo de incapacidad, a zonas que anteriormente no eran accesibles, con el fin de garantizar la no discriminación, independencia y seguridad de dichas personas. De esta forma, se está generando lo que se denomina “Itinerario accesible”.
Dicho itinerario accesible, deberá cumplir unas determinadas condiciones en relación con los desniveles, espacios de giro, pasillos y pasos, puertas, pavimentos y pendientes, todos ellos establecidos en el Código Técnico de la Edificación.
De acuerdo con el mencionado Código, en su Documento Básico DB-SUA, punto 9. Accesibilidad, en su artículo 1.1.1 se establece lo siguiente:
1.1.1 Accesibilidad en el exterior del edificio
1. La parcela dispondrá al menos de un itinerario accesible que comunique una entrada principal al edificio, y en conjuntos de viviendas unifamiliares una entrada a la zona privativa de cada vivienda, con la vía pública y con las zonas comunes exteriores
En las notas aclaratorias del Ministerio de Fomento sobre este artículo, se establece lo siguiente:
Accesibilidad en parcelas sin zonas exteriores
En aquellas parcelas en las que no existan zonas exteriores, el itinerario accesible se reduce al cumplimiento de las condiciones de accesibilidad de la entrada principal al edificio o establecimiento desde la vía pública.
Queda claro en el artículo que define la accesibilidad al edificio, que el itinerario accesible, debe comunicar una entrada principal del edificio. Este precepto se vuelve a mencionar en las aclaraciones del Ministerio de Fomento, cuando expone que el cumplimiento de las condiciones de accesibilidad se deberá realizar desde la entrada principal al edificio. Por tanto, en ambos, se expone que el itinerario accesible deberá comunicar una entrada principal del edificio.
Reforzando lo comentado anteriormente, vuelve hacer hincapié, en su artículo 1.1.3, relativo a la accesibilidad en las plantas del edificio, donde se vuelve a mencionar como acceso accesible la entrada principal accesible al edificio:
1.1.3 Accesibilidad en las plantas del edificio
1. Los edificios de uso Residencial Vivienda dispondrán de un itinerario accesible que comunique el acceso accesible a toda planta (entrada principal accesible al edificio, ascensor accesible o previsión del mismo, rampa accesible) con las viviendas, con las zonas de uso comunitario y con los elementos asociados a viviendas accesibles para usuarios de silla de ruedas, tales como trasteros, plazas de aparcamiento accesibles, etc., situados en la misma planta.
En las notas aclaratorias del Ministerio de Fomento, se expone:
La disposición derogatoria del Real Decreto 173/2010, de 19 de febrero, por el que se incorporan al CTE las condiciones de accesibilidad para personas con discapacidad, deroga cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en dicho Real Decreto. Por lo tanto, el conjunto de las condiciones básicas de accesibilidad en los edificios aprobadas por el Real Decreto 505/2007, de 20 de abril, están derogadas, siendo las vigentes las aprobadas por el Real Decreto 173/2010 e incorporadas al CTE.
Por tanto, en la actualidad, el Código Técnico de la Edificación, con las incorporaciones aprobadas por el Real Decreto 173/2010, son las vigentes en la actualidad, dado que tiene rango superior que las normas u ordenanzas de carácter municipal o autonómico.
En consecuencia, si existen ambas opciones y ambas son viables técnicamente, debe primar que la ejecución de la obra se realice por la entrada principal del edificio.
En la adopción del acuerdo deben tenerse en cuenta la viabilidad técnica o económica de la propuesta, justificándose sólidamente al acuerdo final para evitar posibles impugnaciones.
Cuestión 4
¿Cómo debe actuar el Secretario-Administrador cuando, teniendo autorización del propietario para notificarle por correo electrónico, los mails son devueltos o no leídos?
Acuerdo 4
En virtud del artículo 9.1.h de la Ley de Propiedad Horizontal, el propietario tiene la obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de secretario el domicilio a efectos de citaciones y notificaciones así como el cambio del mismo.
Las notificaciones por correo electrónico realizadas por el Secretario-Administrador a los propietarios serán válidas con arreglo a los siguientes criterios:
- Es necesaria una comunicación por escrito del propietario interesado al Secretario-Administrador en el que manifieste su autorización para recibir las notificaciones en la dirección de correo electrónico facilitada.
- Para aquellos asuntos de especial interés como son: la convocatoria a Juntas Generales de Propietarios, cierres contables, actas de las Juntas Generales de Propietarios, se debe mantener el medio que habitualmente se utilice.
- Para el resto de los asuntos, es válida la notificación realizada por correo electrónico siempre y cuando exista el consentimiento expreso y previo del propietario.
- En el caso de los correos electrónicos no leídos, se presumen notificados desde el momento en que el propietario ha autorizado y facilitado su dirección para que le practiquen por este medio todas las notificaciones relativas a la comunidad.
En cuanto a los correos electrónicos devueltos, en este caso deberá notificarse al propietario en la forma prevista en el art. 9.1.h de la Ley de Propiedad Horizontal que establece lo siguiente:
“Es obligación del propietario comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.”
Debemos tener presente que la Ley de Propiedad Horizontal sólo establece a efecto de notificaciones y comunicaciones el domicilio designado por el propietario, en su defecto la dirección de la propiedad y subsidiariamente la notificación a través del tablón de anuncios.
Noticia vía: CAFMadrid