¿Posibilidad de anular la adquisición de la propiedad de la vivienda?

El adjudicatario tras un proceso de ejecución hipotecaria queda protegido como tercero hipotecario, aunque se declare nula la hipoteca que dio lugar al procedimiento TS , Sala Primera, de lo Civil, 20-4-2016 SP/SENT/850201

En el presente caso se discute la posibilidad de anular la adquisición de la propiedad de la vivienda por el adjudicatario tras un proceso de ejecución hipotecaria, ante la nulidad del contrato de préstamo hipotecario que dio lugar a dicho procedimiento.

En el supuesto litigioso, el demandado adquiere el inmueble tras un proceso de ejecución hipotecaria promovido por quien era el titular acreedor de la carga según consta en el Registro de la Propiedad, siendo la cuestión a determinar si dicho adquiriente reúne los requisitos establecidos en el art. 34 Ley Hipotecaria, a los efectos de quedar protegido como tercero hipotecario, ante la posible declaración de nulidad de la hipoteca que dio origen al procedimiento.

Hay que tener en cuenta, que el actor no alega que el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que la vivienda resultó adjudicada, tuviera alguna irregularidad, como podría ser la omisión de algún trámite esencial, que diera lugar a su nulidad, lo que implicaría la aplicación del art. 33 LH, es decir, que la inscripción en el Registro no convalida los actos o contrato que fueran nulos con arreglo a las leyes y por tanto, la no aplicación del art. 34 LH a favor del demandado.

Los actores consideran que el demandado no puede gozar de la protección que brinda el citado artículo, y alegan como fundamento de tal pretensión, el que el procedimiento de ejecución hipotecaria en el que resultó adjudicatario de la vivienda es nulo, solo y por el único motivo, de que era nula la hipoteca que sirvió como título ejecutivo.

El motivo que se alega para la declaración de nulidad de la hipoteca es el hecho de haber sido constituida por uno de los cónyuges, estando el otro judicialmente incapacitado, sin contar con la autorización judicial previa.

El Tribunal Supremo, considera que la posible anulabilidad del contrato de constitución de la hipoteca, pese a no ser sanado por su inscripción en el Registro de la Propiedad, conforme establece el art. 33 LH, no implica la nulidad o anulabilidad de la venta o adjudicación judicial de la vivienda al demandado.

El art. 34 LH establece una protección al adquiriente de forma onerosa y de buena fe de un bien inmueble, cuando dicha adquisición se ha realizado de quien aparece en el Registro con facultades para transmitirlo y se ha procedido a su inscripción, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante por causas que no consten en el Registro, es decir, con dicho precepto se pretenden proteger las adquisiciones de un tercero que adquiere de quien no es dueño, ya que salva el defecto de la titularidad o poder de disposición del transmitente, que según el Registro, aparece con facultades para transmitir la finca.

Y este es precisamente el supuesto que se da en la presente resolución, ya que pese a la posible nulidad de la hipoteca que servía como título al ejecutante y que dio lugar al procedimiento de ejecución en el que resultó adjudicatario el demandado, este proceso no goza de ninguna irregularidad, y el adquiriente adquiere la vivienda de quien figuraba en el Registro como titular del derecho e inscribe su adquisición, lo que implica que en base al art. 34 LH deba quedar protegido en su titularidad como tercero hipotecario y que su adquisición no deba ser declarada nula.