Como en años anteriores (2015, 2013), desde Soluciones y Mediaciones queremos transmitiros los nuevos acuerdos aprobados por la Comisión de Unificación de Criterios Profesionales, en reunión de 13 de diciembre de 2018, y posteriormente ratificados por la Junta de Gobierno en su reunión de 24 de enero de 2019. Muchos de ellos tienen que ver con la Ley de Propiedad Horizontal.
PRIMERA CUESTIÓN
Una junta ha sido convocada por quien ya no es presidente de la comunidad dado que ha vendido su casa. Dos propietarios han impugnado judicialmente los acuerdos adoptados en dicha junta alegando la falta de legitimación para convocarla.
¿El plazo para impugnar los acuerdos es de 3 meses o de 1 año?
ACUERDO
De conformidad con lo establecido en el art. 13 de la LPH, el cargo de presidente solo puede ser ejercido por quien sea propietario.
Por otro lado, el art. 16 de la LPH señala que se encuentran legitimados para convocar una junta el presidente o la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
En consecuencia, quien ya no es presidente no puede convocar una junta. No obstante, lo anterior, si así se hubiese hecho, solo será válida la convocatoria y los acuerdos adoptados en la misma, si dentro del orden del día se incluye el punto relativo al cambio y nombramiento de un nuevo presidente.
Para evitar este tipo de situaciones, cuando el presidente de la comunidad solicite un certificado de deudas para aportarlo con el contrato de compraventa, el Secretario-administrador debe solicitarle que convoque una junta incluyendo como punto dentro del orden del día el nombramiento del nuevo presidente. En caso contrario, puede alegarse una falta de legitimación para convocar una junta.
SEGUNDA CUESTIÓN
Protocolo de actuación del Secretario-administrador en la solicitud y emisión del certificado de deudas.
ACUERDO
El art. 9.1.e de la LPH dice a este respecto lo siguiente:
“En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.”
Cuando el propietario solicita un certificado de deudas al Secretario-administrador, es aconsejable seguir el siguiente protocolo de actuación:
- El Secretario debe emitir el certificado en los 7 días siguientes a su solicitud.
- Es de utilidad disponer de un impreso de solicitud de certificado de deudas que deberá cumplimentar el propietario solicitante con sus datos personales (nombre, apellidos, DNI), datos de contacto (teléfono y correo electrónico), propiedad sobre la que pide el certificado de deudas, fecha de la solicitud y firma, donde debe informarse, en su caso, del importe de emisión del mismo.
- Con la entrega del certificado, el propietario deberá firmar un documento de entrega, acompañando, si se estima preciso, otros documentos que pudieran ser de interés, como por ejemplo, estatutos, reglamentos de régimen interno, normativas de obras, últimas cuentas y presupuestos aprobados, acta de la última Junta de Propietarios, etc…
TERCERA CUESTIÓN
Revisión del criterio adoptado por la Comisión relativo al campamento de verano que a continuación se transcribe:
“Mayoría necesaria para la adopción del acuerdo de instalar por parte de algunos propietarios un campamento de verano en elementos comunes de la finca con un uso sin exclusividad de dichas instalaciones.
Para ello, se contrataría una empresa que prestase el servicio por medio de monitores.
- Responsabilidad de la comunidad en caso de accidente.
- ¿Puede considerarse un nuevo servicio de la finca?
- Ante los posibles daños ocasionados en la finca por los participantes de las actividades, ¿quién debe hacerse cargo de su reparación?
- ¿Qué documentación debe solicitar la comunidad a la empresa contratada para que asuma su responsabilidad?
- -Si participa algún niño que no sea hijo de un propietario o arrendatario, ¿qué consecuencias tendrían?
ACUERDO
La instalación de un campamento de verano en una zona ajardinada de la comunidad constituye la utilización de un elemento común para un fin distinto del previsto inicialmente. Por ello, el acuerdo deberá ser aprobado por la unanimidad de los propietarios.
Cuando se adopte el acuerdo deberá determinarse claramente si el acuerdo consiste en que el campamento de verano lo organiza y contrata la comunidad o si por el contrario el acuerdo supone la autorización a un grupo de propietarios para la instalación del mismo.
En cuanto a la responsabilidad en caso de accidente:
- Servicio contratado directamente por la comunidad: responsabilidad de la comunidad.
- Servicio contratado por determinados propietarios: éstos serán los directamente responsables por lo que deberán contratar para ello un seguro de responsabilidad civil.
Además del seguro, la comunidad deberá exigirles toda la documentación relativa a la seguridad social de la empresa contratada.”
ACUERDO
Si no se impide el uso por parte del resto de los propietarios de las zonas o instalaciones comunes, el acuerdo puede aprobarse por mayoría simple al tener la consideración de norma de régimen interno.
Por el contrario, si se trata de un uso privativo y excluyente para el resto de los propietarios, el acuerdo deberá aprobarse por unanimidad.
Si mediase contraprestación económica, tendría la consideración de arrendamiento de zona común. Por ello, en virtud del art. 17.3 de la LPH el acuerdo debe adoptarse con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas. Si la cuantía de los ingresos fuese superior a 3005,06€, la comunidad está obligada a declararlos.
En cuanto a la responsabilidad en caso de accidente:
- Servicio contratado directamente por la comunidad: responsabilidad de la comunidad.
- Servicio contratado por determinados propietarios: éstos serán los directamente responsables por lo que deberán contratar para ello un seguro de responsabilidad civil.
Además del seguro, la comunidad deberá exigirles toda la documentación relativa a la seguridad social de la empresa contratada.”
CUARTA CUESTIÓN
En cuanto al plazo para el envío de la convocatoria para una junta extraordinaria, el art. 16 de la LPH indica que se realizará “con el tiempo posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados”.
¿Cómo debe computarse este plazo? ¿Qué días deben entenderse que son los necesarios para el envío de la convocatoria si se hace por correo postal? ¿Y si se buzonea?
¿Y si el propietario ha facilitado un correo electrónico a efecto de notificaciones?
¿Cuándo comienza a computar el plazo?
ACUERDO
Aunque la LPH no fija el número de días, si las circunstancias y la urgencia del asunto (s) que motiva la convocatoria de la Junta Extraordinaria lo permiten, es aconsejable notificar con tiempo suficiente para asegurarse que el propietario conozca la fecha de la junta así como los asuntos que van a tratarse.
En el caso de correo postal, el tiempo estimado depende de la zona de envío pero suele estimarse como tiempo suficiente entre 3/4 días hábiles.
Si se notifica mediante correo electrónico, debe contarse como día de notificación el mismo día de envío del mail.
Asimismo, puede notificarse a través del tablón de anuncios pero, en ese caso, deben omitirse los datos de carácter personal.
QUINTA CUESTIÓN
Cuando en una junta extraordinaria se incluye como punto del orden del día el cese y la renovación del cargo del Secretario-administrador ¿debe entenderse por un año (art. 13.7 LPH) o su duración queda condicionada hasta que se celebre la siguiente junta ordinaria y se incluya el mismo punto como habitualmente sucede?
ACUERDO
En virtud del art. 13.7 de la LPH, “Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año”.
Si no se acuerda que la duración del cargo sea hasta la celebración de la siguiente junta ordinaria, será aplicable el criterio estrictamente legal del art. 13 por lo que la duración del cargo será de 1 año tomando como fecha el día de la celebración de la junta extraordinaria.
Fuente: CAF Madrid
Imagen: Jake Hills