Es una de las consultas que más recibo en el despacho durante las Juntas de Propietarios en Madrid. Un vecino, propietario de un local comercial a pie de calle, se encuentra con una derrama aprobada por la comunidad para rehabilitar la fachada o mejorar la accesibilidad del portal. Su argumento es siempre el mismo: “Yo no entro por el portal, no uso el ascensor ni las zonas comunes interiores, ¿por qué debo pagar por su mejora?”. Como administrador, mi respuesta siempre se basa en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), pero sobre todo en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que es mucho más tajante de lo que muchos locales desearían.
La realidad legal del local comercial en la comunidad
En el derecho de propiedad horizontal español, el hecho de que un local tenga salida directa a la calle no lo exime automáticamente de contribuir a los gastos generales de conservación del edificio. La clave reside en los Estatutos de la Comunidad y en el Título Constitutivo. Si en estos documentos no figura una exoneración expresa de gastos, el local debe contribuir al mantenimiento de los elementos comunes, incluso si su uso de los mismos es nulo o residual.
El argumento de la «no utilización» es insuficiente ante los tribunales. La jurisprudencia entiende que el mantenimiento de la estructura, la envolvente (fachada y tejado) y la seguridad del edificio benefician a todos los propietarios, incluido el local. Sin la rehabilitación de la fachada, el edificio pierde valor, lo que afecta directamente a la tasación de cada una de sus fincas registrales.
¿Cuándo puede un local librarse de pagar derramas?
Existen excepciones, pero deben estar blindadas legalmente. Para que un local quede exento de ciertos costes —como el ascensor o la limpieza del portal—, es necesario que esa exención conste de forma clara en el Título Constitutivo o en los Estatutos de la comunidad. Si decidisteis en una junta anterior, por simple acuerdo, eximir al local de una derrama concreta, eso es un acuerdo vinculante para esa obra, pero no necesariamente para todas las futuras.
Otro punto de conflicto es la accesibilidad. Con la entrada en vigor de normativas más estrictas en Madrid sobre la eliminación de barreras arquitectónicas, muchos locales se ven obligados a pagar derramas para instalar rampas o plataformas salvaescaleras. Aunque el propietario del local no necesite estas instalaciones, el Tribunal Supremo ha dictaminado en reiteradas ocasiones que el deber de contribuir al fondo de reserva y a las obras de accesibilidad es obligatorio, salvo que los estatutos digan lo contrario de forma explícita.
La importancia de la mediación antes de llegar a los tribunales
En Soluciones y Mediaciones nos encontramos con frecuencia con situaciones de alta tensión. Un propietario de un local que se siente «estafado» por pagar derramas de algo que no usa puede llegar a convertirse en un moroso contumaz. Esto es un error estratégico grave. La morosidad no solo genera intereses, sino que abre la puerta a que la comunidad le prive de su derecho a voto en las juntas. La mediación profesional es el camino para encontrar acuerdos de pago o compensaciones justas antes de que la deuda se judicialice.
Preguntas frecuentes
¿Puedo impugnar un acuerdo de derrama si mi local es totalmente independiente?
No tiene base legal si usted figura en el Título Constitutivo como parte de la comunidad y no tiene una cláusula de exención en sus estatutos. Impugnar sin fundamentos claros solo le traerá costes procesales y el pago de las costas judiciales si pierde el juicio.
¿Qué ocurre si los Estatutos dicen que el local está exento de «gastos de portal»?
Es una redacción peligrosa. Si la derrama es para mejorar la fachada, usted deberá pagar, ya que la fachada es un elemento común general. Si la derrama es exclusivamente para una reforma estética de los mármoles del portal, ahí sí podría argumentar que la exención le protege.
¿Es necesario que el Administrador revise mis escrituras para confirmar si debo pagar?
Es totalmente recomendable. Un profesional debe auditar el Título Constitutivo y los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad. A veces, las exenciones se pactaron verbalmente hace 30 años y no tienen validez legal frente a terceros o nuevas derramas.
Conclusión: La transparencia es la mejor herramienta
Mi recomendación para cualquier propietario o presidente de comunidad en Madrid es clara: no dejéis que el conflicto escale. Si sois propietarios de un local, revisad vuestra documentación antes de negaros a pagar, ya que el riesgo de recargos y pérdida de derechos es real. Si sois la comunidad, buscad soluciones dialogadas antes de que la morosidad paralice la vida del edificio.
En Soluciones y Mediaciones llevamos 20 años resolviendo estas controversias con la ley en la mano y mano izquierda para mantener la convivencia vecinal. Si necesitas una mediación profesional o una auditoría de vuestros estatutos para aclarar quién paga qué, estamos a vuestra disposición. Contacta con Soluciones y Mediaciones para recibir el asesoramiento que vuestra comunidad necesita.