Como administrador de fincas en Madrid, esta es, sin duda, la pregunta que más tensiones genera en las juntas de vecinos. Cuando una comunidad decide instalar un ascensor —ya sea por necesidad de accesibilidad o por pura revalorización del inmueble—, los propietarios de los locales comerciales o viviendas en planta baja suelen alzar la mano. Su argumento es lógico: «Yo no uso el ascensor, ¿por qué tengo que pagar la instalación?». La respuesta corta es que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es clara, pero la casuística de nuestra región, con sus edificios antiguos y diversas configuraciones de acceso, requiere un análisis preciso para evitar impugnaciones.
La LPH y la obligatoriedad de pago: ¿mayoría o unanimidad?
Para entender si la junta puede exonerar a los bajos, debemos mirar el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. La instalación de un ascensor, incluso si no ha sido solicitada por personas con discapacidad o mayores de 70 años, se considera una obra necesaria para la accesibilidad universal. Por lo tanto, el acuerdo para su instalación requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Ahora bien, ¿puede la junta decidir «perdonar» la cuota a los bajos por mayoría? La respuesta es un rotundo no. Si existe un acuerdo para instalar el ascensor, este debe suponer el reparto de los costes entre todos los propietarios, ya que el ascensor, una vez instalado, se convierte en un elemento común del edificio. Cualquier intento de exonerar a un sector del edificio basándose en una mayoría simple es, jurídicamente, un error que dejará el acuerdo en manos de un juez si algún propietario disidente decide impugnarlo.
La realidad de los bajos y los acuerdos de exoneración
Si los vecinos quieren liberar de gastos a los bajos, no basta con una votación ordinaria. Para que esto sea legal, se requiere la unanimidad de todos los propietarios. ¿Por qué? Porque estás alterando las cuotas de participación o el sistema de reparto de gastos fijado en los estatutos de la comunidad. Si un solo vecino se opone, la exoneración no puede prosperar. Es habitual ver comunidades en Madrid donde los bajos ya están eximidos de gastos de limpieza de escaleras o portería, pero el ascensor es un capítulo distinto al ser un elemento de mejora y accesibilidad.
Como mediador, mi consejo siempre es buscar un punto de equilibrio antes de llegar a la vía judicial. Muchas comunidades optan por establecer una cuota reducida para los bajos en lugar de una exoneración total. Esto reconoce que el uso del ascensor es nulo o residual, pero mantiene la contribución del propietario al mantenimiento y conservación del inmueble, evitando el sentimiento de injusticia entre el resto de los vecinos.
Criterios de reparto: ¿qué dice la jurisprudencia?
Cuando la instalación del ascensor se realiza bajo el amparo de la Ley de Propiedad Horizontal para garantizar la accesibilidad, los tribunales han sido muy estrictos. La doctrina mayoritaria establece que el ascensor es un elemento común y que todos los propietarios, incluidos los de los bajos, se benefician de la revalorización que sufre el edificio. Por ello, intentar evitar el pago por parte de los bajos suele ser motivo de conflicto recurrente.
Si la junta decide, por ejemplo, que los locales comerciales no paguen, el acuerdo es nulo de pleno derecho salvo que se apruebe por unanimidad. En mi trayectoria en Madrid, he visto numerosos casos donde el afán de evitar roces en la junta lleva a acuerdos «alegales» que, a la larga, explotan cuando el ascensor necesita una reparación mayor o una inspección obligatoria. La transparencia es la mejor herramienta de gestión.
Preguntas frecuentes
1. Si los bajos tienen entrada independiente desde la calle, ¿están exentos por ley?
No. La ley no exime automáticamente a los locales con entrada independiente. El ascensor es un elemento común que beneficia a todo el edificio. La única forma de quedar eximido es mediante una disposición expresa en los estatutos o un acuerdo unánime de la junta.
2. ¿Qué ocurre si un propietario del bajo vota a favor de la instalación, pero luego se niega a pagar?
Es una contradicción que no le exime del pago. Una vez que el acuerdo de instalación se ha adoptado válidamente (mayoría suficiente según la LPH), todos los propietarios están obligados a sufragar los costes según su coeficiente de participación, independientemente de cómo hayan votado en la junta.
3. ¿Podemos cobrar una cuota menor a los bajos para evitar el conflicto?
Sí, es posible. Pero debe aprobarse como un nuevo sistema de reparto de gastos mediante un acuerdo unánime. Si no hay unanimidad, se debe seguir estrictamente lo que dictan los coeficientes de participación recogidos en la escritura de división horizontal.
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