Dada la excepcionalidad de la situación que sufrimos, hay tres vías bastante razonables mediante las que documentar un acuerdo para suspender o bien minorar el importe de la renta de un arrendamiento urbano, sea de vivienda o de local. Estas tres vías pueden ser el uso de una herramienta de mensajería como WhatsApp, la utilización de un documento escrito y firmado por el arrendador o la remisión por parte del arrendador de un correo electrónico al arrendatario.
Sea cual sea el medio utilizado, resultará clave la ratificación inequívoca del arrendador que ha de hacer el sacrificio económico mediante un texto en el que conste que se decide modificar temporalmente la cláusula del precio del contrato, fijando la suspensión del mismo o su modificación por aquella que se acuerde.
Es conveniente señalar una fecha de vigencia de la modificación del precio. Puede ser el mes siguiente a la derogación de la declaración de estado de alarma o cualquier otra que acuerden las partes posterior a la modificación de la situación de excepción.
Por ejemplo: «En relación con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha xxxxxx, las partes acuerdan modificar la cláusula relativa al precio del arrendamiento, sustituyendo la misma durante el periodo que dure el estado de alarma y hasta el mes inmediatamente siguiente a su derogación por la siguiente: el precio del arrendamiento ascenderá a la cantidad de xxxx, pagadera en el mismo modo contractualmente determinado. O bien se suspende temporalmente la obligación de pago de la renta pactada en el contrato hasta el plazo antes dicho».
Para ser todavía más garantista, cada contratante debería responder el mensaje en prueba de confirmación y aceptación de la modificación y guardar dicho correo o wasap para que no pueda ser modificado. Todo esto ayuda en caso de que haya que llegar a mayores y defender delante del juez la validez del acuerdo.
Nuestro consejo es que, si se alcanza entre propiedad y arrendatario un acuerdo, este se refleje por escrito. El acuerdo puede ser de reducción temporal de la renta, de aplazamiento de pago o incluso de reducción de la fianza. Igualmente, aconsejamos prever la posibilidad de que el Gobierno dicte alguna resolución al respecto. Para dicho supuesto, el pacto puede incluir su cancelación y sustitución por lo que imponga la normativa de obligada aplicación, en su caso.
Por ejemplo, justo en estos momentos nosotros estamos formalizando un acuerdo de reducción de renta de vivienda por el coronavirus. La situación es la siguiente: un profesional afectado por un ERTE por fuerza mayor solicita de la propiedad una rebaja de la renta durante el tiempo que se mantenga dicha suspensión de empleo. La propiedad desea seguir contando con los ingresos derivados de ese piso, cuya renta además es elevada.
Como punto final, hemos alcanzado un acuerdo por el cual la renta se reduce durante seis meses al 50% y el otro 50% consume parte de la fianza que se había entregado como garantía de cumplimiento del contrato. En este caso, tenemos la suerte de que contábamos con seis meses de fianza. Seis meses al 50% consumen tres meses de fianza, con lo cual, al final del periodo, aún nos quedarían tres meses de fianza.
Vamos a reflejar por escrito este acuerdo y también que, al final de los seis meses de reducción, el arrendatario estará obligado a reponer la fianza inicialmente pactada de seis meses de renta o sustituirla por un seguro de rentas.
El mayor problema en el caso de los alquileres de vivienda es determinar cuándo la posible aplicación de la regla ‘rebus sic stantibus’ justifica pedir o aceptar una modificación del contrato. Así como en el caso de alquileres de locales cerrados por imperativo del estado de alarma su aplicación parece más evidente, en el caso de los alquileres de viviendas, y a falta de una disposición legal que determine algo al respecto, la cuestión es menos clara.
Pensemos que la vivienda se sigue usando y no todo arrendatario se ha visto privado de trabajo o ingresos por culpa del Covid-19. Incluso existen casos, aunque minoritarios, de incremento de capacidad de pago.