Cada vez más propietarios muestran un creciente interés en la energía renovable, lo que se refleja en el aumento de comunidades de propietarios que desean contar con instalaciones de autoconsumo renovable. Esto permite a los vecinos compartir la energía generada y reducir los gastos, especialmente los asociados al consumo eléctrico.
Los expertos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) señalan que, debido a esta creciente demanda, la oferta de paneles solares fotovoltaicos ha aumentado significativamente, con la introducción constante de nuevos tipos al mercado, incentivando su instalación.
Sin embargo, antes de proceder a la instalación por parte de un profesional homologado, es importante considerar varios factores:
- Carácter de elemento común en la zona de instalación del edificio: Los paneles o placas fotovoltaicas suelen colocarse en el tejado, la cubierta o la fachada del edificio. Según el artículo 396 del Código Civil, estos elementos son considerados comunes en la finca. Esta condición choca directamente con el interés de los propietarios que desean instalar los paneles de forma individual, especialmente cuando la comunidad no está interesada en ello.
- En el caso de los bloques de viviendas, es evidente para todos los propietarios que el tejado es un elemento común. Sin embargo, en las comunidades de chalets adosados o pareados, conocidas como propiedad horizontal tumbada, surgen más dudas sobre la propiedad de la cubierta. En estos casos, los propietarios pueden tener dificultades para entender que, por lo general, la cubierta de su chalet es de propiedad comunitaria (a menos que el título constitutivo o los estatutos indiquen lo contrario) y que se requiere el consentimiento previo de la comunidad para realizar la instalación, mediante un acuerdo al efecto.
Adopción del acuerdo:
Debido al carácter de elemento común de la cubierta del edificio, es necesario que se adopte un acuerdo para proceder a la instalación de los paneles, ya sea para el uso común de autoconsumo renovable o para el uso privativo de uno o varios propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece ciertos criterios al respecto:
¿Cuándo es necesario que el acuerdo sea adoptado por 1/3 de los propietarios y cuotas?
Según el artículo 17.1 de la LPH, cuando se trata de la instalación de sistemas privativos de aprovechamiento de energías renovables o comunes (siempre y cuando no sea aplicable lo dispuesto en el artículo 17.2).
“La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación (…)”
De acuerdo con el artículo 17.8 de la LPH, al no poder computarse el voto del ausente debido a que no se puede repercutir el costo de los servicios a aquellos propietarios que no hayan votado expresamente a favor del acuerdo en la junta, el 1/3 necesario deberá alcanzarse el día de la junta.
La adopción del acuerdo por una mayoría simple de los propietarios y cuotas de participación se da en el caso de una instalación de sistemas comunes de aprovechamiento de energías renovables para uso comunitario, según lo establecido en el artículo 17.2 de la LPH:
“(…) la implantación de fuentes de energía renovable de uso común (…) requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (…)”.
Cuando la instalación no es viable en la propia comunidad debido, por ejemplo, a la falta de espacio físico, se puede llegar a un acuerdo con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas. En este caso, se puede solicitar al edificio colindante que ceda parte de su cubierta para la instalación de los paneles, lo que implica el arrendamiento de la misma, similar a lo que sucede con la instalación de antenas de telefonía móvil, como establece el artículo 17.3 de la LPH.
La unanimidad es aplicable en casos donde se desea instalar los paneles en el edificio colindante, no solo para su propio uso, sino como un uso compartido para ambas comunidades, lo que implica el establecimiento de servidumbres recíprocas. En este escenario, el acuerdo debe ser aprobado por unanimidad de los propietarios de ambas comunidades.
En cuanto a la obligación de pago por parte de los propietarios:
- En la instalación de sistemas privativos de aprovechamiento de energías renovables o comunes (siempre y cuando no resulte aplicable lo previsto en el artículo 17.2), solo será obligatorio el pago para aquellos propietarios que hayan votado expresamente a favor del acuerdo en la junta, o en su caso, el propietario que lo solicite para uso individual.
- En la instalación de sistemas comunes de aprovechamiento de energías renovables de uso comunitario, al considerarse un gasto general, todos los propietarios estarán obligados al pago, incluido el disidente.
Fuente «Idealista»