La morosidad es un problema recurrente en las comunidades de propietarios. Cuando uno de los propietarios incumple sus obligaciones, especialmente las relacionadas con los gastos generales, surge la necesidad de buscar medidas para hacer valer su responsabilidad.
Según los expertos del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), el primer paso es determinar si las comunidades tienen la autoridad para sancionar a los propietarios morosos.
La facultad sancionadora, según lo establecido en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, es un poder otorgado a la administración pública para imponer sanciones a través de un procedimiento administrativo. Estas sanciones pueden implicar la privación de un derecho o bien, o la imposición de un deber.
Considerando esta normativa, hasta cierto punto, las comunidades de propietarios no contaban con la facultad sancionadora. Esto significaba que, aunque un propietario dejara de cumplir con el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias, no podía ser restringido en el uso de servicios o instalaciones comunes, como por ejemplo el ascensor o la piscina.
Sin embargo, en 2012, la entonces DGRN (hoy en día Dirección General de Seguridad y Fe Pública) emitió una resolución notable que generó un gran impacto en los medios de comunicación. Esta resolución contradecía la doctrina jurisprudencial predominante al afirmar, en resumen, que las comunidades de propietarios podían establecer cláusulas en sus estatutos que negaran el acceso a la piscina comunitaria y a las pistas de tenis a aquellos propietarios que no estuvieran al día con el pago de sus cuotas, tanto ordinarias como extraordinarias. Esto se justificaba argumentando que estos elementos excedían lo estrictamente necesario para la vivienda y que, dada la temporalidad de las medidas, no constituían una privación del derecho de propiedad.
La falta de regulación en esta situación común en las comunidades de propietarios encontró una solución en el año 2022 con la promulgación de la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Esta ley modificó el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Según este artículo modificado, «La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles (…)».
En virtud de este artículo, las comunidades tienen la facultad de adoptar decisiones que limiten el acceso a instalaciones recreativas como la piscina o el gimnasio para los propietarios morosos. Sin embargo, esta restricción no podrá en ningún caso afectar a servicios esenciales para la habitabilidad de las viviendas, como el suministro de agua o la calefacción.
Fuente «Idealista»