Con relativa frecuencia nos hacen la misma consulta. Nos cuestionan, en concreto, sobre si los acuerdos que se adoptan en Junta de Propietarios convocada por comuneros, en contra de la postura del Presidente, son válidos, y, en general, sobre si la destitución de los máximos representantes de la Comunidad y normalmente la del secretario-administrador, que no han asistido a la Junta por dicha disconformidad, es nula, y sobre si los nuevos cargos directivos y administrativos pueden exigir a los anteriores la entrega de toda la documentación.
A tal efecto, recomendamos las aclaraciones más completas que la mera contestación de consulta, en el libro Propiedad Horizontal. Legislación y comentarios (10.ª edición), editado por sepín y del que este comentarista es autor. En todo caso, se hacen las siguientes puntualizaciones:
Primera. El art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite la convocatoria de la Junta cuando lo «pidan» los propietarios que supongan el 25 % de las cuotas o la cuarta parte del total de los mismos. Son, pues, dos posibilidades: atendiendo a los coeficientes o al número de propietarios existentes.
Segunda. Aclaramos que, en consecuencia, el porcentaje del 25 % se puede alcanzar con pocos propietarios, incluso con uno solo si dispone de propiedades que superan dicha suma. Si la convocatoria se hace teniendo en cuenta el número de comuneros, el que tenga dos pisos, locales, etc., solo cuenta como uno, igual que en las votaciones, pues es el criterio que se mantiene por coherencia. Remitimos al lector a las Sentencias sobre el tema disponibles en nuestra base de datos (www.sepin.es), y citamos como ejemplo la del TS de 10 de febrero de 1995 (SP/SENT/10092) o la de la Audiencia provincial de Vizcaya de 14 de abril de 2011 (SP/SENT/643404).
Tercera. Que no hay necesidad de pedir permiso o comunicación previa al Presidente, la Junta se puede convocar directamente, con o sin conformidad del este representante legal. Aquí existió una cierta jurisprudencia a favor del permiso previo, pero ello hubiera conducido a determinar, entre otras cosas, el plazo que tenía dicho Presidente para actuar. El criterio más actual y consolidado es de las Audiencias Provinciales que han seguido la postura de la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 1996 (SP/SENT/11204), que claramente determina que la convocatoria se puede llevar a cabo sin tener que pedir ese permiso previo. En este mismo sentido se han pronunciado las Sentencias de la AP Asturias de 17 de febrero de 2014 (SP/SENT/754894) o la de AP Madrid de 31 de marzo de 2011 (SP/SENT/631470).
Cuarta. En consecuencia, si pueden convocar resulta correcto legalmente que, con o sin la conformidad del Presidente, el secretario colabore en la remisión de la convocatoria, facilitando datos personales, domicilios, morosos, etc., es decir, que actúe igual que cuando se convoca por el Presidente, incluso es perfectamente posible que la propia citación se haga por este cargo administrativo, indicando, en vez de «por orden del Presidente», que «a solicitud de la cuarta parte o del 25 % de los propietarios», comprobando previamente que esta suma de coeficientes o número de propietarios tiene lugar, pero sin que sea necesario que se haga un examen pericial de las firmas. Desde luego, si no se alcanzan esos porcentajes, no cabe pedir su colaboración en nada, pues los solicitantes no cumplen con el quorum que la Ley establece.
A tal efecto, conviene aclarar que el representante de la propiedad puede firmar en nombre del titular, tanto aquí como en las votaciones, señalando como muestra las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de abril de 1991 (SP/SENT/5929) y de 5 de febrero de 1999 (SP/SENT/6255) y la de la AP Alicante de 22 de mayo de 2008 (SP/SENT/175387).
Quinta. En todo caso, en este y en cualquier otro, convocando el Presidente o los propietarios, debe quedar claro que la Junta y los acuerdos adoptados en la misma son válidos en principio, aunque no se hayan cumplido todos los requisitos legales.
En consecuencia, la postura del anterior Presidente y secretario-administrador (que hayan podido ser destituidos) o cualquier otra decisión de la Junta va adelante con todas las consecuencias, salvo que un propietario que hubiera votado en contra en la asamblea o que haya estado ausente (normalmente el mismo Presidente) impugne judicialmente en la forma y plazos que determina el art. 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Aun así, repetimos, los acuerdos serán válidos y ejecutivos, conforme al apdo. 4 de dicho precepto, salvo que el Juez, a petición de parte y cumpliendo los requisitos previstos al respecto en la Ley Enjuiciamiento Civil, decrete su paralización. Es una decisión judicial que raras veces se produce.
Sexta. La cuestión fundamental posterior es determinar si hay motivos de nulidad o anulabilidad, aunque, repetimos, solo compete hacerlo al Juez de Instancia correspondiente en el juicio ordinario de impugnación antes mencionado, pero nunca a uno o a varios propietarios, aunque sean, como antes se ha apuntado, el Presidente y otros cargos cesados, pero no el administrador, si no es a la vez comunero. Insistimos, la actitud de los disconformes, en cualquier circunstancia de acuerdos contrarios a sus intereses, independientemente de quien haya convocado la Junta, no puede ser otra que:
- Acudir al proceso judicial correspondiente de impugnación del citado art. 18 LPH, siempre que se den circunstancias allí previstas, concretamente a través del proceso ordinario previsto en el art. 249.1.8.º LEC.
- Conseguir el 25 % de las cuotas o la cuarta parte de los propietarios y convocar otra Junta de la Comunidad, aplicando el mismo rasero que ellos han sufrido, con el fin de que la nueva asamblea ratifique o modifique los acuerdos donde existe disconformidad.
Séptima. Lo que se indica al principio del punto anterior sobre «nulidad» o «anulabilidad», necesita una aclaración importante. En el régimen de propiedad horizontal no hay acuerdos «nulos de pleno derecho», son simplemente anulables, precisamente porque el art. 6.3 del Código Civil establece que eso ocurrirá si la propia norma específica determina otra postura, y es lo que hace precisamente el art. 18.1 de la repetida Ley de Propiedad Horizontal, que exige la impugnación de parte cuando se haya infringido la propia Ley. En tal sentido y como muestra la más reciente Sentencia del Tribunal Supremo, que confirma la doctrina anterior, de 5 de marzo de 2014 (SP/SENT/755856) o la de este mismo Tribunal de 11 de octubre de 2007 (SP/SENT/140072).
Conviene aclarar que si el acuerdo es relativo a normativa de otra Ley diferente, por ejemplo, de la Seguridad Social, entonces sí que se estaría ante acuerdos nulos de pleno derecho (por ejemplo, contratar a un portero sin seguridad social o pagando sin nómina, etc.), como señala la Sentencia del TS de 11 de junio de 2010 (SP/SENT/512660).
Octava. Queda pendiente aclarar la postura de un administrador profesional que es cesado en ese tipo de Junta, sin justificación alguna por parte de esta. La contestación es la misma que si su nombramiento es revocado antes de que haya trascurrido el plazo para el que fue contratado o el fijado en el art. 13.7 LPH, con fundamento en el art. 1.729 del Código Civil, es decir, debe ser objeto de indemnización, que normalmente es lo que falta para acabar esa anualidad natural, salvo que, como antes se indica, su actuación merezca la destitución. Este criterio es mantenido por toda la jurisprudencia, señalando como muestra las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 2 de junio de 2012 (SP/SENT/638935) y de 7 de julio de 2012 (SP/SENT/637787).
Soy de la opinión que la negativa de colaborar con los convocantes puede ser tenida como actuación negligente, y se le puede pedir responsabilidad en caso de demora voluntaria en la entrega de documentación, siempre que ello cause un detrimento económico para la Comunidad.
Otra cosa es que la actuación profesional y de cortesía del cesado y del designado no sea siempre cordial y amistosa, pero esto es algo ajeno a la Comunidad y que, en su caso, debía ser denunciado y estudiado por las normas de los propios Colegios de Administradores, pero, desde luego, sin capacidad para modificar los acuerdos de la Junta de Propietarios.
Conclusiones
- Son válidas las convocatorias de los propietarios directamente, sin necesidad de permiso previo o consentimiento del Presidente, art. 16.1 LPH.
- Son de validez los acuerdos adoptados, con o sin defectos de cualquier tipo, salvo que haya impugnación judicial y el Juez conceda la razón a los impugnantes, dentro de los plazos del art. 18 de la misma Ley de Propiedad Horizontal.
- No a hay suspensión cautelar, salvo que se pida en la propia demanda de juicio ordinario y el Juez lo decrete, algo que sucede en muy contadas ocasiones. Art. 18.4 de la repetida LPH.
- Existe derecho de indemnización al administrador profesional si se ha incumplido el plazo contractual o el previsto en el 13.7 de la reiterada LPH, conforme al art. 1.729 del Código Civil, salvo que su actuación sea merecedora de dicha dimisión.
Noticia vía: sepin.es