El principio de solidaridad vuelve a imponerse en la propiedad horizontal
Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, dictada el 8 de abril de 2025, ha confirmado un principio esencial de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): todos los propietarios están obligados a costear las reparaciones en los elementos comunes, incluso si el perjuicio recae únicamente en una vivienda. El fallo desestima la solicitud del afectado de quedar exento del pago de su parte proporcional de la derrama, reafirmando lo establecido en el artículo 9.1 e) de la LPH.
La resolución es especialmente relevante para comunidades de vecinos donde surgen conflictos sobre quién debe asumir el coste de las obras, y subraya la importancia de una gestión comunitaria profesional y bien asesorada, como la que ofrecemos desde Soluciones y Mediaciones.
El caso: 15 años de filtraciones y una demanda fallida
El conflicto se inició en Torrelodones (Madrid), donde un propietario sufrió durante más de una década inundaciones de aguas fecales debido a un defecto en la red de saneamiento del edificio —un claro elemento común. A pesar de múltiples quejas dirigidas a la comunidad, el problema no fue resuelto. Como último recurso, el afectado demandó a la comunidad, reclamando tres aspectos:
-
Reparación del sistema de saneamiento.
-
Indemnización por daños morales.
-
Exoneración del pago de su parte en la derrama.
La sentencia fue clara: el propietario no puede quedar exento del pago, y su reclamación por daños morales fue desestimada por falta de pruebas suficientes y no haber cuantificado los perjuicios, tal como exige el artículo 219.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Claves jurídicas del fallo
La Audiencia Provincial se apoya en varios puntos de la legislación para justificar su decisión. Estos son los principales argumentos:
-
Solidaridad obligatoria entre propietarios: La LPH no diferencia entre quienes sufren más o menos el deterioro. Cualquier actuación en elementos comunes debe ser financiada por toda la comunidad.
-
Exoneraciones limitadas: Solo son válidas si están recogidas en los estatutos o aprobadas por unanimidad en junta y posteriormente inscritas en el Registro de la Propiedad (art. 17.6 LPH).
-
Responsabilidad compartida: Aunque el daño se manifieste en una sola vivienda, el origen está en una instalación común, y eso activa el principio de corresponsabilidad financiera.
Este principio ha sido reiteradamente respaldado por la jurisprudencia, como se puede comprobar también en sentencias anteriores recogidas por el Consejo General del Poder Judicial.
Consecuencias prácticas para las comunidades
Esta sentencia tiene implicaciones directas en la gestión ordinaria de las comunidades de vecinos. Entre las más importantes:
-
Las obras urgentes no se pueden aplazar: No contar con liquidez no es excusa para no acometer reparaciones esenciales. La conservación del inmueble prevalece.
-
Morosidad sancionada: El propietario que no paga pierde su derecho a voto en las juntas y puede ser perseguido por vía judicial a través del proceso monitorio (art. 15.2 LPH).
-
Mitos desmontados:
-
Retener el pago como forma de protesta no tiene base legal.
-
La comunidad no puede aprobar dispensas por mayoría simple.
-
Las decisiones contrarias a lo establecido en los estatutos o la ley pueden ser impugnadas.
-
¿Tiene dudas sobre la legalidad de una derrama o disputa con otros vecinos?
En Soluciones y Mediaciones estamos comprometidos con la buena convivencia y la protección del patrimonio vecinal. Si su comunidad afronta obras obligatorias, desacuerdos sobre el reparto de gastos o situaciones similares, no dude en consultarnos. Le ayudamos a resolverlo con eficacia, transparencia y cercanía.
Fuente: Idealista