Lo esencial del criterio del Supremo
El Tribunal Supremo ha ratificado que una comunidad de propietarios puede responder solidariamente de los salarios que una empresa subcontratada deja a deber a su personal cuando esos trabajos forman parte de la actividad habitual de la finca (por ejemplo, conserjería). La doctrina se apoya en una sentencia pionera de 2022 (STS 486/2022) y en un nuevo pronunciamiento de la Sala de lo Social de 9 de julio de 2025, que reaviva el debate y obliga a extremar la diligencia en la contratación de proveedores.
La base legal: artículo 42 del Estatuto de los Trabajadores
El artículo 42 ET establece que la “empresa principal” que subcontrata obras o servicios correspondientes a su propia actividad responde de determinadas deudas de la contratista. A efectos legales, el Supremo considera que una comunidad actúa como empresa principal cuando externaliza servicios estructurales de la finca. Por ello, si la contrata incumple con los sueldos, la comunidad puede ser demandada junto a la empresa. La norma también fija obligaciones de control (pedir certificados a la Seguridad Social) y excepciones muy tasadas.
¿Qué servicios entran y durante cuánto tiempo responde la comunidad?
El criterio afecta a conserjería y, por extensión, a otros servicios esenciales y continuados como limpieza de zonas comunes o mantenimiento cuando están integrados en la organización funcional del edificio. Esta integración es la que los coloca dentro de la “propia actividad” a efectos del artículo 42 ET. En cuanto a plazos, la responsabilidad solidaria por deudas salariales alcanza un año desde la finalización del encargo/contrato (no desde el impago), mientras que por deudas con la Seguridad Social el alcance es de tres años. Estos extremos no pueden excluirse por contrato entre las partes.
Cómo reducir el riesgo: checklist para administradores y presidentes
- Diligencia previa (due diligence): solicitar antes de contratar y de forma periódica el certificado de estar al corriente con la Seguridad Social y verificar la situación con Hacienda. Documentar cada comprobación.
- Cláusulas de protección: incluir resolución automática por impago salarial, penalizaciones, obligación de informar subrogaciones y derecho a retener facturas ante indicios de incumplimiento (coordinado con asesoría laboral).
- Seguimiento mensual: exigir nóminas y TC/RNT, cuadrantes y evidencias de pago al personal asignado al edificio.
- Evaluar la contratación directa para servicios críticos y continuados si la comparativa de costes y riesgos resulta favorable.
- Comunicación a la comunidad: informar en junta sobre el alcance de la responsabilidad solidaria y los controles implantados para mitigarla.
- Protocolos de sustitución: ante cambio de contrata, verificar subrogación del personal y pasivos pendientes para evitar arrastre de deudas.
¿Y si ya hay impagos? Pasos prácticos y recomendaciones
- Recabar evidencia: requerir formalmente a la empresa las nóminas impagadas y la regularización. Dejar constancia escrita y con plazos.
- Activar garantías contractuales: aplicar penalizaciones y, si procede, resolver el contrato por incumplimiento grave.
- Atender reclamaciones del personal: si un trabajador demanda, la comunidad puede ser llamada como responsable solidaria; conviene negociar y consignar cantidades para reducir intereses y costas.
- Coordinar con la asesoría laboral: revisar la exposición a 1 año (salarios) y a 3 años (Seguridad Social), valorar el papel de FOGASA y diseñar un plan de contingencias.
- Replantear el modelo: tras el incidente, reforzar la matriz de riesgos y la política de selección de proveedores (solvencia, histórico de sanciones, referencias).
La jurisprudencia reciente obliga a las comunidades a profesionalizar la contratación de servicios y a implantar controles continuos: seleccionar bien, vigilar mejor y documentarlo todo. En Soluciones y Mediaciones te ayudamos a auditar contratos y proveedores, diseñar cláusulas de protección, establecer protocolos de verificación y acompañarte si surge una reclamación laboral vinculada a la contrata. Escríbenos y te preparamos un plan de cumplimiento adaptado a tu finca.