El Registro de la Propiedad es una institución clave en el ámbito inmobiliario, encargada de garantizar la seguridad jurídica en la compraventa de inmuebles y otros derechos reales. Su principal función es inscribir actos relacionados con bienes inmuebles, como transmisiones, hipotecas o embargos, y hacerlos públicos. Esto es esencial para compradores y vendedores, ya que proporciona información actualizada sobre la titularidad y las posibles cargas de una propiedad.
Cada registro cubre una zona geográfica específica y mantiene un historial jurídico de cada propiedad. Se inscriben tanto propiedades públicas como privadas, incluidas concesiones administrativas. Este sistema proporciona seguridad jurídica, agilidad en las transacciones y reduce los costes, garantizando la transparencia al estar disponible para su consulta por parte de interesados legítimos.
En el Registro de la Propiedad existen varios tipos de asientos registrales, que son anotaciones o inscripciones de títulos, hechos o actos que generan efectos legales.
Los principales tipos son:
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- Asiento de presentación: Se realiza cuando se presenta un documento al registrador, registrando la fecha y hora de la presentación.
- Asiento de inscripción: Son los asientos definitivos que inscriben actos que afectan a bienes inmuebles, como transmisiones de propiedad, constitución de hipotecas, derechos reales, resoluciones judiciales, contratos de arrendamiento, entre otros.
- Anotación preventiva: Se utiliza para proteger derechos aún no firmes o dar publicidad a decisiones judiciales o administrativas. Caducan a los 4 años o por cancelación, y pueden incluir demandas, embargos, o prohibiciones de enajenar.
- Nota marginal: Anotaciones secundarias al margen de otros asientos, para informar sobre hechos que afectan a la propiedad registrada.
- Cancelaciones: Asientos que extinguen inscripciones o anotaciones previas.
El funcionamiento del Registro de la Propiedad se regula principalmente en la Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario, cuyo objetivo es la inscripción de actos y contratos relacionados con el dominio y otros derechos sobre bienes inmuebles, tal como establece el artículo 1 de la Ley Hipotecaria.
Además de las normativas, el sistema registral se fundamenta en los principios registrales, que orientan su aplicación práctica y constituyen su base jurídica. Estos principios son:
- Principio de publicidad: Garantiza que los actos jurídicos y derechos sobre inmuebles sean accesibles para los interesados, permitiendo, por ejemplo, obtener una nota simple.
- Principio de legalidad o calificación: El registrador evalúa la legalidad de los actos presentados en un plazo de 15 días. Si no son válidos, puede denegar la inscripción, aunque esta decisión es recurrible.
- Principio de legitimación: La información registrada se presume exacta y fidedigna, garantizando que los derechos corresponden al titular que figura en el registro.
- Principio de rogación: El registrador actúa a petición de la parte interesada, inscribiendo solo cuando se le solicita o por mandato judicial.
- Principio de tracto sucesivo: Las inscripciones deben seguir una cadena ininterrumpida, basándose siempre en la inscripción previa.
- Principio de oponibilidad: El derecho o acto inscrito con anterioridad prevalece sobre otro posterior que sea incompatible.
- Principio de especialidad: Cada inscripción debe seguir las normas específicas que regulan su procedimiento según su naturaleza.
- Principio de fe pública registral: Protege a terceros de buena fe, presumiendo que la información del registro es válida y salvaguardando los negocios jurídicos realizados basados en esa información.
La inscripción en el Registro de la Propiedad tiene varios efectos legales:
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- Legitimación registral: Se presume que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular, tal como aparece en el registro.
- Inoponibilidad: Los derechos no inscritos no afectan a terceros, por lo que, por ejemplo, un derecho no registrado sobre una finca no podrá perjudicar a quien adquiera otro derecho sobre la misma.
- Fe pública registral: Quien adquiera un derecho de buena fe a título oneroso, basándose en la información del Registro, conserva su derecho aunque se demuestre que el vendedor no era legítimo.
- Presunción de veracidad: Los asientos del Registro se consideran ciertos hasta que se demuestre su inexactitud.
- Salvaguarda judicial: Los tribunales protegen los asientos registrales mientras no se declare su inexactitud.
- Protección judicial de los derechos inscritos: Los derechos inscritos pueden ser defendidos judicialmente, permitiendo acciones legales contra quienes sin título registrado se opongan o perturben su ejercicio.
Inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad: ¿es obligatorio?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable, ya que proporciona seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias. Por ejemplo, permite verificar la titularidad de un inmueble y la existencia de posibles cargas. En cambio, la inscripción en el Catastro sí es obligatoria.
Coste de la inscripción
El precio depende del valor registral de la vivienda (valor de las escrituras, ubicación y características) y está regulado por el Arancel de los Registradores de la Propiedad.
Riesgos de no inscribir la vivienda
No registrar una vivienda impide acreditar la propiedad legalmente, lo que puede ocasionar problemas como embargos o ventas no autorizadas.
Registro correspondiente
España está dividida en distritos hipotecarios, cada uno con un Registro de la Propiedad. Puedes localizar el correspondiente mediante un mapa disponible en la web de los Registradores.
Tiempo para inscribir un inmueble
El proceso tarda hasta 15 días hábiles tras la presentación de documentos, sujeto a la revisión del registrador. Si hay defectos en los documentos, se notificará para su corrección. Una vez inscrita, el cambio se comunica al Catastro y el derecho queda protegido indefinidamente.
Consulta de propiedades
Para saber las propiedades de una persona, se solicita una nota de localización, disponible online por 9,02 euros, con certificado electrónico y datos del titular (nombre o NIF).
Fuente «Idealista»