Como administrador de fincas en Madrid, recibo decenas de llamadas cada semana por el mismo motivo: una grieta en la fachada, una fuga en una bajante o goteras que vienen del tejado. La pregunta del millón en la Junta de Propietarios es siempre la misma: ¿esto lo paga la comunidad o me toca a mí de mi bolsillo? La confusión es lógica, pero la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es bastante clara al respecto, aunque su aplicación en edificios antiguos de Madrid —muchos con sus propias particularidades— a veces requiera mano izquierda y mediación profesional.
Cuando un elemento común se deteriora, no es solo un problema estético o de dinero; es un conflicto que puede fracturar la convivencia si no se gestiona con transparencia desde el primer día.
Elementos comunes vs. elementos privativos
El primer paso es entender qué es de todos y qué es de cada uno. Según el artículo 396 del Código Civil y los artículos 7 y 9 de la LPH, son elementos comunes aquellos que resultan necesarios para el uso y disfrute de las viviendas, como los cimientos, fachadas, portales, escaleras, tejados y las canalizaciones generales (bajantes y suministros) hasta la entrada a cada piso.
La regla de oro es que la comunidad debe conservar en buen estado de mantenimiento todos estos elementos. Si una bajante comunitaria se rompe y causa daños en un baño, la comunidad debe reparar la bajante y sufragar los daños causados en el interior del piso afectado. Si el origen del daño es un elemento privativo, como una tubería que solo da servicio a una vivienda, la reparación recae exclusivamente sobre el dueño de ese piso.
¿Qué pasa cuando el daño afecta a una terraza o azotea?
En Madrid, tenemos miles de edificios con terrazas que sirven de techo a la planta inferior. Este es, sin duda, el mayor foco de enfrentamientos. Aquí debemos distinguir entre la estructura (impermeabilización) y el uso (pavimento/suelos).
- Si la filtración se debe a un fallo en la estructura o en la impermeabilización del edificio, la reparación es obligatoria para la comunidad.
- Si la gotera se debe a que el vecino ha instalado una maceta pesada que ha perforado el suelo o ha hecho una obra que rompió la tela asfáltica, el coste debe asumirlo el propietario del piso superior.
Como mediador, recomiendo siempre una peritación profesional antes de que los vecinos empiecen a acusarse mutuamente. En nuestra experiencia, un informe técnico neutral ahorra cientos de euros en abogados y años de mala relación vecinal.
El papel del Administrador ante una urgencia
Cuando surge una rotura, el presidente de la comunidad debe estar tranquilo. El administrador debe actuar de forma inmediata para minimizar el daño. Si la reparación es urgente y no hay tiempo de convocar una junta, el artículo 20 de la LPH faculta al administrador para actuar de forma diligente. Sin embargo, no hay que confundir urgencia con reforma. Las mejoras estéticas deben votarse; las reparaciones necesarias son una obligación legal.
Preguntas frecuentes
¿Puede un vecino negarse a pagar una derrama por una reparación urgente?
No. Si la reparación es necesaria para garantizar la seguridad o la habitabilidad del edificio, la cuota es obligatoria para todos los propietarios según su coeficiente de participación. Negarse al pago solo genera morosidad y costes añadidos de reclamación judicial.
Si la comunidad no quiere reparar una grieta en la fachada que afecta a mi salón, ¿qué hago?
Primero, debemos documentar el daño y solicitar un informe técnico. Si la Junta se niega a pesar de la evidencia, se puede impugnar el acuerdo de la junta ante los tribunales (si se votó en contra) o solicitar la mediación profesional para evitar el litigio. La comunidad tiene la obligación legal de mantener el inmueble en condiciones de seguridad y ornato.
¿Debo pagar yo la reparación si mi vecino de arriba causó la filtración?
La responsabilidad civil es del causante. La comunidad debe intermediar para que el seguro del edificio o el responsable del daño se hagan cargo de la reparación total. Si no hay acuerdo, se debe reclamar directamente al propietario que originó el daño mediante una reclamación fehaciente.
Conclusión
Gestionar una comunidad de vecinos en una ciudad tan viva como Madrid requiere, además de conocimientos legales, una gran dosis de empatía y capacidad para suavizar tensiones. Las reparaciones en zonas comunes no deben ser el escenario donde se diriman rencillas personales. Si tu comunidad tiene dudas sobre quién debe asumir un coste o si sentís que la gestión actual no está protegiendo vuestros intereses, en Soluciones y Mediaciones estamos acostumbrados a resolver estos nudos legales con eficacia y cercanía.
No permitáis que una bajante o una grieta se conviertan en un problema de convivencia. Contacta con Soluciones y Mediaciones y dejad la gestión en manos de quienes conocen la Ley de Propiedad Horizontal al detalle.