En los últimos años, ha aumentado el número de propietarios de viviendas en régimen de propiedad horizontal que destinan sus inmuebles al uso turístico. Esta tendencia ha generado tensiones y controversias en las comunidades de vecinos.
Lo primero que debe considerarse es el registro del inmueble como vivienda o apartamento de uso turístico. En este contexto, el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, sobre medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, permite a las comunidades de propietarios acordar la limitación o condicionamiento del alquiler turístico.
Este decreto introduce un nuevo apartado, el 12, en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que “el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.
La normativa no contempla una prohibición explícita, sino que se refiere a la posibilidad de limitar o condicionar. Los tribunales han emitido varios fallos sobre este tema, destacando la Sentencia de 21 de febrero de 2022 del Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de Córdoba, que declaró nulo el acuerdo de prohibición de apartamentos turísticos por considerarlo contrario a la ley y adoptado con abuso de derecho. La sentencia subraya que no se puede prohibir de manera general e injustificada una actividad legal y lícita. Además, los derechos a la propiedad privada y a la libertad de empresa son fundamentales y no pueden ser restringidos sin una norma con rango de ley (art. 81 CE).
Por tanto, según esta teoría, solo se podría prohibir el alquiler vacacional si se alcanza un acuerdo unánime de todos los propietarios, ya que esto implicaría modificar el título constitutivo de la propiedad o los estatutos, conforme al artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ejemplos de esta interpretación se encuentran en las sentencias de la Audiencia Provincial de Córdoba (Sección 1ª) de 12.07.2022 y de la Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección 5ª) de 23.06.2022.
Existe otro enfoque doctrinal y jurisprudencial que, a pesar de reconocer la deficiencia técnica del apartado 12º del artículo 17 de la LPH, sostiene que la intención de la ley es facultar a las comunidades para adoptar acuerdos válidos de prohibición del alquiler o explotación turística, estableciendo para ello una mayoría reforzada de tres quintas partes de propietarios y cuotas de participación.
Análisis de las Limitaciones o Condicionamientos para Apartamentos Turísticos según la Ley de Propiedad Horizontal
A continuación, vamos a analizar qué tipos de limitaciones o condicionamientos pueden establecerse por las comunidades de propietarios en relación con los apartamentos turísticos, conforme al mecanismo de cesación estipulado en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En este contexto, una de las obligaciones de la comunidad de propietarios, en caso de que los estatutos no lo prohíban expresamente, sería vigilar y exigir al propietario que esté inscrito o dado de alta en la administración correspondiente para evitar que la actividad sea ilegal. Además, podrían requerir la suscripción de una póliza de seguro que cubra los daños causados por los inquilinos a los elementos comunes o privados, exigir la resolución de las molestias causadas por los inquilinos, aumentar en un 20% la cuota correspondiente al inmueble o exigir la presencia del propietario o una persona delegada durante la recepción de los clientes.
Asimismo, la comunidad puede asegurar que los usuarios reciban y sean informados sobre las normas de régimen interno de la comunidad y establecer un límite máximo de ocupación simultánea.
Estos son solo algunos ejemplos de limitaciones o condicionantes que pueden ser acordados por la Junta de Propietarios en relación con los apartamentos de uso turístico en el edificio. Finalmente, cualquier acuerdo de prohibición o limitación que se apruebe con la mayoría y cuotas de participación especificadas debe ser documentado mediante un certificado y registrado en el Registro de la Propiedad.
De esta manera, se advierte e informa a futuros propietarios sobre los términos del acuerdo, los cuales quedarán vinculados al mismo, aunque no se aplicará de manera retroactiva.
Fuente «El Confidencial»