En este caso os presentamos una Sentencia del Tribunal Constitucional que crea jurisprudencia. Propiedad Horizontal. Estatutos que autorizan segregación de vivienda. Validez de la segregación efectuada si no afecta o altera las cuotas de participación. Se estima.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia n.º 52 de Madrid dictó sentencia de fecha 26 de octubre de 2007 en el juicio ordinario n.º 526/2006, cuyo fallo dice: »Desestimo la demanda interpuesta por el procurador D. ZZZZZZZ en nombre y representación de la Comunidad Propietarios XXXXXX de Madrid, contra YYYYY. Con imposición de costas a la parte actora.».
SEGUNDO.- En los fundamentos de Derecho de la sentencia se declara:
»Primero.- La parte actora, Comunidad de Propietarios de la c/ XXXXXX de esta capital, insta acción de nulidad de segregación, realizada en la vivienda integrada en su Comunidad, en concreto en la situada en el 3.º piso derecha, propiedad de YYYYYYYYY, frente a la que dirige su acción; entendiendo que no procede la segregación llevada a cabo por requerir la previa autorización de la Junta de Propietarios y, entendiendo que se incumple lo dispuesto en los Estatutos de la Comunidad. A dicha pretensión, se opone la parte demandada, entendiendo que la segregación llevada a cabo, está contemplada en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, en cuanto establece que no precisa de autorización de la Junta para llevarla a cabo, y, que se ha cumplido con lo prevenido en los estatutos respecto a llevarla a cabo con las oportunas licencias, bajo dirección facultativa; alegando igualmente, no haber afectado, ni alterado elementos comunes, en resumen haber actuado dentro de la legalidad, utilizando los instrumentos que establece el ordenamiento jurídico español, y que dan plena seguridad al tráfico inmobiliario.
La segregación se efectúa bajo fe notarial, en escritura pública. Dicha escritura fue inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente. Se convocó y celebró Junta general extraordinaria de propietarios por parte de la comunidad actora en marzo de 2006, para tratar un tema único, la autorización de los comuneros, en base a lo dispuesto al art. 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, con resultado mayoritario en cuanto a denegar la segregación de la vivienda y con la oposición de la entidad hoy demandada, alegando que entendía que su actuación estaba amparada y autorizada en los Estatutos de la Comunidad.
»Tercero.- La presente litis se centra en la interpretación jurídica de una norma estatutaria. El artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que tanto los pisos o locales podrán ser objeto de división material, de agregación o de segregación; disponiendo que se requerirá además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la Junta de Propietarios. Entendiendo igualmente, que nos encontraríamos ante una modificación del título constitutivo que requiere siempre de la unanimidad de los propietarios, como así se deduce, no solo del art. 8, sino también del 5, 7 y 17-1 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que dicha regla pueda verse salvada por pactos entre los particulares o mediante el establecimiento de reservas a favor del promotor.
Pero, hay que analizar igualmente que frente a los términos imperativos del art. 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, la ley no prohibe el pacto o disposición, por el que se autorice la modificación de las entidades hipotecarias integrantes del edificio sin aprobación de la Junta.
»Cuarto.- En los Estatutos de la Comunidad actora, contenidos en la escritura de división horizontal ante fedatario público de fecha 26 de marzo de 1985, en concreto en su cláusula séptima letra C, dice textualmente que «no precisarán autorización de la Junta de Copropietarios y quedarán especialmente autorizados: los propietarios actuales de los distintos pisos y locales para agruparlas, dividirlas o segregarlas sin necesidad de autorización de la referida Junta de Copropietarios, siempre que sean colindantes entre sí, siendo en sentido vertical u horizontal, y aunque la unión se realice con carácter físico, siempre que se haga con las debidas licencias y bajo dirección facultativa».
»Quinto.- Por otro lado, la actora pide que se declare la nulidad de la segregación efectuada por la mercantil demandada y se ordene cancelar la inscripción registral de la referida segregación.
»Sexto.- Por lo que respecta a las alegaciones efectuadas por la parte actora y, en cuanto a la ejecución en sí, de la obra realizada en la vivienda, la parte actora entiende que se ha incumplido dos prevenciones legales contenidas en la cláusula estatutaria controvertida (n.º 7 letra C) en cuanto que refiere: Los propietarios actuales de los distintos pisos y locales… siempre que se hagan con las debidas licencias y bajo dirección facultativa… no alterarán los coeficientes de los restantes pisos o locales.
»Séptimo.- En consecuencia, entiendo que se trata de una cláusula estatutaria, válida, con plena eficacia real transmisible a los propietarios actuales en cada momento, sin que pueda tener cabida que se trata de una cláusula restrictiva, personal del dueño o promotor del inmueble en su día y, entre otras cosas porque las cláusulas con carácter personal no son inscribibles en el Registro de la Propiedad como antes se ha indicado, ya que iría en contra de lo preceptuado en el art. 9 del Reglamento Hipotecario (Decreto de 14 de febrero de 1947).
Todo lo cual nos lleva a la desestimación de la demanda.
TERCERO.- La Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25.ª dictó sentencia de 31 de marzo de 2009, en el rollo de apelación n.º 485/2008, cuyo fallo dice:
«Fallamos. »Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el procurador de los Tribunales D. ZZZZZZZZZ, en nombre y representación de Comunidad de Propietarios de la calle XXXXXX de Madrid, contra la sentencia de fecha 26 de octubre de 2007, dictada por el Juzgado de primera instancia n.º 52 de Madrid, la revocamos, y dictamos otra por la que, estimando la demanda presentada por la expresada parte contra YYYYYYYY. Declaramos nulas las segregaciones efectuadas por la demandada el día 28 de noviembre de 2005, otorgadas mediante escritura pública ante el notario D. WWW.
Mandamos cancelar la inscripción registral de dichas segregaciones en el Registro de la Propiedad número 28 de Madrid, a cuyo fin se expedirán los mandamientos que procedan.
No hacemos especial pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia ni de esta alzada.».
F A L L A M O S
1. Declaramos haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de YYYY contra la sentencia de 31 de marzo de 2009 dictada por la Sección 25.ª de la Audiencia Provincial de Madrid en el rollo de apelación n.º 485/2008.
2. Casamos la expresada sentencia, que declaramos sin valor ni efecto alguno.
3. Se reponen las actuaciones al momento anterior a dictarse la sentencia de apelación con el fin de que la Audiencia Provincial entre a valorar si en el supuesto litigioso la segregación de la finca produce o no alteración de las cuotas de participación, y, con base en lo anterior, determine sobre la validez o no de las segregaciones efectuadas por la parte demandada/recurrente el 28 de noviembre de 2005.
4. Igualmente se fija como doctrina jurisprudencial la validez de las segregaciones o divisiones autorizadas por los estatutos de la comunidad de propietarios, sin necesidad de posterior acuerdo adoptado en junta de propietarios, siempre que las mismas se realicen según la previsión contenida en aquellos y no comporten alteración de las cuotas de participación.