El encarecimiento de la vivienda en España, tanto en compra como en alquiler, está empujando a muchas personas a soluciones habitacionales extremas: chabolas, infraviviendas, sinhogarismo… y también pisos sobreocupados, los llamados “pisos patera”. El sinhogarismo y el chabolismo han crecido alrededor de un 25% en la última década, según datos recopilados por entidades sociales y medios especializados.
En ese contexto, cada vez más comunidades de propietarios se encuentran con un problema muy concreto: en uno de los pisos del edificio viven muchas más personas de las que razonablemente “caben” y, además, empiezan a aparecer ruidos, suciedad, colas en el portal, sobreuso del ascensor o de la caldera comunitaria…
La pregunta que se hacen muchos vecinos es siempre la misma:
“¿Podemos hacer algo desde la comunidad o estamos atados de manos?”
Vamos a verlo, paso a paso.
1. ¿Qué es exactamente el hacinamiento en una vivienda?
No existe una definición única para toda España, pero sí una idea compartida: se considera sobreocupación o hacinamiento cuando en una vivienda viven más personas de las que permiten unas condiciones mínimas de espacio y habitabilidad.
Por ejemplo, algunas normativas y estudios técnicos hablan de menos de 15 m² útiles por persona como referencia clara de hacinamiento grave.www.20minutos.es – Últimas Noticia+1
Además, en lo que coloquialmente llamamos “piso patera” suelen concurrir otros factores:
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Camas o colchones en salones y pasillos.
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Rotación constante de gente entrando y saliendo.
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Falta de ventilación o higiene mínima.
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Uso intensivo de instalaciones comunes (ascensor, caldera, portal, contenedores…).
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Conflictos de convivencia: ruidos, suciedad, olores, gritos a deshoras, etc.
Pero ojo: que vivan muchas personas en un piso no es automáticamente ilegal. La clave no es solo el número, sino el comportamiento y las condiciones de uso de la vivienda.
2. ¿Es ilegal tener “mucha gente” viviendo en un piso?
Aquí está uno de los puntos importantes del artículo de idealista: el simple hecho de que vivan muchas personas en un piso no convierte la situación en ilegal por sí misma.
Lo que sí puede ser problemático (y perseguible) es:
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Que en esa vivienda se desarrollen actividades molestas (ruidos continuos, fiestas, tránsito constante de personas…).
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Que existan condiciones insalubres o peligrosas (basura acumulada, olores fuertes, riesgo de plagas, instalaciones eléctricas sobrecargadas…).
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Que se produzcan actividades ilícitas (alquiler por camas en negro, explotación laboral, etc.).
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no fija un máximo genérico de personas por vivienda, pero sí prohíbe actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Lo hace en su artículo 7.2, que es la base legal de casi todos estos procedimientos.Administración de Fincas, AFINCALITAS+1
Por tanto:
El foco no debe ponerse solo en “cuántos viven”, sino en qué está ocurriendo realmente en ese piso y cómo afecta a la convivencia y a la finca.
3. Herramienta clave: la acción de cesación (art. 7.2 LPH)
Si en el piso patera se dan actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas, la comunidad sí tiene margen para actuar jurídicamente.
La LPH prevé la llamada “acción de cesación” (art. 7.2), que permite a la comunidad exigir judicialmente que esas actividades terminen.
El esquema es, en resumen:
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Detección del problema
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Ruidos continuos, malos olores, suciedad, vandalismo en zonas comunes, sobrecarga de instalaciones, etc.
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Quejas reiteradas de vecinos.
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Recogida de pruebas
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Actas policiales (avisos a policía local o nacional).
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Vídeos y fotos de zonas comunes (nunca de dentro de la vivienda).
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Testimonios de vecinos.
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Informes del administrador de fincas.Idealista+1
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Requerimiento fehaciente
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El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquier propietario, debe enviar un requerimiento por escrito (normalmente burofax) al propietario y, si procede, a los ocupantes.
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En ese requerimiento se les insta a cesar inmediatamente las actividades molestas, con advertencia de que, de no hacerlo, se iniciarán acciones judiciales.
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Acuerdo de la junta
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Si la situación continúa, hay que convocar una junta de propietarios con ese punto concreto en el orden del día.
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La junta debe aprobar el inicio de la acción judicial de cesación y autorizar al presidente para presentar demanda.Navarro Selfa Abogados+1
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Demanda judicial
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Se tramita mediante juicio ordinario.
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Si la comunidad gana, el juez puede acordar:
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La cesación definitiva de la actividad.
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Una indemnización de daños y perjuicios.
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En casos graves, la privación del uso de la vivienda hasta 3 años para el ocupante o propietario infractor.
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4. Lo que la comunidad NO puede hacer (aunque haya piso patera)
El artículo de idealista lo deja muy claro: hay una serie de “soluciones” que a veces se plantean en juntas de vecinos… y que no son legales.
4.1. Subir la cuota solo a ese vecino
No se puede acordar en junta que el piso conflictivo pague una cuota de comunidad más alta por tener más personas viviendo, aunque se disparen consumos de agua o calefacción comunitaria.
La LPH exige que todos contribuyan a los gastos según su cuota de participación (art. 3 y art. 5 LPH), fijada por superficie, ubicación y uso previsible, no por cuántos duermen esa noche en el piso.
Subir solo a un piso la cuota sería un acuerdo impugnable por discriminatorio.
4.2. Cortar suministros o impedir acceso
Tampoco se pueden adoptar acuerdos como:
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Cortar el agua caliente o la calefacción comunitaria solo a esa vivienda.
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Prohibir al vecino el uso del ascensor o de la piscina.
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Bloquearle el acceso al portal.
Medidas de ese tipo pueden constituir coacciones y vulnerar derechos básicos. Lo que sí puede hacer la comunidad es seguir el cauce legal de la acción de cesación, nunca aplicar “castigos” por su cuenta.
5. ¿Y si el piso patera está alquilado?
En muchas ocasiones, el propietario no vive allí: ha alquilado la vivienda y quien está explotando el piso patera es el inquilino (o un subarrendatario).
Aun así:
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La comunidad debe dirigirse tanto al ocupante como al propietario.
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El propietario responde frente a la comunidad y puede verse obligado a actuar frente a su inquilino.
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Tampoco es legal subirle la cuota de comunidad solo porque el piso esté alquilado: el principio de igualdad entre propietarios se mantiene.
6. Recomendaciones prácticas para comunidades que sospechan de un piso patera
6.1. No te centres solo en “cuántos viven”, sino en qué está pasando
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Documenta hechos concretos: ruido, humos, olores, suciedad, desperfectos, colas continuas en el portal, etc.
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Registra fechas, horas y frecuencia.
Esto es lo que después vertebrará cualquier acción legal.
6.2. Habla primero y documenta después
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Intenta un acercamiento amistoso con el propietario o inquilino, a veces ni siquiera son conscientes del nivel de molestia.
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Parallelamente, empieza a reunir pruebas por si necesitas activar la vía legal.
6.3. Apóyate en el administrador de fincas
Un administrador colegiado conoce bien el procedimiento del art. 7.2 LPH y puede:
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Redactar el requerimiento fehaciente correctamente.
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Asesorar sobre la convocatoria de junta y la redacción de acuerdos.
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Coordinarse con el abogado de la comunidad.
6.4. Refuerza los estatutos y el reglamento interno
En la medida de lo posible (requiere mayorías cualificadas), resulta útil:
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Incluir límites claros a alquileres turísticos en la finca, si son un foco habitual de problemas.Adarve Abogados+1
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Regular el subarriendo de habitaciones y la comunicación de cambios de uso.
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Establecer un protocolo de actuación ante actividades molestas.
7. Conclusión: problema social, herramientas jurídicas
Los pisos patera y el hacinamiento son, antes que nada, un síntoma de un problema estructural de vivienda. No todas las soluciones pasan por las comunidades de propietarios.
Ahora bien, cuando esa realidad desemboca en:
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Ruidos insoportables,
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Riesgos para la salubridad o la seguridad,
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Actividades claramente ilícitas,
la comunidad sí dispone de herramientas para defender la convivencia, especialmente mediante la acción de cesación prevista en el art. 7.2 LPH. La clave está en:
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Probar bien los hechos.
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Respetar el procedimiento (requerimiento + acuerdo de junta + demanda).
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No caer en atajos ilegales (subir cuotas ad hoc, cortar suministros, etc.).
Y, sobre todo, contar con asesoramiento profesional (administrador de fincas y abogado especializado) que adapte estas pautas al caso concreto.
Este artículo ofrece información general y no sustituye el asesoramiento jurídico individualizado. Si en tu comunidad sospecháis que existe un piso patera, lo más recomendable es consultar con un profesional especializado en propiedad horizontal.