El mercado de la vivienda en Madrid ha vivido una auténtica revolución con la proliferación de las viviendas de uso turístico (VUT). Esta tendencia ha generado no pocas tensiones y cambios normativos, buscando un equilibrio entre el derecho a la propiedad y la necesidad de vivienda residencial. Sin embargo, cada vez más madrileños se plantean un camino inverso: adquirir uno de estos inmuebles con la intención de convertirlo en su hogar, en su residencia habitual. Una decisión atractiva, sí, pero que abre un complejo sendero legal y administrativo. En Soluciones y Mediaciones, con nuestra experiencia de veinte años en la gestión de comunidades, sabemos que no es una operación sencilla, pero sí perfectamente viable si se abordan los pasos correctos con antelación.
El uso urbanístico: la clave de bóveda en Madrid
Cuando hablamos de transformar una VUT en una vivienda de uso residencial, el concepto fundamental es el uso urbanístico. La normativa municipal de Madrid asigna una finalidad específica a cada inmueble, y un cambio de este uso es una modificación sustancial que requiere una autorización administrativa expresa. No podemos olvidar que en Madrid, la regulación de las VUT ha sido y sigue siendo muy restrictiva, especialmente en zonas de alta presión turística. Por tanto, esta conversión implica moverse en un terreno donde confluyen el Ayuntamiento, la comunidad de propietarios y, por supuesto, los costes asociados a este proceso.
Frente al Ayuntamiento: tu primera parada
El primer frente, y quizás el más determinante, es el Ayuntamiento de Madrid. Antes de dar cualquier paso firme en la compra, es crucial entender que se deberá cancelar la licencia de vivienda de uso turístico y obtener una nueva para el uso residencial. Esto implica una serie de trámites:
- Cancelación de la licencia VUT: El vendedor debe solicitar la baja de la licencia turística ante el organismo autonómico competente. Es fundamental que en el contrato de compraventa se pacte que el vendedor entregue el piso ya dado de baja o, al menos, con la solicitud presentada y una garantía de que asumirá cualquier sanción derivada de la actividad turística anterior. Si no se hace así, esta tarea recaerá sobre el comprador, con la consecuente carga administrativa y posibles riesgos.
- Informe de viabilidad urbanística: Un arquitecto, pieza clave en este proceso, deberá solicitar un informe en el Ayuntamiento para confirmar que el planeamiento urbanístico de la zona permite el uso residencial en ese inmueble y en qué condiciones. Hay áreas de Madrid donde las restricciones pueden ser muy específicas.
- Proyecto técnico de cambio de uso: Si la viabilidad es positiva, el arquitecto redactará un proyecto detallado que justifique que el inmueble cumple con todas las exigencias del Código Técnico de la Edificación (CTE) y la normativa de habitabilidad vigente en la Comunidad de Madrid para el uso residencial. Este proyecto puede requerir pequeñas obras de adaptación para cumplir con, por ejemplo, los mínimos de ventilación o iluminación natural.
- Solicitud formal ante el Ayuntamiento: Con el proyecto técnico en mano, se presentará la solicitud formal de cambio de uso. Si se cumplen todos los requisitos, el proceso debería resolverse favorablemente, aunque la lentitud administrativa es un factor a considerar.
La comunidad de propietarios: ¿un obstáculo o un aliado inesperado?
Mientras se navega por el laberinto administrativo municipal, no hay que perder de vista el entorno más cercano: la comunidad de vecinos. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es clara: los estatutos de la comunidad pueden contener limitaciones de uso de las viviendas o locales. Aquí reside un punto crítico:
- Revisión exhaustiva de los estatutos: Antes de la compra, es imprescindible revisar con lupa los estatutos de la comunidad. Si estos prohíben expresamente el uso residencial o establecen un uso exclusivamente terciario (turístico, oficina, etc.), el cambio sería extremadamente complicado. Una modificación de estatutos para permitir el uso residencial en un caso así requeriría la unanimidad de todos los propietarios, un escenario difícil de alcanzar.
- Silencio estatutario: Si los estatutos no dicen nada al respecto, la regla general es que el uso residencial se considera permitido, siempre y cuando no se prohíba de forma explícita. Aun así, desde Soluciones y Mediaciones, siempre aconsejamos comunicar la intención a la comunidad (a través del administrador de fincas, por ejemplo) para evitar conflictos futuros. La transparencia es la mejor herramienta de mediación.
- Limitaciones de la licencia de primera ocupación: Un problema de mayor envergadura surge si la propia licencia de primera ocupación del edificio ya limitaba el uso a algo distinto al residencial. En ese caso, la dificultad para revertir el uso iría más allá de los estatutos comunitarios, afectando directamente a la raíz urbanística del inmueble.
Afortunadamente, el camino inverso (de turístico a residencial) suele encontrar menos resistencia vecinal que el opuesto. Las comunidades de Madrid están, por lo general, más que aliviadas al ver que un piso turístico se convierte en el hogar de un vecino que contribuirá a la estabilidad y convivencia del inmueble.
Los costes y la ‘due diligence’ para evitar sorpresas
Convertir una VUT en vivienda habitual también implica una serie de costes que van más allá del precio de compra. Es vital tenerlos en cuenta para no llevarse sorpresas desagradables:
- Honorarios profesionales: La figura del arquitecto es indispensable para la redacción del proyecto técnico y la dirección de obra si fueran necesarias. También puede ser necesario un abogado especializado en urbanismo y LPH para acompañar en los trámites.
- Tasas y licencias municipales: El Ayuntamiento de Madrid cobrará las tasas correspondientes por el estudio y la concesión de la licencia de cambio de uso. Asimismo, podría aplicarse el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
- Obras de adecuación: Es posible que la vivienda necesite pequeñas reformas para cumplir con la estricta normativa de habitabilidad. Invertir en aislamiento, ventilación o adaptaciones de instalaciones puede ser necesario y generará un coste adicional.
- Gastos notariales y registrales: Una vez aprobado el cambio de uso, este deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que conlleva nuevos gastos.
Para abordar con éxito esta transformación, nuestra recomendación es clara: una due diligence exhaustiva antes de formalizar la compra. Esto significa, en la práctica, solicitar y revisar los estatutos de la comunidad, contratar a un arquitecto para un estudio de viabilidad completo que incluya un presupuesto de posibles obras, y realizar una consulta urbanística previa en el Ayuntamiento de Madrid. Solo así se obtendrá la certeza necesaria sobre la viabilidad administrativa y económica del cambio de uso antes de asumir un compromiso tan importante.
Preguntas frecuentes
¿Es siempre posible cambiar el uso de un piso turístico a residencial en Madrid?
No, la posibilidad depende de dos factores principales: la normativa urbanística del Ayuntamiento de Madrid para la zona donde se ubica el inmueble y los estatutos de la comunidad de propietarios. Es fundamental verificar que el planeamiento urbanístico permita el uso residencial y que los estatutos comunitarios no lo prohíban expresamente. Sin estos dos elementos, el cambio será, como mínimo, muy complicado.
¿Necesito el permiso de mis vecinos para hacer este cambio?
No se necesita un permiso explícito de los vecinos si los estatutos de la comunidad no prohíben el uso residencial y si la licencia de primera ocupación del edificio no tiene restricciones específicas. Sin embargo, es altamente recomendable comunicar su intención al administrador de fincas y al presidente de la comunidad. La transparencia ayuda a evitar futuros malentendidos y conflictos, especialmente si se realizan obras.
¿Qué riesgos asumo si no realizo el cambio de uso legalmente?
El principal riesgo es enfrentarse a sanciones urbanísticas por parte del Ayuntamiento de Madrid, que pueden ser cuantiosas. Además, se podrían generar conflictos con la comunidad de propietarios si el uso no es el adecuado, lo que podría derivar en acciones judiciales por parte de la comunidad. Finalmente, la falta de regularización crea inseguridad jurídica sobre la propiedad y dificultaría futuras transacciones.
Convertir un piso turístico en su vivienda habitual en Madrid es una excelente manera de contribuir a la cohesión vecinal y al reequilibrio del mercado de alquiler. Sin embargo, como hemos visto, no es un proceso exento de complejidades legales y administrativas. En Soluciones y Mediaciones, nuestra experiencia nos dice que la anticipación y el asesoramiento profesional son las mejores herramientas para que este camino sea un éxito. No deje la gestión de un paso tan importante al azar.
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