La fianza en un contrato de alquiler es una garantía para el propietario, pensada principalmente para cubrir posibles daños en la vivienda al finalizar el contrato. Pero, ¿qué sucede si ese monto no alcanza para costear las reparaciones necesarias? Aquí te contamos cómo actuar en estos casos.
Para evitar conflictos, lo ideal es realizar un inventario detallado del estado del inmueble antes de la entrega al inquilino, incluyendo fotografías y videos. Este registro servirá como evidencia en caso de discrepancias sobre el estado del piso o la devolución de la fianza.
Si eres propietario, este inventario será clave para justificar cualquier reclamación. Por otro lado, como inquilino, es importante que revises y aceptes el documento al comenzar tu estancia. Además, notifica de inmediato al arrendador cualquier daño o avería que surja durante el alquiler, usando un medio que deje constancia escrita, como un correo electrónico. Esto te ayudará a evitar problemas futuros y a protegerte de responsabilidades injustificadas.
¿Por qué la fianza podría no alcanzar?
Hay varias razones por las que la fianza —que, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), corresponde a un mes de renta en los alquileres residenciales— puede no ser suficiente para cubrir los daños en la vivienda. Esto podría suceder si el inmueble presenta desperfectos importantes, si se realizaron modificaciones no autorizadas que alteraron el espacio o si, además de los daños, el inquilino dejó de pagar alguna mensualidad.
¿Qué pasos seguir en estas circunstancias?
El inquilino está obligado a mantener el inmueble en buen estado. Si los daños ocasionados superan el valor de la fianza, el propietario puede reclamar el importe faltante a través de la vía judicial.
Cuando se detecta que la vivienda está deteriorada y la fianza no basta para cubrir los costos de reparación, lo más recomendable es contar con la asesoría de un perito judicial inmobiliario. Este profesional evaluará la vivienda, elaborará un informe detallado con una valoración económica de los daños y ofrecerá orientación para realizar la reclamación de manera adecuada.
Antes de iniciar un procedimiento judicial, es importante evaluar si vale la pena emprender este camino, considerando factores como el costo del proceso (incluidos los honorarios legales), el tiempo que podría tomar, el monto real de los daños y las posibilidades de obtener un fallo favorable.
Requisitos para una reclamación exitosa
Para que una reclamación prospere, es indispensable disponer de pruebas sólidas, como un informe que documente los daños en el momento de la entrega de la vivienda, facturas de las reparaciones realizadas, declaraciones de testigos o un informe elaborado por un perito inmobiliario.
Además, es necesario haber solicitado previamente al inquilino, de forma oficial y por un medio que deje constancia, que repare los daños de manera voluntaria. Si el inquilino se niega a hacerlo, el propietario puede optar por dos vías: una reclamación civil o, en caso de que los daños constituyan un delito, una acción penal.
Reclamación de daños
Vía civil: El propietario puede reclamar daños causados por el inquilino según los artículos 1555 y 1556 del Código Civil, siempre que pueda probar que los desperfectos no son por uso normal, como establece la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Vía penal: Si los daños son graves o intencionados, el inquilino puede enfrentar sanciones penales según el artículo 263 del Código Penal, con multas o penas de prisión dependiendo de la gravedad y la cuantía del daño.
Condena por daños en una vivienda de alquiler
La Audiencia Provincial de La Rioja condenó en 2017 a unos inquilinos por causar daños intencionales en una vivienda alquilada. El inmueble fue devuelto en pésimas condiciones, con graves desperfectos y suciedad extrema, lo que el perito calificó como incompatible con el uso normal.
Las pruebas periciales y fotográficas demostraron que los daños eran deliberados. Además, la vivienda había sido entregada en buen estado al inicio del contrato, y los inquilinos no dieron una justificación válida para el estado en que la devolvieron, lo que resultó en su condena.
Fuente «Idealista»