La asistencia y voto en las juntas constituye uno de los principales derechos de los propietarios en el ámbito de las comunidades.
Según los expertos de CAFMadrid, la participación en las juntas de vecinos es esencial para los propietarios, ya que en estas reuniones se abordan asuntos de gran trascendencia que afectan directamente a la propiedad privativa y a la copropiedad de elementos comunes. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) reconoce este derecho y establece cómo actuar en caso de no poder asistir.
El artículo 15.1 de la LPH permite que la asistencia a la junta sea personal o por representación legal o voluntaria. En el caso de la representación, basta con un escrito de delegación que se presenta junto con la convocatoria.
De esta manera, el propietario puede ejercer su derecho de voto a través de un representante, lo que le permite participar en la toma de decisiones y estar presente en espíritu, incluso si no puede asistir físicamente a la reunión. Este hecho es crucial no solo para la adopción de acuerdos, sino también en caso de posibles impugnaciones judiciales en el futuro.
Aunque la representación es un recurso fundamental en las juntas de propietarios, el artículo 15.1 mencionado no establece más requisitos que un simple escrito firmado por el propietario delegando su representación a un tercero.
Esta simplicidad en la regulación permite que el propietario delegue su asistencia en cualquier persona, propietaria o no, asegurando así su voto. Sin embargo, en la práctica, surgen muchas preguntas sobre la extensión y alcance de dicha representación.
Por lo tanto, al inicio de la junta, el presidente o el secretario-administrador de la comunidad solo pueden requerir al representante la entrega del escrito firmado por el propietario, lo que le otorga una presunción de veracidad al documento.
Los límites de actuación y decisión durante la junta se encuentran dentro del ámbito interno de la representación (arts. 1718 y siguientes del Código Civil). Por lo tanto, ni el presidente ni el secretario-administrador pueden ni deben verificar si el representante está actuando dentro del marco previamente acordado.
Es crucial que el propietario comprenda que cuando delega su participación en la junta a un tercero, este actúa y vota en su nombre y representación, siendo equiparable a su presencia física en todos los aspectos. Por lo tanto, una vez recibido el acta con los acuerdos adoptados, no puede luego comunicar al secretario-administrador su deseo de cambiar el sentido de su voto por estar en desacuerdo con lo decidido por su representante o con los términos del acuerdo adoptado.
Del mismo modo, si el representante vota a favor durante la junta, el propietario no tendrá legitimidad para impugnar los acuerdos ante los tribunales, ya que no cumpliría con el requisito establecido en el artículo 18.2 de la LPH, que exige votar en contra del acuerdo para tener derecho a impugnarlo. A modo ilustrativo, se puede mencionar la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, de 24 de noviembre de 2005, que aborda la falta de legitimación del propietario para impugnar acuerdos aprobados por su representante.
Por lo tanto, al delegar voluntariamente su participación y voto en un tercero, el propietario asume todas las implicaciones que esto conlleva. Es fundamental tener presente que la representación, su alcance y efectos se encuentran en el ámbito interno entre el representante y el propietario, quedando la comunidad totalmente al margen de esta relación.
Las consecuencias de delegar la representación en las juntas de propietarios son de suma importancia y deben ser comprendidas por todos los propietarios:
- El propietario estará vinculado por lo que el representante manifieste durante la junta. Sin embargo, esta representación se limita a votar sobre los asuntos incluidos en el orden del día de la convocatoria.
- El voto emitido por el representante no podrá ser modificado posteriormente, incluso si no sigue las instrucciones dadas por el propietario.
- El propietario queda vinculado por el sentido del voto del representante, lo que puede condicionar la posibilidad de impugnar judicialmente los acuerdos adoptados.
- Si el representante no sigue las instrucciones dadas por el propietario, este último no deja de estar vinculado por el voto del representante, aunque conserva el derecho a reclamar daños y perjuicios según lo establecido en los artículos 1718 y 1719 del Código Civil.
- El secretario-administrador no está obligado a verificar si el voto del representante coincide con las instrucciones dadas por el propietario. Simplemente toma nota de la votación en cada punto y registra el sentido del voto en el acta de la junta.
- Si el propietario, después de haber otorgado la representación a un tercero, asiste personalmente a la junta, la representación quedará automáticamente anulada.
Además de la representación voluntaria, existe otra modalidad de representación, la legal, que se produce principalmente cuando la propiedad pertenece a una persona jurídica, como sociedades, empresas o bancos.
Para la validez de la representación de una persona jurídica en las juntas de propietarios, se deben cumplir ciertas formalidades:
- El representante debe ser administrador o representante legal de la sociedad, facultado por la ley, los estatutos de la sociedad o mediante un poder expreso que le habilite para ello.
- Debe acreditar esta condición al secretario-administrador mediante la exhibición o puesta a disposición de la escritura o documentos que acrediten su condición. Una mera comunicación no será válida, sino que será necesario que quede debidamente acreditada.
Si la persona jurídica es nombrada para ejercer el cargo de presidencia de la comunidad, quien se encuentra legitimado para ejercer de manera efectiva el cargo será su apoderado o representante legal, según lo establecido en el artículo 13 de la LPH. Este hecho deberá quedar reflejado en el acta de la junta.
La Audiencia Provincial de Málaga ha señalado en una sentencia que la elección de un representante como presidente de la comunidad, en representación de la persona jurídica propietaria de los inmuebles, es ajustada a derecho y el acuerdo adoptado goza de validez.
Respecto a si el representante de la sociedad puede delegar el voto en un tercero, el único requisito exigible es que el tercero acuda a la junta con un escrito de delegación firmado por el apoderado o representante legal de la sociedad. Es recomendable que lleve la documentación que lo acredite por si fuese requerido por la junta.
Fuente «Idealista»