¿Qué mayoría hace falta para que se me permita la instalación de un aire acondicionado en mi casa? ¿Y para poner unas rejas? ¿Cómo actuar ante la necesidad de obras de mantenimiento tras la nueva modificación de la Ley de Propiedad Horizontal? ¿Puedo impugnar un acuerdo cuando han pasado treinta días desde su aprobación y yo no he manifestado mi opinión en contra?. Pasamos a comentar estas y otras cuestiones de interés:
Os remitimos los acuerdos adoptados por la Comisión de Unificación de Criterios Profesionales en la reunión celebrada el 24 de octubre de 2013 y, posteriormente, ratificados por la Junta de Gobierno en su reunión de 12 de noviembre de 2013.
Cuestión 1
Quórum para la instalación de aparatos de aire acondicionado en fachadas, cubiertas y patios.
Acuerdo 1
En virtud del artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal, “Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes (…).
Dado que la instalación de los aparatos de aire acondicionado tanto en fachadas como en cubiertas y patios supone una alteración de la configuración originaria de los elementos comunes de la finca, para su instalación será necesario no solo la autorización administrativa sino la adopción del acuerdo por las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas salvo que el Título Constitutivo o los Estatutos prevea la posibilidad de su instalación, en cuyo caso, no sería necesario la adopción del acuerdo.
No obstante, el sistema hoy en día más común o habitual de aparatos de aire acondicionado, es el formado por dos componentes, la consola que se instala en el interior de las vivienda y el compresor en el exterior, es este último componente el que se sujeta con palomillas o tirantes a la fachada, con una pequeña perforación del muro para pasar los tubos y cables.
Este tipo de instalaciones viene considerándose últimamente por los tribunales como obras menores que no precisan del consentimiento de la comunidad porque aún cuando pueda romper la estética de la fachada, prima en el conflicto de intereses, el confort individual de cada propietario, sin que constituya una instalación arbitraria.
Cuestión 2
Quórum para la instalación de rejas en una zona común del edificio, vivienda o local.
Se trata de una fórmula adaptada a los dispositivos móviles y también a las nuevas tabletas, donde el sistema de certificación electrónica viene dando problemas. En cuanto a la posible resistencia de ciertos colectivos, De la Rosa aseguró que hay que reducir «problemas de agilidad y logística» y que, en cualquier caso, «las ventajas superan a los inconvenientes».
Acuerdo 2
Zona común: las obras que tengan como finalidad la seguridad de los residentes del inmueble p.ej. cierre perimetral, cierre soportales o instalación de rejas en el patio de uso comunitario, y de esta forma evitar con ello el acceso de personas ajenas a la finca requerirá la adopción del acuerdo por mayoría simple (art. 17.7 LPH). Adoptado el acuerdo, todos los propietarios estarán obligados al pago.
Vivienda: mismo criterio que para zona común. No obstante, es importante recordar que existen otras alternativas a la instalación de rejas como son los cristales blindados, detectores de presencia en los huecos de ventana, la colocación de rejas móviles o de tijera en la parte interior de la vivienda, que no requieren el acuerdo previo de la comunidad de propietarios al no alterarse la configuración de la fachada.
Local: Si el local se entrega en bruto, el propietario podrá instalar las rejas sin requerir para ello el consentimiento de la comunidad.
Si su fachada es igual que la del resto del edificio, se aplicará el mismo criterio que para las viviendas.
Del mismo modo, deberá tenerse en cuenta lo que a este respecto diga el Título Constitutivo o los Estatutos.
Cuestión 3
Consideración de las obras de mantenimiento.
En virtud del art. 10 de la LPH, cuando se trate de ejecutar por parte de la comunidad obras de obligado cumplimiento para las que no sea preceptivo acuerdo de junta pero para ello sea necesario girar una derrama, ¿cómo debe actuarse cuando no se adopta el acuerdo por falta de quórum?
Acuerdo 3
El art. 10.1.a de la LPH establece que “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.”
En consecuencia, aunque la LPH impone en los supuestos enumerados a las comunidades la ejecución de las obras, sin embargo no debe entenderse que derogue la facultad regulada en el art. 14 del citado texto legal relativo a la potestad de la Junta de Propietarios de aprobar los gastos que se realizan a la comunidad, por lo que aunque se trate de obras de obligado cumplimiento, la junta deberá aprobar el presupuesto de los gastos derivados de su ejecución, su financiación y periodicidad si es mediante una derrama extraordinaria o se detrae del fondo de común y la elección de la solución técnica, si hubiera más de una alternativa.
El Presidente que ostenta la representación orgánica de la comunidad de propietarios no puede atribuirse las funciones que son propias de la Junta General de Propietarios.
Por lo tanto, ni el presidente ni el administrador podrán aprobar el presupuesto para ejecutar la obra sin acuerdo previo de la junta que, al tener la consideración de acto de mera administración, podrá aprobarlo por mayoría simple (art. 17.7 LPH).
En el supuesto de que a falta de acuerdo no pueda aprobarse el presupuesto, deberá acudirse a un juicio de equidad.
Cuestión 4
Impugnación de acuerdos por parte de los propietarios que no manifiestan su discrepancia en los supuestos en los que es aplicable el plazo de los 30 días.
Acuerdo 4
La LPH, en su art. 17.8 establece que “Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”
En consecuencia, el propietario ausente el día de la junta que no manifieste su discrepancia en el plazo de los 30 días siguientes a la notificación del acta, su voto se computará favorable por lo que posteriormente no podrá impugnar el acuerdo adoptado en los plazos establecidos en el art. 18 de la LPH.
Esta posición no es pacífica y para cierta parte de la doctrina el hecho de no manifestar su discrepancia en ningún caso supone una renuncia al derecho del propietario a impugnar.
Cuestión 5
La entidad bancaria se adjudica la vivienda o el local perteneciente a una finca dividida horizontalmente, en fecha anterior a la entrada en vigor de la ley 8/2013. Dicho piso y local posee deudas de los años 2009, 2010, 2011, 2012, y 2013.
En el supuesto teórico de que el Auto o Decreto de adjudicación se hubiere producido, por ejemplo el día 15 de junio de 2013, la entidad bancaria en virtud de lo dispuesto en el antiguo art. 9 de la LPH sobre la afección real, abona la deuda correspondiente al año 2012 y la parte vencida del año 2013.
Con fecha 17 de octubre de 2013, la entidad bancaria transmite el piso o local a un tercero, en cuyo certificado de deuda figura las correspondientes a los años 2009 al 2011, ambos inclusive.
Tras la reforma de la LPH de 27 de junio de 2013 y la nueva afección real, ¿este nuevo propietario tendría que hacer frente a las obligaciones impuestas por la afección real, correspondientes a los años 2010 y 2011?
Acuerdo 5
Tenemos 2 posibles alternativas:
1ª. La Ley 8/2013 de 26 de junio, establece que las modificaciones efectuadas en el texto de la LPH, tendrán eficacia a partir del día siguiente de su publicación en el BOE, por lo que en principio la afección real no operaria, para proceder a la reclamación del año 2010, por cuanto el anterior propietario liquidó las deudas pendientes y sujetas a la afección real.
2ª. Ahora bien, existen otras corrientes doctrinales, que mantienen la tesis de que tratándose de una afección real, el plazo de tres años, desde la última transmisión operaria plenamente, y en el caso consultado el nuevo propietario vendría obligado a satisfacer las cuotas del año 2010.
En todo caso habrá que esperar a que se dicten Sentencias sobre el particular por los Tribunales de Justicia.
Foto vía: Mario Izquierdo vía photopin cc