En Soluciones y Mediaciones queremos remitidos los nuevos acuerdos aprobados por la Comisión de Unificación de Criterios Profesionales en la reunión celebrada el 20 de noviembre de 2014 y posteriormente ratificados por la Junta de Gobierno en su reunión de 9 de diciembre de 2014.
CUESTIÓN 1
En los supuestos regulados en el art. 10.3.b para obras que tienen un aprovechamiento privativo para el propietario como p.ej. cerramientos, instalación de aire acondicionado o unión o segregación de pisos o locales, en virtud del art. 17.8 de la LPH, ¿debe computarse el voto de los ausentes? En caso afirmativo, ¿debe alcanzarse el quórum de los 3/5 el día de la junta?
ACUERDO 1
La Comisión en la reunión del pasado 21 de noviembre de 2013 adoptó a este respecto el siguiente acuerdo:
“En virtud del art. 17.8 de la LPH, salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. “
En consecuencia se generaliza la regla de que los propietarios no asistentes que no manifiesten su discrepancia en 30 días se entiende que votan a favor del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, excepto para:
a) Supuestos regulados en el art. 17.1 p.ej. infraestructuras acceso telecomunicaciones o nuevos suministros energéticos colectivos. El quórum de 1/3 de propietarios que representen 1/3 de las cuotas de participación deberá obtenerse en la propia Junta de Propietarios, referenciado sobre la totalidad de propietarios y el 100 % de las cuotas de participación y no sobre los propietarios asistentes y cuotas representadas en la Junta General de Propietarios.
b) Cuando se trata de actuaciones de aprovechamiento privativo (Art.17.3). El quórum de 1/3 de propietarios que representen 1/3 de las cuotas de participación deberá obtenerse en la propia Junta de Propietarios, referenciado sobre la totalidad de propietarios y el 100 % de las cuotas de participación y no sobre los propietarios asistentes y cuotas representadas en la Junta General de Propietarios(…)”.
Por lo tanto, salvo en los citados supuestos, deberá aplicarse el plazo de los 30 días al resto de los acuerdos regulados en la LPH para que los propietarios ausentes manifiesten su oposición por escrito al Secretario o se adhieran al acuerdo mayoritario si no indican nada al respecto, incluidos los supuestos del art. 10.3.b por lo que no será necesario que se adopte el acuerdo por el quórum requerido de 3/5 partes el día de la junta, todo ello justificado por que en el art. 10.3.b no figura el término “aprovechamiento privativo” y si en el 17.1 y 17.3, y también porque si se exige que las 3/5 partes de propietarios y cuotas debe obtenerse en la propia Junta de Propietarios, supone la inaplicabilidad práctica del mismo, al ser muy infrecuente e inusual que asista esta cantidad de propietarios a una Junta General.
CUESTIÓN 2
Límites al uso del patio. Utensilios, almacenamiento, obras…
ACUERDO 2
En muchas ocasiones, los pisos bajos o locales disfrutan de un uso privativo o exclusivo del patio al tener un único acceso al mismo a través de su propiedad.
Sin embargo, pese a que este patio los utilice un solo propietario, sigue manteniendo su carácter de elemento común del edificio.
Cuando el uso se realiza por el propietario de una vivienda, puede utilizarlo teniendo en cuenta el uso razonable e inherente a una vivienda como p.ej. sacar una mesa con sillas o colocar unas macetas.
Cuando el uso se realiza por el propietario o inquilino de un local, puede utilizarlo a modo de almacén siempre y cuando se haga de forma que no ponga en peligro la seguridad o salubridad del edificio, respetando, en todo caso, el alcance de la licencia de actividad preceptiva.
No obstante, puede regularse su uso a través de normas de régimen interno para garantizar la buena convivencia y evitar actividades molestas.
CUESTIÓN 3
En el supuesto de que el presidente de la comunidad reciba una convocatoria por el 25% de propietarios o de cuotas de participación, ¿está obligado a respetar el orden del día, fecha, hora y lugar propuesto?
ACUERDO 3
El presidente debe respetar los asuntos solicitados, si bien no está vinculado para convocar para un determinado día, hora o lugar, si bien deberá convocar la Junta General Extraordinaria de Propietarios dentro de los 15 días siguientes a la recepción de la solicitud por parte de los promotores.
No obstante, el presidente podrá añadir a continuación de los propuestos otros puntos, siempre y cuando no desvirtúen ni contradigan los puntos solicitados por los promotores.
En cuanto a la convocatoria efectuada por el 25% de propietarios o de las cuotas de participación, en virtud del artículo 16.1 y 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, “La junta de propietarios se reunirá, al menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
La convocatoria de las juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión (…).”
Por otro lado, el artículo 13.3 de la LPH establece que el presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
Los promotores deberán solicitar al Presidente la convocatoria de la Junta General Extraordinaria de Propietarios, indicando claramente los puntos del Orden del Día. El Presidente está obligado a convocar la Junta General solicitada en un plazo de tiempo prudencial, de 15 naturales.
Pasado este plazo de tiempo sin que el Presidente haya convocado la Junta, los promotores podrán convocarla.
CUESTIÓN 4
Acuerdo necesario para la instalación de un buzón HOMEPAQ en el portal u otro elemento común del edificio.
ACUERDO 4
El HomePaq es un servicio que permite la recepción y recogida de paquetes en la comunidad de propietarios a través de terminales automatizados.
De esta forma, cada vecino se dará de alta como usuario y cada vez que requiera enviar o recibir un paquete recibirá un código de barras que le permitirá acceder al HomePaq ubicado en su portal.
En virtud del art. 17.3 de la LPH, “El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (…)”.
En consecuencia, dado que su instalación tiene la consideración de creación de un servicio común de interés general para la finca, requerirá para su aprobación que el acuerdo se adopte con el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas (no solo de los presentes).