El Gobierno de Pedro Sánchez aprobó la semana pasada un nuevo Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda en alquiler, tras el fracaso del que promovió entre los meses de diciembre de 2018 y enero de 2019. Aunque todos coinciden en la necesidad de modificar la legislación del alquiler, pocos creen que las medidas que impone el nuevo Decreto vayan a mejorar las condiciones actuales: la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) opina que no favorecen el normal desarrollo del mercado de alquiler y el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) piensa que el nuevo Real Decreto Ley producirá justamente el efecto contrario al que se busca, porque provocará la retirada del mercado de numerosas viviendas y la subida del precio del alquiler para las rentas más bajas.
Reproducimos a continuación el artículo del «El Gobierno aprueba el Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda en alquiler» publicado por el Observatorio Inmobiliario y de la Construcción el pasado viernes 1 de marzo de 2019, que explica las principales medidas del Decreto y expone sus pros y sus contras.
El Gobierno ha aprobado el Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Las medidas aprobadas responden, según la vicepresidenta del ejecutivo, Carmen Calvo, “a la necesidad de atender la urgencia social que se deriva de un mercado de la vivienda deficiente, especialmente desequilibrado en el ámbito del alquiler. Se trata, en definitiva, de dar un giro social en la política de vivienda”.
Las principales medidas contempladas “se dirigen a ofrecer mayor seguridad y certidumbre al inquilino, incentivar la oferta de vivienda de alquiler y dar apoyo a los grupos más vulnerables, aliviando la carga financiera de las familias”, ha señalado la vicepresidenta del Gobierno.
Se amplia la prórroga obligatoria
Se amplía la prórroga obligatoria de tres a cinco años, si el arrendador es persona física, o a siete años, si es persona jurídica, Además, se amplía la prórroga tácita, si ninguna de las partes dice nada transcurridos los cinco o siete primeros años, de uno a tres años.
Aumenta también a dos meses el plazo de preaviso previsto para no renovar el contrato para el inquilino y a cuatro meses para el arrendador.
Por otra parte, los contratos no inscritos vuelven a tener efectos ante terceros, de forma que cuando haya una venta de un piso arrendado, el inquilino quede protegido, esté o no inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad.
Creación de un índice estatal del precio de alquiler
El Real Decreto-ley mandata al Gobierno a impulsar la oferta de viviendas en alquiler asequible mediante medidas para favorecer la información y la transparencia en el mercado del alquiler, así como las políticas de vivienda o fiscales. Así, se establece una información mínima que deben recoger los Depósitos Autonómicos de Fianzas en las CCAA donde estén creados y se creará, en el plazo de ocho meses, un índice estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda.
Al mismo tiempo, en caso de venta conjunta de un inmueble con arrendamientos se establece el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) por Administraciones Públicas.
En cuanto a las medidas fiscales establecidas para el estímulo de la oferta, la propuesta del Ejecutivo es habilitar el gravamen en el IBI de la vivienda vacía, bonificar en el IBI la vivienda protegida en alquiler, así como la eliminación del Impuesto de Transmisiones en los alquileres de vivienda habitual.
También queda recogida una mejora técnica en la exclusión de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la vivienda turística, para su específica regulación por las CCAA, y se permite que una mayoría de tres quintos de las comunidades de propietarios puedan limitar las viviendas de uso turístico, o asignarles mayores gastos comunes.
Así mismo, se favorece el acuerdo entre las partes para la realización de mejoras durante la vigencia del contrato, permitiendo en este caso pactado el incremento de la renta durante el resto del contrato.
Fianza, gastos de gestión y accesibilidad
El Real Decreto-ley mejora la coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado en los supuestos de vulnerabilidad además de que se implementa y agiliza el procedimiento.
Las garantías adicionales quedan limitadas a dos meses además de que también queda sujeto al IPC la actualización de la renta durante la vigencia del contrato.
Respecto a los gastos de gestión inmobiliaria y formalización, estos corresponderán al arrendador, cuando este sea persona jurídica.
Además, se obliga a los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal a la realización de obras y actuaciones de accesibilidad, con independencia de la cuantía de las mismas, si existe ayuda pública de al menos el 75 % del coste. También, se establece la necesidad de elevar y a destinar el fondo de reserva de la comunidad de propietarios a sufragar inversiones de accesibilidad.
Otra de las medidas recogidas es la de blindar la posibilidad de subrogación, en caso de fallecimiento del inquilino, en favor de determinados perfiles vulnerables como menores, discapacitados o mayores de 65 años.
Primeras reacciones
Las primeras reacciones a la aprobación del Real Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler no se han hecho esperar. Así, la Asociación Española de Empresas de Consultoría Inmobiliaria (ACI), afirma a través su portavoz que el sector comparte la necesidad de alcanzar un marco normativo que regule de manera eficaz el mercado del alquiler, mediante normas que se adapten al dinamismo de este mercado y en el que tengan cabida todos los agentes implicados. En ACI manifiestan que “al contrario del Real Decreto-ley aprobado hoy, se requiere de un consenso elevado que conlleve una mayor garantía de estabilidad para todas las partes involucradas en cualquier proceso de arrendamiento. En este sentido, apelamos a que la Administración busque el necesario consenso, tenga en cuenta los posibles efectos indirectos que algunas de las medidas reflejadas en este Real Decreto-ley pudieran producir en el mercado de alquiler y por lo tanto se abra a revisar las medidas aprobadas, ya que tal y como están redactadas no favorecen el normal desarrollo del mismo dentro del libre mercado”.
En opinión del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) el nuevo RDL “producirá un efecto contrario al pretendido por el Gobierno”, ha señalado la presidenta de este organismo, Isabel Bajo, que ha señalado que el colegio al que representa no era partidario de limitar los precios, como preveía el anterior borrador, “pero tampoco somos partidarios de establecer índices de referencia como prevé este”, ha manifestado. En ambos casos, Isabel Bajo ha aducido el mismo motivo, “ambas medidas provocarán sin duda la retirada del mercado del alquiler de numerosas viviendas y la subida del precio del mismo para las rentas más bajas. Es el propio mercado inmobiliario el que debe regular el precio y que el importe de las rentas sea determinado por la ley de la oferta y la demanda”, ha señalado.
No obstante, Isabel Bajo ha considerado positiva la eliminación de la necesidad de inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros. “De esta forma se abaratan los trámites y se evitan duplicidades con el registro de contratos de alquiler en las Agencias de Vivienda de las distintas CCAA, depositarias de las fianzas”, ha concluido.
Fuente: Observatorio Inmobiliario y de la Construcción
Imagen: Markus Spiske