Está claro que es un comunero más, con un porcentaje dentro de la Comunidad de Propietarios, con los mismos derechos y obligaciones, pero sus características especiales hacen que, incluso el Título Constitutivo, les otorgue determinados privilegios, aunque también puede fijar ciertas limitaciones.
En primer lugar, en cuanto al destino. Para ello, habrá de comprobarse lo dispuesto en el citado Título. De tal modo que, si viene limitado, cualquier cambio de actividad requerirá el acuerdo comunitario, para lo que se necesitaría el quorum unánime, a tenor de lo dispuesto en el art. 17.6 LPH. Pero, si no figurase nada en este Título, ¿existe libertad con respecto a su utilización? ¿Podría incluso transformase en vivienda?
En este sentido y con independencia de los permisos administrativos, la jurisprudencia considera que no es necesario el acuerdo comunitario, sobre todo cuando el cambio es de local a vivienda, así se han pronunciado entre otras las Sentencias del Tribunal Supremo de la Sala Primera, de lo Civil, de 3 de diciembre de 2014 (SP/SENT/791521), y de 12 de septiembre de 2013 (SP/SENT/737878), aunque se necesitará este acuerdo cuando, además, haya que realizar obras que afecten a elementos comunes, como señalan las resoluciones del Alto Tribunal de 3 de septiembre de 2014 (SP/SENT/781906), de 9 de octubre de 2013 (SP/SENT/736537) y de 25 de junio de 2013 (SP/SENT/728083), acuerdo que, antes de la reforma de la LPH, era necesario adoptar por unanimidad y para el que ahora bastaría con el de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, por aplicación de lo dispuesto en el art. 10.3 b) de la citada LPH.
Otra problemática de los locales es saber a qué gastos comunes deben contribuir y es aquí donde suelen existir los citados privilegios.
En principio, deben participar en todos los gastos, a tenor de lo dispuesto en el art. 9.1 e) LPH. No obstante, las cláusulas de exoneración o la propia ubicación de estos hacen que se generen dudas, por ejemplo, ¿deben abonar los gastos de un nuevo ascensor, cuando están exentos del pago de los de portal? ¿Y si no tienen acceso al mismo? A estas preguntas ha dado respuesta la jurisprudencia interpretando la Ley y las citadas cláusulas, teniendo siempre un carácter restrictivo. Así, por ejemplo, pese a que exista una exoneración en relación con los gastos del portal, deberán abonar los derivados de una nueva instalación, como señala la Sentencia de la AP Burgos, Sec. 3.ª, de 31 de julio de 2013 (SP/SENT/732184), del mismo modo que estarán obligados al pago de los gastos de sustitución cuando la citada cláusula está referida a los gastos de conservación y mantenimiento, como fijan las Sentencias, entres otras la de la AP Navarra, Sec. 1.ª, de 18 de febrero de 2013 (SP/SENT/732996).
Desde luego, lo que está claro, porque además así lo establece el art. 9.2 LPH, es que el «no uso» no exime a los propietarios, en este caso, a los locales, del pago de los gastos comunes, a los que estará obligado como cualquier comunero, pues sus características especiales ya fueron tenidas en cuenta en el momento de fijarse su cuota de participación, como establece el apdo. 2 del art. 5 LPH. De este modo se ha pronunciado la Sentencia del TS, Sala Primera, de 14 de marzo de 2000 (SP/SENT/335670).
Además, las características y el destino de estas propiedades son fundamentales en cuanto a derechos se refiere; así, por ejemplo, con respecto al cerramiento de la finca, parece unánime la respuesta dada por las sentencias, que consideran que ha de contarse con el consentimiento de los locales, al poder verse afectados en estos casos, y en este sentido se ha pronunciado incluso el Tribunal Supremo, en Sentencias de 5 de marzo de 2014 (SP/SENT/755856) y de 16 de julio de 2009 (SP/SENT/469957).
En ocasiones, como hemos expuesto, es necesario realizar obras en elementos comunes, imprescindibles para el desarrollo del negocio, tales como la apertura de huecos, la instalación de aparatos de aire acondicionado, chimenea, letreros, etc. Así, en principio, el criterio general es que, si supone una obra en elementos comunes, el acuerdo necesario será el de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, art. 10.3 b) no el de la unanimidad que se exija antes de la reforma de la LPH.
No existe duda alguna de que, como cualquier otro propietario, tendrán la obligación de permitir las servidumbres necesarias, tanto para la realización de las obras en elementos comunes como para la creación de nuevos servicios comunes de interés general, como señala el art. 9.1 c) LPH. Las sentencias se pronuncian sobre el alcance de la citada servidumbre, si procede o no, así como sobre la indemnización correspondiente en cada caso, como se podrá comprobar en la última Sentencia del TS a este respecto de 10 de marzo de 2016 (SP/SENT/844730), en ella se cedía parte del portal al local como indemnización a la pérdida del semisótano de su propiedad para permitir la instalación del ascensor.
La conclusión sería: los locales no son diferentes, pero sí propiedades con características especiales.