Es, posiblemente, el tema que más tensiones genera en las Juntas de Propietarios en Madrid. Recibo decenas de llamadas cada semana de vecinos que, tras aprobar la instalación de un ascensor o su bajada a cota cero, se encuentran con la pregunta del millón: ¿Tienen que pagar también los propietarios de los locales comerciales y las plazas de garaje? La respuesta no es un «sí» o un «no» rotundo, sino que depende de cómo esté redactado vuestro Título Constitutivo y de cómo se interprete la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en cada caso concreto.
Como administrador en Madrid, he visto procesos judiciales largos y costosos por no tener claro este punto desde el primer día. Vamos a desgranar la realidad legal para evitar que vuestra comunidad acabe en los tribunales por una mala interpretación de la obligatoriedad de estas obras.
La regla general y las excepciones según la LPH
El artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que favorezcan el acceso a personas con discapacidad, resulta obligatorio y no requiere ni siquiera acuerdo de la Junta, siempre que el coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Sin embargo, el conflicto surge cuando el local tiene una salida independiente a la calle. Muchos propietarios de locales argumentan: «Yo no uso el portal ni el ascensor, por lo tanto, no debo pagar la derrama». Aquí es donde debemos aplicar el criterio del Tribunal Supremo, que ha sido bastante claro en los últimos años: el ascensor es un elemento común, y su mejora para alcanzar la cota cero se considera una obra de mejora de la accesibilidad universal.
Aunque el local tenga acceso independiente, si el ascensor se instala o se modifica para dar servicio a toda la finca (incluyendo el acceso a plantas superiores que, indirectamente, aumentan el valor del inmueble completo), la jurisprudencia suele obligar a todos los propietarios a participar, salvo que los estatutos de la comunidad digan explícitamente lo contrario.
¿Qué dicen los Estatutos de la comunidad?
Este es el punto más crítico. Muchas fincas antiguas en distritos como Chamberí o Salamanca tienen estatutos que datan de hace 50 años donde se exime a los locales de participar en gastos de conservación de escaleras o ascensores.
Si los estatutos establecen de forma clara y literal que los locales están exentos de participar en los gastos de instalación y mantenimiento de los elementos comunes de acceso, esa exención debe respetarse. Pero cuidado: no basta con que lo diga el título de propiedad si no consta en los Estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad. Como mediador, mi trabajo es revisar siempre esta documentación antes de que una Junta apruebe un derrama que luego pueda ser impugnada por los propietarios de los locales.
El papel de la mediación antes de llegar al conflicto
Como profesional de «Soluciones y Mediaciones», mi consejo es evitar el enfrentamiento directo. A menudo, el local es un negocio que teme un gasto imprevisto, y la comunidad es un grupo de vecinos que necesita accesibilidad. Si el local es reacio a pagar, podemos buscar fórmulas transaccionales.
He mediado en acuerdos donde, a cambio de una participación reducida en la derrama, el local renuncia a su derecho de uso del ascensor si alguna vez lo necesitara en el futuro. Es una forma de alcanzar el consenso sin tener que recurrir a la vía judicial, que siempre es más cara y lenta. La transparencia en los costes y la buena fe son los mejores aliados para mantener la convivencia en la finca.
Preguntas frecuentes
¿Puede un local negarse a pagar si dice que nunca usará el ascensor?
Por norma general, no. La accesibilidad se considera un beneficio para el edificio en su conjunto, no solo para el usuario directo. A menos que los estatutos recojan una exención específica y clara, el local debe contribuir al pago según su coeficiente de participación.
¿Qué ocurre si la obra supera las 12 mensualidades de gastos comunes?
Si el coste es elevado, la obra puede ser aprobada por la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación. Aunque sea más costosa, si se justifica la necesidad de accesibilidad, todos los propietarios (incluidos locales y garajes) estarán obligados a pagar, siempre que no se pruebe que dicha obra supone un perjuicio desproporcionado para ellos.
¿Tengo que votar a favor si no quiero pagar la derrama?
Si la obra es de accesibilidad obligatoria (por ejemplo, porque un vecino tiene movilidad reducida o es mayor de 70 años), la obra se ejecutará independientemente de tu voto. Si es una obra de mejora voluntaria y no alcanzas el quórum necesario, nadie estará obligado a pagar, pero si se aprueba por la mayoría legalmente requerida, la obligación de pago es vinculante para todos.
En definitiva, enfrentarse a una obra de esta magnitud requiere un asesoramiento técnico y legal preciso. No dejéis que los rumores de pasillo definan vuestras obligaciones económicas. Si necesitáis revisar vuestros estatutos o gestionar una mediación profesional para evitar conflictos innecesarios entre vecinos, recordad que estamos aquí para ayudaros a tomar la mejor decisión.
¿Tenéis dudas sobre cómo repercutir este gasto en vuestra comunidad? Contacta con Soluciones y Mediaciones y pondremos nuestra experiencia de 20 años a vuestro servicio.