En Arroyo Fresno, el cuarto de los PAU programados al norte de Madrid, se acaban de iniciar los movimientos de tierras para la construcción de las primeras 3.500 viviendas.
Lo hacen 15 años después de que se aprobara su planeamiento y seis desde que se terminaran, casi por completo, las obras de urbanización de los 1,5 millones de metros cuadrados localizados entre la M-40, la colonia de Mirasierra y el monte de El Pardo.
Tres lustros de retrasos y más retrasos provocados, además de por la crisis, por errores cartográficos, cierta negligencia municipal ante los reveses judiciales y una división del ámbito en dos unidades de ejecución. Circunstancia que provocó la impugnación del plan parcial por parte de algunos propietarios al estimar injusto el reparto de los aprovechamientos lucrativos entre una unidad y otra.
En la UE-1, junto al campo de golf, solo se incluían viviendas libres, tanto pisos como unifamiliares, y en la UE-2, solo pisos, incluidos todos los de tipología protegida.
Al final, solo la UE-2 ha tirado hacia adelante, con cuatro promotoras con proyectos para iniciar la construcción de 1.000 pisos protegidos. Mientras, en la UE-1, junto al campo de golf, la presencia de camiones y casetas de obras de las urbanizadoras certifican que la demora en edificar se prolongará. El tiempo necesario para que se apruebe el proyecto de reparcelación con el que, una vez registradas todas las parcelas, se pueda obtener la ejecución simultánea de urbanización y edificación.
De momento, la oferta —tanto de pisos con licencia de obra como de aquellas otras para las que sus promotores esperarán hasta contar con compradores que garanticen la viabilidad de la promoción— pasa por pisos de precio libre o protegidos de precio limitado, con el metro cuadrado construido entre 3.000 y 3.300 euros. También los hay a precio básico, a partir de 165.000 euros.
Cuando hace ocho años se iniciaron las obras de urbanización en el PAU de Arroyo del Fresno muchos respiraron aliviados. Sobre todo aquellos cooperativistas que, en algunos casos, llevaban apuntados, ya entonces, más de siete años, confiando en emplazar su vivienda habitual en este ámbito urbanístico. Ocupa casi 150 hectáreas entre la M-40, el monte de El Pardo y la nueva zona residencial que entonces se acababa de consolidar entre la avenida del Ventisquero de la Condesa y las calles del Valle de los Pinares Llanos y del Mirador de la Reina.
Fue un espejismo. Cualquier previsión que se hiciera se fue al garete, porque los problemas, lejos de solucionarse fueron a más. Se terminaron las obras de urbanización, sí —hace seis años—, pero todavía ninguno de los aproximadamente 10.000 vecinos que debían llevar ya tiempo instalados lo ha hecho.
Ahora, parece que ya sí, que los mil y un problemas acaecidos se van poco a poco superando, y que en un par de años, a comienzos de 2016, podrían entregarse los primeros pisos. Esos cuyas obras se acaban de iniciar una vez concedidas, por parte del Ayuntamiento de Madrid, las primeras licencias de edificación.
De momento, solo en la unidad de ejecución (UE-2), la que queda al norte del ámbito, entre la rotonda que separa Arroyo del Fresno de la colonia de Mirasierra y la calle de la Senda del Infante, a la altura de la estación de Pitis. Al sur, en la UE-1, la edificación se demorará todavía un tiempo. El necesario para rematar la urbanización y que se apruebe el proyecto de reparcelación. Un trámite que posibilitaría registrar todas las parcelas y solicitar la simultaneidad entre las obras de urbanización y las de edificación.
Superados todos los reveses —incluido el último derivado de la inclusión cartográfica errónea de Arroyo del Fresno en la sentencia del Tribunal Supremo que anulaba diversos ámbitos—, Construcciones Amenabar y CP Promotora, los primeros que han obtenido licencia, han iniciado los movimientos de tierras para acondicionar sus respectivas parcelas como paso previo a la edificación.
En esas está CP Promotora. Antes de iniciar la construcción de las 210 viviendas vendidas en su totalidad del residencial Montearroyo —entre las calles de María Maeztu, Juanita Cruz y la avenida del Arroyo del Monte— lleva a cabo la contención mediante pantalla de pilotes para sostener las tierras perimetrales cuando se realice el vaciado. Se han ejecutado casi 100 pilotes de los cerca de 1.000 proyectados.
También en esta fase previa de movimiento de tierras se encuentra Construcciones Amenabar en las dos parcelas donde va a edificar 540 pisos protegidos, 340 de precio básico y 200 de precio limitado. Vendidas casi en un 90%, entre las apenas 50 que quedan disponibles existen viviendas al módulo básico de dos y tres dormitorios, que se mueven entre 171.616 y 189.022 euros, las primeras, y 205.341 y 222.776, las de tres dormitorios.
En el caso de los pisos protegidos de precio limitado, la oferta para los de dos dormitorios, con casi 70 metros cuadrados, ronda los 230.000 euros, oscila entre 258.047 y 277.937 euros para los de tres, y uno de cuatro, con 109 metros, está en 327.662 euros. Estos precios incluyen dos plazas de garaje y trastero.
También son protegidas de precio limitado las 23 viviendas promovidas por Delanova Gestión Inmobiliaria en la calle de María Montessori. Se ha iniciado su comercialización, pero su ubicación, en la unidad de ejecución 1, hará que su edificación se demore un tiempo. En este caso, los precios de los pisos, de tres y cuatro dormitorios, y entre 102 y 122 metros cuadrados, varían entre 311.613 y 360.000 euros.
Arjusa, por su parte, tiene ya comprometidas la mitad de las 220 viviendas protegidas de precio básico que va a levantar en la parcela de 9.012 metros cuadrados situada entre las calles de Juanita Cruz, Florencia Pinar y María de Maeztu y la avenida del Arroyo del Monte. La oferta disponible pasa por pisos de dos dormitorios a partir de 166.485 euros y de tres, entre 90 y 100 metros cuadrados, entre 197.000 y 214.000 euros.
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