La presunción de culpa del arrendatario por el deterioro o la pérdida de la cosa

Sirva como introducción señalar que entre las obligaciones más destacadas del arrendador se encuentra, junto con las de entregar la cosa y mantener al arrendatario en el goce de la cosa durante el tiempo del contrato, la de conservarla en estado servir para el uso al que ha sido destinada mediante la realización de las reparaciones necesarias. A dicho deber se refiere, como marco general, el art. 1.554.2.º CC, y como extensión los arts. 21 LAU Nota y 18.1 LAR Nota.

Realmente la genérica obligación de conservar que pesa sobre el arrendador puede descomponerse en la realización de obras de conservación y de reparación, bien entendido (desde las antiguas SSTS de 22 de diciembre de 1932, de 26 de diciembre de 1942 y de 22 de junio de 1962) que las obras de reconstrucción quedan ajenas a la órbita de sus deberes por ser de mayor empeño e importancia al implicar una actividad constructiva cuyo fin último es el de reponer las cosas al estado que tenían antes de la destrucción total o parcial. Lo difícil será en muchos casos distinguir entre unas y otras, y más si se relacionan con las de conservación.

Para diferenciar las obras de reparación y reconstrucción se ha utilizado el criterio económico que atiende a la cuantía o valor de la reparación o reconstrucción en relación con la importancia del precio o renta del arriendo y con la causa incluso que la haya originado, valorándose al efecto la malicia o negligencia del arrendador, e, incluso, del arrendatario cuando no comunique oportunamente la necesidad de la reparación de acuerdo al art. 1.559 CC Nota. Para buscar un elemento diferenciador entre las de conservación y reparación, se ha aludido al carácter preventivo de las primeras respecto al recuperatorio de las segundas. En tal sentido, las de reparación persiguen que la cosa recupere, recobre, el estado o cualidades perdidas por cualquier causa, mientras que las de conservación se ejecutan para prevenir de una futura destrucción o pérdida de sus condiciones y cualidades.

El deber de reparar del que habla el art. 1.554.2.º CC debe ser completado, además de por los pactos que singularmente pueden alcanzar las partes bajo el régimen de libertad contractual previsto en el art. 1.255 CC –el carácter dispositivo de la norma del Código Civil ha sido señalado por la jurisprudencia, por todas las SSTS de 18 de octubre de 1993 y de 11 de noviembre de 1998, por otros preceptos anejos, como son los arts. 1.558, 1.559 y 1.580 CC–.

Y es que no podemos olvidar que el arrendador tiene derecho a que la cosa se repare, como expresamente trata de proteger el art. 1.558 CC, en cuanto le confiere el derecho a realizar reparaciones urgentes en la cosa arrendada Nota , obligando así al arrendatario a tolerar la obra sin perjuicio de concederle dos facultades: si dura más de cuarenta días, podrá pedir una disminución de la renta; si la obra, por su naturaleza, hace inhabitable la cosa para servir de morada, podrá incluso rescindir –desistir– ciertamente del contrato.

No puede olvidarse que, en el reverso, es decir, en la situación en la que el arrendador omite su obligación de conservación mediante la oportuna reparación de la cosa arrendada –bien la pactada, bien la legal a falta de pacto (art. 1.554.2.º CC)–, el art. 1.556 CC concede opción al arrendatario para exigir el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato, con la indemnización de daños y perjuicios que se considere adecuada. Esta facultad, que tiene su origen en el incumplimiento del arrendador, permitirá, como se ha dicho, exigir el cumplimiento del contrato o, en su caso, la resolución siempre que revista cierta gravedad y frustre la finalidad contractual. Es la dinámica general del incumplimiento contractual: la entrega de cosa defectuosa, como la falta de cualquier reparación, no es suficiente para impetrar la resolución a instancias del arrendatario. Habrá que valorar si la ausencia de la reparación impide al arrendatario lograr el objetivo o finalidad perseguida al contratar; dicho de otro modo, si la cosa no impide el uso del arrendatario aunque resulte mermada su calidad o cantidad, la resolución puede no ser el remedio útil, sin perjuicio de que se pueda acudir a otros como la acción de cumplimiento o la reducción del precio.

En el mismo sentido, el art. 27 LAU concede al arrendador o al arrendatario el derecho a exigir el cumplimiento de las obligaciones contractuales o legales cuando se hubiera producido su incumplimiento, permitiendo también la opción de instar la resolución de acuerdo al art. 1.124 CC; de forma más específica, al arrendatario le concede la facultad de resolver [apdo. 3 a)], por la no realización de las reparaciones a que precisamente se refiere el art. 21 del mismo texto legal.

Aunque la más evidente obligación del arrendatario es la de pagar el precio pactado del arriendo, también contrae el deber de usar la cosa arrendada bajo una doble vertiente que se deduce de la propia dicción del art. 1.555.2.º CC: lo que determine el régimen pactado o el que indique su naturaleza y el uso diligente.

No es cuestión baladí: el incumplimiento de este deber –sea porque no se use la cosa con arreglo al destino pactado o natural o porque no se haga con la diligencia debida y exigible facultará al arrendador para resolver el contracto o exigir su debido cumplimiento, con la indemnización de daños y perjuicios en ambos casos (arts. 1.556 y 1.569.4.º CC).

En consecuencia, cuando el art. 1.555.2.º CC afirma que el arrendatario está obligado a «A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra» está imponiendo dos deberes distintos:

En primer lugar, el deber de usar la cosa por el arrendatario con arreglo al destino acordado; y a falta de pacto, el que corresponda a su naturaleza, para lo que sirve como elemento de interpretación e integración la costumbre de la tierra. Realmente, este deber se configura como derecho y obligación, pues la falta de utilización también puede ser fuente de perjuicios al arrendador, como recordó la STS de 17 de mayo de 1986 al indicar que «el no uso o uso esporádico y anómalo hay que entender, salvo prueba en contrario, que acarrea perjuicio para el interés del arrendador«; e, incluso, como se ha señalado Nota , ni siquiera resulta preciso que el perjuicio concurra para que el contrato pueda resolverse por no uso, pues como bien tuvo ocasión de declarar la STS de 15 de julio de 2009, queda desnaturalizado el contrato cuando no se usa la cosa arrendada «en determinadas condiciones de prolongación en el tiempo» al ser parte de la causa onerosa del contrato, de tal forma que «la pretensión del arrendatario de mantener la situación arrendaticia pese a la falta de uso, prolongada y no justificada, constituiría un ejercicio abusivo del derecho frente a la plenitud del derecho de propiedad«. Consecuencia de ello fue que el no uso de la cosa permitía resolver el contrato de acuerdo al art. 1.569.4.º CC, dependiendo en todo caso del carácter o no grave de la omisión para integrar la esencialidad del incumplimiento en aras a procurar la resolución del vínculo. No debemos olvidar, en cualquier caso, que las partes pueden determinar las condiciones del uso o utilización debida de la cosa, que habrá de respetarse siempre y cuando no conlleve su consumo, destrucción o desaparición, del mismo modo que el uso inicialmente pactado puede variarse, incurriendo normalmente en novación modificativa de carácter objetivo (art. 1.203.1.º CC), también por acuerdo de las partes, no por decisión unilateral del arrendatario que pudiera provocar la reacción del arrendado para reclamar el cumplimiento o la resolución contractual –con indemnización de daños y perjuicios en ambos casos de acuerdo al art. 1.569.4.º CC Nota –.

En segundo término, el deber de usar la cosa de forma diligente a través de la regla general del art. 1.104.2.º CC, la propia de un buen padre de familia, que servirá para graduar la diligencia cuando no se haya pactado expresamente qué régimen de atención debe prestarse a la propia cosa. Bajo esta disciplina, y sin perjuicio de otros deberes del arrendatario –tolerar las obras urgentes de reparación que no puedan diferirse hasta la conclusión del arriendo (art. 1.558 CC), poner en conocimiento del arrendador toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare y la necesidad de cualquier reparación (art. 1.559 CC), y devolver la cosa arrendada al terminar el contrato tal y como la recibió (art. 1.561 CC)–, quizá el más intenso es el relativo a su obligación de comunicar al arrendador la necesidad de realizar reparaciones urgentes que, de acuerdo con el art. 1.558 CC, tendría derecho a ejecutar el arrendatario.

Realmente el art. 1.559 CC descompone en dos las causas por las que el arrendatario debe comunicarse urgentemente con el arrendador para evitar que la cosa sufra deterioros: la derivada de toda usurpación o novedad dañosa que puede afectar a la cosa y que un tercero prepare o haya ya realizado, de un lado, y la procedente de la necesidad de acometer reparaciones que constituyan deber legal del arrendador, del otro. Si la primera obligación atiende a todas aquellas situaciones, hechos o circunstancias, materiales o jurídicos, que puedan perjudicar a la cosa y, por ello, al arrendador, la segunda se conecta decididamente con su obligación de mantener la cosa arrendada en estado de servir para el uso al que se destina, por tanto, a las reparaciones del art. 1.554.2.º CC. Lo que, además, la norma exige es una comunicación temporánea. En consecuencia, la responsabilidad derivada de la omisión en el cumplimiento de las exigencias legales de información por parte del arrendatario, con desmerecimiento o menoscabo de la cosa por falta de una reparación urgente, se produce tanto por la ausencia de la comunicación como porque sea tardía o extemporánea.

En el régimen especial arrendaticio urbano, el art. 21.3 LAU, para los arrendamientos de vivienda –pero, por extensión del art. 30, también aplicable a los uso distinto se establecen dos medidas distintas: de un lado, la obligación del arrendatario de comunicar al arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que sirvan para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, para lo cual deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda; del otro, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador–.

Aunque la norma afirma que la comunicación debe hacerse al dueño, y lo normal será que coincida con el arrendador, se considera suficiente que la notificación se haga a esta, pues dentro de la órbita del contrato es la persona con la que ha contratado y con la que le une la obligación Nota.

La presunción de responsabilidad del arrendatario de la que habla el art. 1.563 CC tiene su fundamento sistemático en el régimen diseñado por el Código Civil para procurar que el arrendatario devuelva, o en caso contrario responda de ello, la cosa arrendada al concluir el arriendo en las mismas condiciones en que la recibió, tal y como diseñan los arts. 1.561 a 1.564, lo que tiene un efecto directo en los arrendamientos sujetos a las leyes especiales. En consecuencia, la presunción de culpa no puede desligarse de los tres condicionantes previos que explicamos a continuación.

Es inevitable que, a fin de precisar la extensión de esta obligación del arrendatario, se examine el contrato por si se encontrara una regulación voluntaria de esta concreta obligación, sobre todo en lo que afecta al modo y al lugar en el que tiene que producirse. Modo, en fin, que no puede alejarse de lo que parece obvio: la recuperación real de la posesión por el arrendador a través de su entrega material o mediante la aportación de los medios necesarios –que habrán sido utilizados también en la entrega, v. g., sus llaves para acceder al bien. Y el lugar, de no pactarse, deberá ser coincidente con el previsto en el art. 1.574 y por su remisión al 1.171.II CC: donde se encontraba en el instante de constitución de la obligación.

Se ha afirmado con razón Nota que la entrega debe de hacerse sin necesidad de requerimiento previo del arrendador (art. 1.565 CC) y que si no se hiciera podría ocurrir, bien que la posesión se mantenga por tácita reconducción de acuerdo al art. 1.566 CC, bien que no existiera aquiescencia en la permanencia por parte del arrendador, en cuyo caso incurrirá en mora y deberá responder de los daños y perjuicios que se causen (art. 1.101 CC).

Ante la falta de previsión contractual del estado cierto en que se recibió la cosa arrendada, se presume legalmente que lo fue en buen estado, de acuerdo al propio art. 1.562 CC, por lo que la devolución deberá ser en la misma condición y circunstancias con la salvedad de los deterioros o menoscabos fortuitos o por obra del tiempo, y con los mismos accesorios Nota . La presunción, en todo caso, y salvo pacto, es que el estado de la cosa era bueno, ajustado al tenor de la obligación, al uso convenido, al destino razonable que se proyecta con su arriendo. Como se trata de una presunción iuris tantum permite prueba en contra, inversión probatoria que afecta al arrendatario, en cuanto la ausencia de prueba de los hechos justificativos de su posición en juicio le perjudicarán con la incerteza de su alegación y pretensión (art. 217 LEC).

En el mismo sentido, tratándose de inmuebles, la devolución presupone el previo desalojo con la retirada de todos los bienes muebles propios. A tal fin, el art. 703 LEC, bajo el título de «Entrega de bienes inmuebles» indica literalmente que «Si en el inmueble que haya de entregarse hubiere cosas que no sean objeto del título, el secretario judicial requerirá al ejecutado para que las retire dentro del plazo que señale. Si no las retirare, se considerarán bienes abandonados a todos los efectos«. La propia determinación de la existencia de desperfectos o daños suele ser motivo de permanente disputa en los pleitos posteriores a la devolución, voluntaria o forzada del bien. La entrega de la posesión a través del lanzamiento judicial permite que en la diligencia que se extiende a tal fin se haga constar (art. 703.2 y 3 LEC) el estado que presenta la finca que se reintegra para interesar una eventual reclamación por daños y perjuicios, como también puede servir para acreditar la titularidad de cosas no separables cuando se pretenda su reivindicación por el desposeído.

La obligación de devolver la cosa en el estado en que la recibió, presumiéndose su buena condición, cesa, de acuerdo al art. 1.561 CC, cuando se pierde por el paso del tiempo o por un suceso inevitable, es decir, cuando no haya podido ser evitado, lo que generalmente se deriva de la presencia de un acontecimiento calificable como caso fortuito o de fuerza mayor (art. 1.105 CC). Pero, ha de insistirse, deberá el arrendatario justificar a su cargo o, más bien, de acuerdo al art. 217 LEC, deberá asumir las consecuencias desfavorables que no ha concurrido mínima, siquiera, culpa o negligencia por su parte, lo que, ciertamente, no es nada fácil, como a continuación se explicará.

Es aplicable esta presunción a cualquier clase de arrendamiento de cosas, sea de bienes muebles o inmuebles, y esté sujeto al Código Civil o a una ley especial Nota.

Si incumbe al arrendatario la obligación de devolver la cosa, al finalizar el arriendo, tal y como la recibió, y se presume que la recibió en buen estado, fácil resulta colegir la existencia de un precepto como el art. 1.563 cuando dispone que «El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya«.

Se indicó inicialmente, también por la jurisprudencia (SSTS de 12 de enero de 1928, de 10 de marzo de 1971 y de 24 de septiembre de 1983), que el precepto creaba una presunción de culpa del arrendatario que, poco a poco, se ha ido transformando en una presunción «iuris tantum» de responsabilidad (aunque ya la antigua STS de 20 de mayo de 1946 la mencionaba, ha tenido continuidad posterior en otras tales como las de 7 de junio de 1988, de 30 de diciembre de 1995 o de 29 de enero de 1996). Incluso a partir de la STS de 9 de noviembre de 1993 se ha derivado un criterio de imputación objetiva o cuasi objetiva de la responsabilidad: el arrendatario debe probar que actuó con toda la diligencia exigible para prevenir la producción del daño a partir de la apreciación del ámbito en que se originó, lo que es particularmente relevante en los casos de incendio (en cuyo seno se han producido la gran parte de los pronunciamientos jurisprudenciales), como más tarde se comentará. La presunción de responsabilidad nace del ejercicio del control directo que el arrendatario tiene frente a ella por la lógica de la posesión. Por ello, se presume que es el causante de la pérdida de la cosa que posee, por un lado, pero también que es culpable, por otro, concretando con ello una aplicación concreta de la regla general del art. 1.183 CC Nota . Al ser una presunción iuris tantum, admite prueba en contrario, como es regla general.

Se ha afirmado que en el caso de justificarse que existe realmente una situación de deterioro o pérdida en la cosa arrendada, por aceptarlo así el arrendatario o por no haber podido probar –o haber quedado huérfana la prueba encaminada a tal finque la cosa la recibió en tal estado–, todavía podrá eximirse de responsabilidad si la realidad demuestra que no ha intervenido culpa por su parte –porque la diligencia de un hombre normal, un buen poseedor, no pudiera haber evitado el resultado–, por la acción misma del tiempo o por causa inevitable (art. 1.561 CC) Nota.

El precepto distingue entre la pérdida y el deterioro de la cosa. Física y jurídicamente son cosas distintas.

La pérdida se contempla en los arts. 1.563, 1.564 y 1.568 CC como motivo que impide el reintegro o devolución exigida al arrendador. La pérdida puede ser física o jurídica: la física supone su destrucción, o, en todo caso, su pérdida o extravío, sin que pueda, en consecuencia, cumplirse con la debida devolución. La responsabilidad del arrendatario dependerá entonces de la prueba de su diligencia en orden a tratar de justificar que, sin perjuicio de adoptar las medidas precautorias y de protección adecuadas, no ha podido evitar razonablemente que la devolución no se pueda producir. Pero no olvidemos que cosa arrendada puede llegar a perderse –desaparecer o arruinarse por falta de las reparaciones que se entiendan oportunas, obligación del arrendador de acuerdo al art. 1.554.2 CC, y que el art. 1.559 CC exige que le sean comunicadas por el arrendatario, deber de notificación que le incumbe y que determina su responsabilidad, generalmente, por omisión, a salvo de situaciones puntuales en que el conocimiento de la situación de la cosa y de la obligación de reparar por el arrendador es notoria y manifiesta.

Si la pérdida, al contrario, es de carácter jurídico, vendrá generalmente motivada por el reconocimiento del derecho de un tercero que ocasione la privación del goce de la cosa arrendada por el arrendatario. En concreto, por dos motivos: de un lado, por la expropiación de la cosa, que la Administración puede acordar con sometimiento a la ley por la declaración de utilidad pública de la misma, y que inevitablemente resulta ajena al ámbito posible de actuación responsable del arrendatario para considerar que puede concurrir culpa por su parte (art. 1.105 y 1.563 CC), más allá de la eventual responsabilidad interna –en la relación arrendador arrendatario por no haber comunicado temporáneamente al arrendador la necesidad de acometer las reparaciones que puedan impedir el mantenimiento de una situación o de unas circunstancias que justifiquen la expropiación–. Del otro, por la traba y embargo de la cosa arrendada por deudas que, generalmente, serán del arrendador, pero que también pueden ser del arrendatario. Si la deuda es del arrendatario, pero se pretende realizar un bien del arrendador, puede ser responsable por su falta de lealtad contractual en orden a no comunicar al arrendador la realidad de una novedad dañosa o incluso por no comunicar a la autoridad judicial la real titularidad del bien, pues puede inducirse al error que surge de la apariencia de la posesión y con ello a la presunción de ser propietario a salvo de prueba en contrario, como evidencia la propia redacción del art. 593 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (y, en cierto modo, también del art. 448 CC). Si la deuda fuera del arrendador, al contrario, cesaría el rigor de la presunción al encontrarnos ante un supuesto posible de evicción; o, en otro caso, concurriría un incumplimiento evidente del deber del arrendador de mantener al arrendatario en el goce durante todo el tiempo del arriendo (art. 1.554 CC).

El deterioro de la cosa se corresponde, con carácter general, con la presencia de desperfectos que, mientras dura el arrendamiento, se presume que han sido causados por el arrendatario. Si bien es cierto que la presunción de culpa obliga al arrendatario en cuanto que debe devolver la cosa a la finalización del contrato tal y como la recibió, podrá destruirla –la presunción–, claro está cuando justifique que ha puesto en conocimiento del arrendador las necesidades de realizar las reparaciones debidas y cuando, además, las obras le correspondan (art. 1.554.2.º LEC).

El art. 1.564 CC, al indicar que «El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa«, extiende la responsabilidad derivada del precepto anterior (art. 1.563 CC) por deterioros o pérdidas de la cosa no solo cuando sean causados por las personas con las que tenga relación familiar o dependencia sino también con los que pueden ser sus invitados o huéspedes; es decir, con los relacionados con él que pueden entrar en contacto con la cosa, bien de manera permanente o simplemente esporádica Nota.

Como indica la STS de 30 de mayo de 2008, que sirve de resumen en buena medida de todo lo dicho con anterioridad, «La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el art. 1563 CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada «a no ser que se pruebe haberse ocasionado sin culpa suya», constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario i.e. la prueba de diligencia en la evitación de un daño previsible«.

Ya en esta misma sentencia se hace alusión a la previa de 24 de octubre de 2006 –en la misma línea que la de 18 de julio de 2006, en la que se afirmaba que «El artículo 1563 del Código Civil, en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción «iuris tantum» de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a este la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso (Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971, 24 de septiembre de 1983, 7 de junio de 1988 y 9 de noviembre de 1993), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible (…)«, que ahondaba en la previa STS de 24 de enero de 2006 que, al enjuiciar un incendio en el que la causa no estaba plenamente identificada pero resultaba lógico considerar que tenía su origen en una defectuosa instalación eléctrica –se trataba de una casa antigua con un voltaje de 125 W con empleo de transformadores para la utilización de varios electrodomésticos, tuvo la virtud de razonar que «En efecto, obligado el arrendatario a devolver la cosa arrendada al concluir el arriendo, en el mismo estado que la recibió (art. 1.561), el art. 1.563 establece la responsabilidad del arrendatario para el caso de incumplimiento de esa obligación a causa de la pérdida de la cosa o por devolverla en peor estado del que la recibió. Entiende el legislador que, al estar la cosa en poder del arrendatario, su pérdida o deterioro es imputable, en principio, al mismo, si bien puede eximirse de responsabilidad probando que la pérdida o deterioro no es debido a culpa suya. Para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa, hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, teniendo en cuenta lo dispuesto al efecto en el artículo 1.562 a cuyo comentario nos remitimos. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales, en materia de contratación, concretamente, del artículo 1.183 al disponer que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 1.096. Y con referencia concreta al incendio, la jurisprudencia establece que cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado, el art. 1.563 CC, en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción «iuris tantum» de culpabilidad contra el arrendatario, que impone a este la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso (Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971, 24 de septiembre de 1983 y 7 de junio de 1988), cuya prueba no se ha producido en el caso aquí contemplado, a lo que ha de agregarse que no todo incendio es debido a caso fortuito y no basta a estimar tal carácter el siniestro producido por causas desconocidas (sentencias 26 de marzo de 1928, 30 de junio de 1952, 10 de marzo de 1971) (sentencia de 9 de noviembre de 1993)«. Y no podemos olvidar, en fin, que la más lejana STS de 29 de enero de 1996 ya indicaba finalmente que «La responsabilidad se impone de principio, conforme a doctrina reiterada de esta Sala (Sentencias de 10 de marzo de 1971, 18 de octubre de 1979, 24 de septiembre de 1983 y 9 de noviembre de 1993, entre otras) y opera de forma tan contundente y a veces con excesivo rigor, tratándose de siniestros por causas desconocidas e incluso fortuitas, con lo que a la recurrente para quedar liberada de toda responsabilidad, debió probar, lo que no llevó a cabo en forma decidida y menos convincente, que en el incendio de referencia no hubo por su parte culpa ni negligencia alguna o al menos que se habían tomado las medidas de cuidado, vigilancia o previsión necesaria».

Nótese la importancia de esta doctrina, que hace casi inviable equiparar el desconocimiento de la causa originaria del incendio con el caso fortuito en atención al control del poseedor sobre la cosa, las dificultades de lograr la prueba de la concurrencia de los factores que permiten la imputación de la pérdida o destrucción y la razonable probabilidad, en fin, de que el propio poseedor o arrendatario sea en sí el causante, por acción u omisión, del incendio, criterios sobre los que se asientan, v. g., las SSTS de 22 de noviembre de 2004 y de 7 de marzo de 2007.

La interpretación que el TS ha hecho del art. 1.563, en su relación con los arts. 1.561 y 1.183 CC, obliga a pensar que, prácticamente, las causas de exoneración de la responsabilidad se limitan a la fuerza mayor, más que a los supuestos de caso fortuito, y por tanto a los eventos que se produzcan de forma ajena al propio ámbito de control del arrendatario Nota.

Lógicamente, el mantenimiento de la posesión actúa como límite del ámbito de responsabilidad que es predicable del arrendatario, de tal forma que si el incendio nace fuera –en el exterior del inmueble arrendado no es posible formar la presunción de responsabilidad (así, la SSTS de 6 de mayo de 1994): habrá de probarse cumplidamente por quien lo alegue la culpa del arrendatario–. Desde el momento en que se produce la devolución de la cosa al arrendador, o se produce con certeza su puesta a disposición, cede el régimen presuntivo del art. 1.563 CC, que hunde su raíz en la posesión mantenida por el arrendatario. Si fuera provocado por un tercero, más allá de ser una de las «personas de la casa del arrendatario» del art. 1.564 CC, la responsabilidad solo podrá exigirse si se comprueba que, como causa única o concausa, no adoptó las medidas de prevención adecuadas para evitar su inicio o prolongación.