En el último artículo publicado os hablamos de la nueva ley hipotecaria que se había aprobado en España. Una ley que, según los expertos, protege más al cliente. La reforma llega con más de tres años de retraso y, con ella, España ya está dentro del marco comunitario europeo.
El diario digital Invertia, especializado en noticias económicas e información de mercados, publicó un artículo en el que respondía a 15 preguntas sobre esta nueva ley. Ya hablamos de las siete primeras preguntas en este anterior artículo. Ahora, tocan las ocho restantes. Allá vamos.
8. ¿Cuándo se realiza la segunda visita al notario?
Una vez redactada y firmada el acta notarial, se inicia la llamada fase contractual, con la autorización de las escrituras de la compraventa y del préstamo, que suelen firmarse simultáneamente. Este es el último momento para aclarar cualquier duda que tenga el cliente, porque una vez autorizadas las escrituras por el notario no se podrá volver atrás.
9. ¿Cómo detecto una posible cláusula abusiva?
Además de leer de arriba abajo toda la documentación, el notario es la figura que debe detectar si la entidad ha incluido una cláusula abusiva en sus condiciones, comprobándolo en el Registro General de Condiciones de Contratación.
Con la ley de crédito inmobiliario desaparecen las cláusulas suelo y el texto prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas a tipo variable. En el caso de los impagos, la norma permite ordenar un desahucio cuando el cliente deba 12 mensualidades o el 3% del capital concedido, durante la primera mitad de duración del crédito. Durante la segunda mitad de la vida del préstamo la ejecución se llevará a cabo si el cliente deja de pagar 15 meses o el 7% del crédito.
10. ¿Qué gastos tendré que asumir de la hipoteca?
Hasta ahora, el cliente pagaba los gastos de gestoría, notaría, registro de la vivienda y la tasación. A partir de ahora, los tres primeros los pagará el banco. Según los cálculos de iAhorro.com, esto puede suponer un ahorro al ciudadano de entre 500 y 1.000 euros de media, según la cuantía del préstamo. Anticipándose a la norma, los bancos asumen desde hace meses el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que hasta hace poco pagaba el cliente.
La tasación de la vivienda es el único gasto que correrá a cargo del cliente, que podrá elegir la sociedad que quiera sin necesidad de que sea la del mismo banco en el que firma la hipoteca. Sin embargo, hay ocho entidades que ya asumen ese coste (algunas incluso si se realiza con otro banco): Santander, CaixaBank, Ibercaja, BBVA, ING, Banco Pichincha, MyInvestor y Openban.
Las copias de las escrituras del préstamo hipotecario correrán a cargo de quien las solicite, a excepción de la copia simple que el notario remitirá al correo electrónico del cliente (de forma gratuita).
11. ¿Puede obligarme el banco a contratar un seguro para concederme la hipoteca?
En principio, la norma prohíbe la vinculación de productos a la contratación de un préstamo hipotecario. Sin embargo, hecha la ley, hecha la trampa. El texto sí que permite aplicar bonificaciones en el diferencial del préstamo por cada producto que se contrate con el banco.
En el caso del seguro de hogar, el cliente podrá presentar una póliza de otra entidad con las mismas o mejores condiciones y su banco tendrá que aceptarla sin empeorarle la oferta propuesta.
12. ¿Me cobrarán comisión de apertura?
Sí. La ley no prohíbe el cobro de esta comisión, pero sí establece que será la única, por lo que la comisión de estudio queda fuera de la ecuación.
13. ¿Y si quiero cambiar las condiciones de mi hipoteca?
La norma ha introducido cambios para facilitar el cambio de una hipoteca a otra, o la negociación de nuevas condiciones. Aunque no lo dice específicamente, la norma refleja una evidente apuesta de los reguladores por el paso de las hipotecas variables a las de tipo fijo. En concreto, tanto si el cambio se realiza mediante subrogación a otra entidad como por novación, la comisión no podrá superar el 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Después, el banco no podrá exigir comisión alguna.
14. ¿Y si quiero cancelar la hipoteca?
Si el cliente quiere devolver todo o parte de su préstamo antes del tiempo establecido, la norma establece que, en el caso de las hipotecas a tipo fijo, la comisión no podrá exceder el 2% del capital anticipado (no sobre el que aún está pendiente) durante los 10 primeros años y el 1,5% a partir del undécimo año. Para hipotecas de tipo variable, el coste no podrá superar el 0,25% del capital anticipado durante los tres primeros años, o el 0,15% de los cinco primeros.
15. ¿Me afecta la nueva ley si ya tengo una hipoteca?
No. Todas las escrituras anteriores al 16 de junio se rigen por la antigua normativa. Por ello, no podrán reclamar los gastos que pagaron cuando formalizaron su hipoteca ni solicitar la devolución del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).
Eso sí, quien tenga una hipoteca ya firmada sí puede beneficiarse de los límites de comisiones en casos de subrogación o novación del préstamo.
Del mismo modo, el Ministerio de Justicia anunció el viernes que las hipotecas cuya oferta vinculante se haya entregado con los requisitos de la antigua ley, pero que vayan a elevarse a escritura pública tras la entrada en vigor de la nueva, solo podrán formalizarse con efectos de la normativa anterior las hipotecas en las que se acredite que el prestatario ha aceptado antes del domingo anterior a que entrase en vigor la reforma. Si no se acredita, se aplicará la nueva normativa.
Fuente: Invertia.com
Imagen: Canarias7.es