El pasado domingo 16 de junio entró en vigor la Ley Hipotecaria –ley de crédito inmobiliario–. La aprobación llega con más de tres años de retraso y se convierte así España en el último país de la Unión Europea en adaptar la ley al marco comunitario.
La nueva ley regula todo el proceso de la contratación de una hipoteca. Estos cambios, según los expertos, comporta más transparencia y más protección para el cliente. Quien contrate una tendrá que demostrar que sabe lo que hace al firmar una hipoteca, se le pedirá un esfuerzo extra.
Para conocer bien la nueva Ley Hipotecaria, el diario digital Invertia –especializado en noticias económicas e información de mercados– ha publicado un artículo en el que plantea 15 preguntas para, con sus respuestas, conocer esta nueva reforma. Hoy os traemos las siete primeras preguntas:
1. ¿Qué requisitos debo cumplir para acceder a una hipoteca?
Antes de empezar cualquier tipo de negociación, el banco está obligado a realizar un test de solvencia, sin coste para el cliente, que será mucho más exigente que hasta ahora. Por ejemplo, en el caso de las parejas, si uno de los dos no cumple los requisitos establecidos no podrán acceder a la hipoteca.
Según indican los expertos, las entidades tampoco podrán pasarse de los mínimos establecidos por cada banco para conceder un crédito. Estos mínimos se calcularán ahora con un mayor peso de ecuaciones como el ‘préstamo-valor del inmueble’ o la ‘deuda-ingresos’ del cliente, con un menor peso de otros factores como los avales. La entidad financiera está obligada a revisar estos datos periódicamente, llevando un registro que estará supervisado por el Banco de España.
2. ¿A qué documentación me enfrento antes de firmar la hipoteca?
Los bancos ya no podrán limitarse al tríptico publicitario para informar de las condiciones de sus hipotecas. En la fase precontractual, las entidades tienen que entregar dos documentos nuevos, la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). El regulador sustituye así la antigua FIPER, en la que solo se incluía la información de la hipoteca adaptada a las condiciones económicas del solicitante.
3. ¿En qué se diferencian la FEIN y la FiAE?
En términos generales, la FEIN incluye la información personalizada de la hipoteca, mientras que la FiAE contendrá los datos sobre cláusulas (de vencimiento anticipado, por ejemplo) o elementos relevantes como el reparto de gastos del préstamo.
La FEIN incluye datos como la comisión que percibe el prestamista, el importe, la duración y la moneda de la hipoteca, con una simulación sobre las fluctuaciones que pueden surgir si se firma en una divisa distinta al euro (y que el banco debe actualizar de forma periódica).
El banco también debe aportar al cliente el cuadro de amortización del tipo de interés del préstamo, además del importe de cada cuota y su periodicidad. Estos documentos también incluyen una simulación de cómo variará el interés de la hipoteca ante diferentes escenarios de evolución en los tipos de interés.
4. ¿Cuánto tiempo tengo para «estudiar» toda la información?
El cliente tiene que recibir toda esta documentación, como mínimo, 10 días antes de la escritura. El plazo ha sido un aspecto tan relevante para los reguladores que, si se demuestra que la hipoteca se ha firmado antes de esos 10 días, será declarada nula. La idea es que el cliente use ese tiempo para consultar, preguntar y repreguntar cualquier duda sobre el préstamo que está a punto de firmar.
5. ¿Cuándo tengo que visitar al notario?
Con la nueva norma, el cliente visitará dos veces al notario que él mismo elija. La primera reunión será en los diez días previos a la firma de la escritura. En esta primera visita, el notario realizará un ‘test’ al cliente para asegurarse de que conoce todos los puntos del contrato. Sin el ‘ok’ de ese documento, el solicitante no podrá recibir la escritura de la vivienda. Del mismo modo, si se detecta que el notario no ha hecho su labor informativa, será sancionado.
6. ¿Tiene coste este servicio?
No. El notario redactará su acta notarial de forma gratuita, dejando constancia de las preguntas y respuestas que ha realizado al cliente, así como las explicaciones añadidas.
7. ¿Qué documentación tengo que presentar al notario?
El cliente debe presentar ante el notario el proyecto de contrato del préstamo, la FEIN, la FiAE, la simulación de las cuotas periódicas (y los diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés), además del documento en el que se reflejen los gastos asociados a la escritura pública del crédito. Toda esta documentación debe ser remitida desde el banco al notario de forma telemática. El Gobierno ha dado un plazo de un mes y medio más a la banca para utilizar la plataforma digital de los notarios para remitir toda esa información. Según explicó el Ministerio de Justicia el pasado viernes, la modificación no paraliza ni la Ley Hipotecaria ni la formalización de nuevos préstamos, pues se crea un régimen transitorio para que los clientes y los bancos se comuniquen con los notarios por otros canales.
Hasta aquí las primeras siete preguntas y sus respuestas. Habrá segunda parte con las ocho preguntas restantes que ha planteado el diario especializado Invertia.
Fuente: Invertia.com
Imagen: República.com