En un interesante artículo de SEPIN, Dña. María José Polo Portilla explica que la participación en los gastos comunes es una de las obligaciones fundamentales de todo comunero, como establece el art. 9.1 e) LPH, siendo la forma de abono, en principio, de acuerdo con lo dispuesto en la cuota de participación, pero caben exoneraciones y reglas especiales. Para que un comunero pueda no contribuir a determinados gastos comunitarios, es preciso que esta exclusión venga recogida en el Título Constitutivo, en los Estatutos o haya sido establecida por acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios o, como observamos en algunas resoluciones, simplemente por el consentimiento tácito de la Comunidad a la exclusión de pago por las razones específicas de cada caso.
En cuanto a las cláusulas de exoneración de los Estatutos, son perfectamente posibles, e incluso en algunos casos convenientes, pues lógicamente no deben satisfacer nada, por ejemplo, por el servicio de calefacción, los propietarios de los locales que no tienen posibilidad alguna de utilizar este servicio al tener su acceso independiente desde la calle. No obstante, debe resaltarse que estas cláusulas que se apartan de la regla general, que marca una cuota de propiedad para cargas y beneficios, han de interpretarse siempre de forma restrictiva. Por ello, la jurisprudencia, de forma reiterada, obliga a participar en los gastos extraordinarios de sustitución de elementos comunes para mantener el edificio en buen estado y con todas las instalaciones, aunque ciertos comuneros estén exentos del gasto de la simple conservación y mantenimiento de los mismos.
Un caso muy controvertido: la instalación del ascensor
Uno de los supuestos más controvertidos es la instalación de ascensor, el cual es considerado como un servicio o mejora exigible y, por lo tanto, requerido para la adecuada habitabilidad del inmueble, y la posibilidad de exclusión de los titulares de los locales al pago de estas obras.
Debemos destacar que el no uso o la inexistencia directa de acceso del local al portal no puede erigirse en razón de exoneración del deber de contribución al mantenimiento del servicio o instalación, y la instalación ex novo del ascensor no puede equipararse con los gastos de conservación y mantenimiento a los que se refieren en algunos casos las normas estatutarias y, por tanto, son muchas las resoluciones que obligan al pago de la misma, pese a que los Estatutos de la Comunidad indiquen la mera exoneración de estos del pago de gastos de «reparación y conservación».
Por tanto, debemos concluir que, en relación con la obligación de pago de los gastos de mantenimiento del ascensor, sería aplicable el principio general consignado en el art. 9.1 e) LPH, salvo que existiera previsión estatutaria exonerativa a dicho gasto o un acuerdo comunitario en dicho sentido.
Pero si, por el contrario, la exoneración es genérica sin determinarse el tipo de gasto, el Tribunal Supremo, en Sentencia de 7 de junio de 2011, ha establecido como doctrina jurisprudencial que estas exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
En cuanto a la exoneración mediante acuerdo, lo que viene a establecerse en el art. 17.1.ª LPH, en ausencia de cláusula estatutaria, es que el acuerdo de exclusión de alguno de los comuneros de la contribución a los gastos supone la modificación de las normas contenidas en el Título Constitutivo, aunque, cuando se trata de instalación, la jurisprudencia está dividida, si bien, en el caso de que se trate de la exoneración como indemnización, desde ese punto de vista, resulta imprescindible la unanimidad. El quorum necesario para exonerar a un comunero de los gastos de instalación del ascensor como indemnización a la servidumbre impuesta es el mismo que para aquella; así se declara como doctrina jurisprudencial en la STS de 13 de septiembre de 2010 que para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del Título Constitutivo, o de los Estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal obliga para el acuerdo principal de instalación del ascensor.
La calefacción y el agua caliente
Observamos resoluciones respecto a los gastos de suministros, tales como calefacción y agua caliente, en los que la falta de acometida de conducciones realizada de manera voluntaria no le exime de dicho gasto, al haber sido dicha modificación fruto de su voluntad. Así como la circunstancia de carecer de radiadores no libera del gasto por agua caliente, al margen de que tengan o no radiadores, pues la LPH no tiene en cuenta tal circunstancia para eximirles de su obligación.
En cuanto a los gastos de sustitución de la caldera como elemento común del inmueble que beneficia a todos los comuneros, deben ser considerados como gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, careciendo estos de tal calificación para los comuneros exentos de contribuir a su pago, cuando la sustitución no se produce por necesidad, sino, como decimos, por conveniencia de la Comunidad. En este caso, no puede hablarse propiamente de gastos de sostenimiento y conservación del inmueble, sino en todo caso de mejoras no exigibles conforme dispone el art. 10 LPH, sin perjuicio de que, efectivamente, si los propietarios de los locales desearan participar en el servicio, deban abonar los correspondientes gastos de realización y mantenimiento o, como prevé expresamente el Título Constitutivo en el presente caso, haciendo las obras de instalación por su cuenta y participando en los gastos de acuerdo a los elementos instalados.
Reparaciones
En lo relativo a las obras, encontramos otros ejemplos en los que, atendiendo, como hemos expuesto, a la literalidad de la cláusula de exoneración prevista en el Título Constitutivo, no puede pretenderse la exclusión de la obligación de contribución a favor del local comercial de la planta baja de gastos correspondientes a zaguán y escalera comunes, pero no de gastos correspondientes a la pintura de la fachada del edificio. O en los que los titulares de los locales se encuentran exentos de los gastos de conservación de la decoración de las fachadas del edificio, y se entienden comprendidas todas las obras de reparación del revestimiento de las paredes maestras o exteriores del edificio o, por el contrario, la exoneración estatutaria de participar en los gastos de conservación de la fachada no incluye los gastos de reparación de la misma. También encontramos sentencias que declaran que la exoneración para contribuir a los gastos de reparación de las fachadas se extiende a las de los patios interiores.
Mantenimiento y conservación
Sobre el mantenimiento y conservación de la finca, el Tribunal Supremo ha dictado la Sentencia de 20 de octubre de 2010, en la que ha establecido como doctrina a seguir la siguiente: las cláusulas que eximen del deber de contribuir a los «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de los locales que no tienen acceso por dichos portales deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble. La razón de ser de esta doctrina es que, «como afirma la referida sentencia 1151/2008, redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños».
Servicio de portería
El servicio de portería es susceptible de ser utilizado por todos los vecinos, incluidos los de los locales, aun cuando tengan entrada independiente desde la calle en atención a las funciones que aprovechan todos los vecinos; por ello, son mayoritarias las resoluciones que consideran que la utilización de un servicio de portería prevalece sobre la exención estatutaria a contribuir a sus gastos, además de que el referido servicio constituye, sin duda, un elemento que incrementa el valor de la finca y, por tanto, también de los locales pertenecientes a ella.
Barreras arquitectónicas
En cuanto a las obras relativas a la supresión de barreras arquitectónicas, son mayoritarias las resoluciones que obligan al pago de todos los comuneros, debido al carácter necesario de las mismas para la adecuada habitabilidad y accesibilidad del edificio, y no como una simple obra innovadora de mejora.
Seguro de la comunidad
El criterio prevaleciente en cuanto al pago del seguro comunitario es el de que, aunque algunos comuneros, pese a que se encuentren exonerados de contribuir a otros gastos comunes, sí están obligados al mismo, ya que no son considerados como gastos de mantenimiento, sino inherentes a la responsabilidad que pueda dimanar del edificio total o de algunos de sus elementos comunes.
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