Resulta difícil de creer que, en plena crisis de acceso a la vivienda en España, puedan pasar entre 15 y 20 años desde que se inicia la tramitación de un suelo hasta que finalmente comienza la construcción de una promoción inmobiliaria. Pero esa es, lamentablemente, la realidad. ¿Quién tiene la responsabilidad? ¿De qué factores dependen estos plazos? ¿Es posible reducirlos?
Uno de los principales obstáculos para equilibrar la oferta y la demanda en el mercado residencial es la escasez de suelo disponible. Esta falta de suelo urbanizable, según apuntan diversos expertos, está detrás del aumento de los precios de compraventa y alquiler, y contribuye a dificultar el acceso a la vivienda, especialmente para los colectivos más vulnerables. Así lo revela el informe Necesidad de suelo en España 2024, elaborado por la consultora Colliers y APCEspaña.
Si ya se ha identificado una de las causas fundamentales de la escalada de precios, ¿por qué no se ponen en marcha soluciones eficaces? Aunque el periodo medio de desarrollo urbanístico ronda los 15 años, hay casos que superan ampliamente esa cifra. Un ejemplo emblemático es el de Madrid Nuevo Norte (la antigua Operación Chamartín), un proyecto que lleva más de tres décadas en tramitación y que solo ahora empieza a materializarse. ¿Cómo es posible que un proceso urbanístico se dilate tanto en el tiempo?
Cómo se convierte un terreno en suelo listo para construir viviendas
Transformar un terreno en un espacio apto para levantar viviendas es un proceso largo y complejo, que pasa por varias fases administrativas y técnicas. Según explica la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña) a idealista/news, estos son los pasos clave:
1. Planificación general del municipio
Todo comienza con el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), que marca las líneas maestras del desarrollo urbanístico de una ciudad. Este documento clasifica los distintos tipos de suelo —por ejemplo, cuáles se pueden urbanizar y cuáles no—, en función de las necesidades y objetivos del ayuntamiento.
2. Delimitación del suelo urbanizable
Una vez determinado qué suelos podrán transformarse, se elaboran los Proyectos de Sectorización. Estos organizan el terreno en zonas más pequeñas (como sectores o unidades de actuación) para poder planificar con mayor precisión los futuros desarrollos.
3. Planificación detallada del uso del suelo
El siguiente paso es el Plan Parcial, que concreta qué se puede hacer exactamente en cada parte del terreno. Aquí se definen los diferentes usos (residencial, industrial, dotacional, etc.), los tipos de edificaciones permitidas (viviendas unifamiliares o bloques de pisos, por ejemplo) y el reparto de espacios.
4. Reparto del terreno entre propietarios
Cuando hay varios dueños implicados, se lleva a cabo un Proyecto de Reparcelación. Este documento redistribuye las parcelas de forma que todos los propietarios reciban terrenos acordes al nuevo plan, compensando las cesiones obligatorias y ajustándose a la nueva organización del suelo.
5. Diseño de las obras de urbanización
Finalmente, se redacta el Proyecto de Urbanización, que define las obras necesarias para dotar al terreno de servicios básicos como calles, alumbrado, alcantarillado, zonas verdes y otros elementos urbanos. Solo cuando este paso se completa, el suelo se considera urbanizado y listo para construir.
¿Por qué construir una promoción lleva tanto tiempo?
Levantar un edificio no empieza con los cimientos, sino con una compleja red de trámites urbanísticos que pueden alargarse durante años. La aprobación de cualquier plan urbanístico —como un plan parcial, una modificación del Plan General o un plan especial— implica atravesar múltiples fases administrativas que ralentizan notablemente el proceso.
1. Evaluaciones sectoriales
El primer paso consiste en recabar informes de distintos organismos públicos, que analizan si el proyecto es compatible con aspectos como el medio ambiente, las infraestructuras, el patrimonio o los servicios básicos. Si alguno de estos informes es negativo, puede paralizar o devolver a revisión el planeamiento.
2. Periodo de exposición pública y alegaciones
Si los informes son favorables, el proyecto se somete a exposición pública. Durante este tiempo, cualquier persona, empresa o colectivo puede presentar sugerencias, quejas o alegaciones. Esta fase puede generar nuevos ajustes o retrasos, dependiendo de las reclamaciones recibidas.
3. Solicitud de licencia de obras
Una vez que el suelo está aprobado como urbanizable y se ha delimitado la parcela en la que se va a construir, comienza una segunda etapa: obtener la licencia urbanística, que habilita legalmente para iniciar las obras. Este proceso también es largo y complejo.
Para conseguir esta licencia, es necesario elaborar un proyecto técnico detallado, que luego será revisado por el ayuntamiento. La administración local debe comprobar que el diseño se ajusta a las normas urbanísticas, al Código Técnico de la Edificación y a toda la regulación vigente.
Aunque este trámite depende en gran parte del propio consistorio, los tiempos de respuesta varían enormemente. En localidades pequeñas, puede resolverse en unos seis meses. En cambio, en grandes ciudades como Madrid, este procedimiento puede demorarse hasta dos años, debido al volumen de solicitudes y a la complejidad administrativa.
¿Cuánto se tarda en construir una vivienda desde el suelo?
El proceso completo incluye varios pasos: primero se convierte el suelo en urbanizable, luego se reparte y urbaniza, se identifican las parcelas aptas para construir, se tramita la licencia de obras y, una vez aprobada, se inician las obras hasta la entrega final de la vivienda.
Fuente«Idealista»