Cuando una instalación común —piscina, pista de pádel, ascensor o fachada— se deteriora y no se mantiene, la convivencia se resiente y el valor de las viviendas cae. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) fija obligaciones claras de conservación y un procedimiento para exigirlas. Aquí tienes la guía práctica para documentar el problema, pedirlo en junta y, si no hay respuesta, escalarlo a mediación o a tribunales.
Qué dice la ley: obras obligatorias, junta y mayorías
- Obras necesarias y obligatorias (art. 10.1 LPH): la comunidad debe ejecutar actuaciones imprescindibles para garantizar conservación, seguridad, accesibilidad y habitabilidad del inmueble y sus instalaciones comunes; incluso sin acuerdo previo cuando concurre alguna de estas necesidades. Ej.: humedades de cubierta, grietas en pistas, fugas en piscina, riesgos de ascensor.
- Derecho a tratarlo en junta (art. 16 LPH): cualquier propietario puede solicitar por escrito incluir el asunto en el orden del día de la siguiente junta; el presidente debe incorporarlo.
- Mejoras y mayorías (art. 17 LPH): las mejoras no indispensables (p. ej., cambiar paredes de la pista por cristal/metacrilato) requieren mayorías cualificadas; la LPH regula, además, supuestos específicos (telecomunicaciones, energías renovables, accesibilidad) con umbrales de voto concretos.
Paso a paso: cómo exigir el mantenimiento de una instalación
- Documenta el problema: reúne fotos, vídeos e informe técnico; si puedes, añade presupuestos orientativos. Te facilitará desbloquear el acuerdo.
- Comunica por escrito al presidente y al administrador (burofax o correo certificado): describe el daño, riesgos y consecuencias, y adjunta las evidencias. Si hay más afectados, firmen la reclamación conjunta.
- Pide incluirlo en la próxima junta: cita art. 10.1 LPH (obras obligatorias) y art. 16 LPH (derecho de inclusión en orden del día). Lleva un dossier breve con riesgos, coste y base legal. BOE+1
- Defiéndelo en la junta: recuerda que, si afecta a seguridad/habitabilidad, la obra es imperativa aunque haya votos en contra; pedid plazos y responsables de ejecución.
- Si la comunidad no actúa: intenta mediación; si fracasa, acude a la vía judicial con abogado y procurador para exigir el cumplimiento de la LPH.
¿Quién paga? Clave: de dónde viene el daño
Si el origen está en un elemento común (bajante, fachada, cubierta, instalación general), la reparación corresponde a la comunidad, aunque el desperfecto se manifieste en una sola vivienda. Además, todos los propietarios deben contribuir a los gastos comunes conforme a su cuota de participación (art. 9 LPH). Si el origen es privativo (p. ej., fuga en un baño particular), responde el propietario causante.
Pistas de pádel, piscina y zonas recreativas: mantenimiento vs. mejoras
- Instalaciones incorporadas desde el origen de la urbanización: todos los propietarios contribuyen al mantenimiento ordinario —limpieza, pequeñas reparaciones, renovación de césped— aunque no las usen, por ser elementos comunes.
- Mejoras relevantes (no estrictamente necesarias): requieren mayoría cualificada en junta (ej.: sustituir muros por cristal en la pista de pádel) y pueden no vincular al propietario disidente cuando el coste supera ciertos umbrales (p. ej., tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, según el caso).
Checklist exprés para presidentes y administradores
- Diagnóstico legal: ¿es mantenimiento obligatorio (art. 10.1) o mejora (art. 17)? Sustenta con informe técnico.
- Gobernanza: incluye el punto en el orden del día (art. 16), defines presupuesto, plazos y responsable de obra.
- Fondos y seguros: revisa el fondo de reserva y la póliza de
- Ejecución: solicita tres ofertas, planifica la intervención y comunica afectaciones (cortes de agua, cierre temporal de piscina/pista).
- Seguimiento: acta del acuerdo, acta de recepción y archivo de garantías; fotos antes/después para trazar cumplimiento.
La LPH te da herramientas claras: obras obligatorias de conservación, derecho a poner el tema en junta y vías de mediación o demanda si la comunidad no cumple. En SYM te ayudamos a preparar el dossier legal y técnico, encajar la actuación en la normativa, optimizar mayorías en junta y acompañarte en la resolución de conflictos para que la reparación salga adelante, a tiempo y conforme a ley.
Fuente Idealista