El pasado 20 de diciembre de 2024, el BOE dio a conocer la metodología del nuevo índice elaborado por el INE para la actualización del precio del alquiler a partir de 2025. Su publicación se realizó 11 días antes de la fecha límite establecida por la Ley de Vivienda, el 31 de diciembre de 2024. Cabe recordar que, desde abril de 2022 y durante 2023, la actualización anual de las rentas de alquiler estuvo limitada a un 2%, mientras que en 2024 se estableció en un 3%.
En este artículo, exploramos en detalle cómo funciona este nuevo índice del INE, su método de cálculo y desde cuándo se aplicará.
¿En qué consiste la actualización de la renta de alquiler?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 18, establece que el precio de la renta de un alquiler puede actualizarse anualmente siempre que esté pactado explícitamente en el contrato. Antes de 2022, esta actualización solía basarse en el IPC, pero en ausencia de un índice específico, se utilizaba la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
Para llevar a cabo esta revisión, el propietario debe notificar al inquilino con al menos un mes de antelación, y la actualización solo puede realizarse una vez al año.
El nuevo índice del INE para actualizar los alquileres
A partir de 2025, el precio del alquiler se ajustará de acuerdo con un nuevo índice desarrollado por el INE, conforme a lo establecido en la Disposición adicional undécima de la Ley de Vivienda. Este índice determina la actualización de los contratos de arrendamiento tomando como referencia el valor más bajo entre tres tasas: la variación anual del IPC, la variación anual de la inflación subyacente y la tasa de variación anual media ajustada.
La fórmula para calcular la tasa anual media ajustada incorpora dos parámetros clave:
- Alfa (0,5): Estimado por la Dirección General de Política Económica, refleja el crecimiento esperado a largo plazo del índice.
- Beta (2%): Determinado por la Dirección General de Vivienda y Suelo junto con la Dirección General de Política Económica, tiene en cuenta las condiciones del mercado de alquiler y coincide con el objetivo de inflación del BCE.
Este enfoque busca equilibrar las necesidades del mercado con la estabilidad económica.
¿Por qué el IPC dejó de ser el índice de referencia para actualizar los alquileres?
Tradicionalmente, el IPC se utilizaba para ajustar las rentas de alquiler en función de las condiciones económicas del momento. Sin embargo, entre finales de 2021 y mediados de 2022, este índice alcanzó niveles históricos, llegando al 10,8% en julio de 2022. Este aumento se debió principalmente al encarecimiento de la electricidad, el alza de precios tras la pandemia y el impacto económico de la guerra en Ucrania.
Para proteger a los inquilinos frente a estas subidas desproporcionadas, el Gobierno introdujo medidas temporales, limitando las actualizaciones al 2% en 2022 y 2023, y al 3% en 2024. Con la aprobación de la Ley de Vivienda, se decidió sustituir el IPC por un nuevo índice más estable, diseñado para evitar incrementos excesivos en los precios de los alquileres. No obstante, esta medida ha generado desequilibrios en la oferta de viviendas, lo que ha contribuido a tensar aún más los precios del mercado.
¿Cómo calcular la subida del alquiler en 2025?
La fórmula de actualización será similar a la empleada con el IPC o los límites establecidos en años anteriores. Para calcular la nueva renta, se sumará el porcentaje del índice del INE, al precio mensual actual del alquiler.
Implementación del nuevo índice del alquiler
El nuevo índice para actualizar el precio del alquiler entrará en vigor el 1 de enero de 2025. A partir de esa fecha, todas las actualizaciones de contratos de arrendamiento se realizarán utilizando este índice, diseñado para ofrecer mayor estabilidad en comparación con el IPC.
Aplicación del nuevo índice
Este índice se aplicará únicamente a los contratos de alquiler de vivienda habitual firmados después del 25 de mayo de 2023, fecha en que entró en vigor la Ley de Vivienda. Los contratos anteriores seguirán actualizándose según lo acordado en las cláusulas específicas del contrato. Además, este índice no será válido para alquileres temporales, habitaciones, locales comerciales, oficinas, garajes o trasteros.
Fuente «Idealista»