La mayoría de los edificios y urbanizaciones que funcionan bajo el régimen de propiedad horizontal son gestionados por una comunidad de propietarios. Esta entidad se encarga de coordinar todo lo relacionado con las áreas comunes y garantizar una buena convivencia entre los vecinos.
Sin embargo, ¿es realmente obligatorio crearla en todos los casos? ¿Desde cuántas viviendas es necesario constituir una comunidad de propietarios? A continuación, aclaramos las principales preguntas sobre esta figura clave en la administración de inmuebles compartidos.
¿Qué es una comunidad de propietarios?
Una comunidad de propietarios es una organización legal formada por los propietarios de las viviendas o locales de un edificio o complejo residencial. Su objetivo principal es administrar y mantener las áreas comunes, como pasillos, ascensores, jardines y otros servicios compartidos. Las decisiones sobre gastos, reparaciones, contribuciones extraordinarias y normas de convivencia se toman de manera conjunta en las reuniones de la comunidad, siguiendo las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Cada propietario participa en las decisiones de acuerdo con un coeficiente o cuota asignada a su propiedad. Este coeficiente se calcula en función de la superficie útil del inmueble en relación con el total, su ubicación (interior o exterior), su situación dentro del edificio y el uso esperado de los elementos o servicios comunes.
¿Qué se requiere para formar una comunidad de propietarios?
Para constituir una comunidad de propietarios, es imprescindible que exista un régimen de propiedad horizontal. Esto se aplica cuando se cumplen las siguientes condiciones:
- Existencia de un conjunto inmobiliario: Puede ser un edificio, una urbanización o un conjunto de viviendas unifamiliares, compuesto por dos o más edificaciones o parcelas independientes, cuyo uso principal sea el de viviendas o locales.
- Copropiedad sobre elementos comunes: Los propietarios de las viviendas o locales deben participar, de manera inseparable a su propiedad, en una copropiedad sobre ciertos elementos comunes del complejo, como instalaciones, vías o servicios compartidos.
Además de estos requisitos, es necesario:
- Disponer de un libro de actas, que puede adquirirse en papelerías por un coste aproximado de 20 euros.
- Aprobar la creación de la comunidad en una junta convocada específicamente para este propósito.
- Legalizar el libro de actas en el Registro de la Propiedad una vez constituida la comunidad.
¿Cómo formar una comunidad de propietarios?
Para constituir una comunidad de propietarios, es necesario seguir estos pasos básicos:
- Revisar la situación del edificio
El primer paso consiste en verificar el estado legal de la comunidad mediante la división horizontal del inmueble. Esta información se puede obtener solicitando una copia de dicha escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente a tu localidad.
Esto te permitirá confirmar si la comunidad ya está constituida previamente, como ocurre en la mayoría de los casos. Si ya existe, la división horizontal estará registrada y disponible en el mismo Registro.
Al solicitar la escritura de división horizontal, es útil contar con el nombre completo de alguno de los propietarios del edificio, ya que el Registro lo utiliza para verificar la información. Además, esta escritura proporciona detalles clave como:
- El coeficiente asignado a cada vivienda o local, imprescindible para distribuir los gastos de la comunidad.
- La identificación de los elementos comunes, que son los espacios compartidos por todos los propietarios.
Convocatoria y desarrollo de la Junta de Constitución de la Comunidad
Una vez obtenida la información necesaria, se debe convocar una junta específica para la constitución de la comunidad. En la convocatoria, es importante indicar que se trata de una «Junta de Constitución de la Comunidad» y detallar en el orden del día puntos clave como la aprobación del Acta de Constitución, la elección de cargos y la apertura de una cuenta bancaria para la gestión comunitaria.
Decisiones clave a tomar en la junta:
- Elegir a los miembros de la junta directiva (presidente, secretario y administrador).
- Aprobar las firmas autorizadas y el presupuesto inicial.
- Crear un fondo de reserva, que debe ser al menos el 5% del presupuesto anual ordinario.
- Abrir una cuenta bancaria para ingresos y pagos.
- Solicitar el Número de Identificación Fiscal (NIF) y legitimar el Libro de Actas.
- Resolver aspectos relacionados con el personal laboral de la comunidad, si aplica.
Validación de los acuerdos:
Los acuerdos son válidos si son aprobados por la mayoría de los propietarios y cuotas de participación. En segunda convocatoria, bastará con la mayoría de los asistentes, siempre que representen más de la mitad del valor de las cuotas presentes.
Se recomienda contratar a un administrador de fincas para asistir en los trámites y asumir funciones de secretario y administrador, especialmente si los vecinos no están familiarizados con la normativa.
Redacción y legalización del acta de constitución de la comunidad
Es esencial redactar el acta de la junta de constitución de la comunidad de propietarios. Este documento debe incluir:
- La lista de asistentes y sus votos sobre la constitución.
- Los acuerdos tomados y puntos aprobados.
El acta debe ser firmada por el presidente y el secretario. Si ambos cargos recaen en una misma persona, debe especificarse.
Legalización del libro de actas
Una vez redactada el acta, se debe legalizar el libro de actas en el Registro de la Propiedad correspondiente. Para ello:
- Presentar el libro de actas en blanco (preferiblemente con hojas extraíbles).
- Adjuntar el acta de constitución firmada.
- Realizar el pago del trámite, que suele rondar los 30 euros.
El presidente de la comunidad o el administrador autorizado será el encargado de realizar estos trámites. Tras completar este proceso, la comunidad quedará formalmente constituida.
¿Es obligatorio formar una comunidad de propietarios?
No siempre es obligatorio. Según el artículo 13.8 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
- Edificios con hasta 4 propietarios: No es obligatorio constituir una comunidad sujeta a la LPH. Pueden gestionar las zonas comunes según el régimen del Código Civil, mediante acuerdos por mayoría.
- Edificios con 5 o más propietarios: Es obligatorio constituir la comunidad. Si no hay consenso, se puede solicitar su formación por vía judicial.
Cuando existe un régimen de propiedad horizontal (con zonas comunes en copropiedad indivisible), los propietarios pueden optar por:
- Constituir una única comunidad de propietarios.
- Formar una agrupación de comunidades mediante acuerdo mayoritario.
¿Cuántos propietarios se necesitan para una comunidad?
Basta con dos inmuebles independientes que compartan zonas comunes, aunque no siempre es obligatorio en estos casos.
Coste de constituir una comunidad
El precio varía según los servicios contratados (administradores, gestores). Generalmente, oscila entre 100 y 300 euros, incluyendo el libro de actas y los trámites en el Registro de la Propiedad.
Alta en Hacienda
Es necesario dar de alta la comunidad para obtener el NIF. Esto requiere:
- Modelo 037 firmado por el presidente.
- Copia del nombramiento del presidente, su DNI y la escritura de división horizontal.
- Certificado electrónico para futuras gestiones.
Fuente «Idealista»