Garantía de obra nueva: duración, cobertura y derechos de reclamación

Problemas en viviendas nuevas: qué esperar y cómo protegerte con la garantía

Adquirir una vivienda recién construida puede traer consigo contratiempos inesperados, como fisuras en las paredes, acabados en mal estado, o fallos en las instalaciones eléctricas o de fontanería. Por suerte, existe una herramienta legal para proteger a los compradores: la garantía de obra nueva. En este texto te detallamos cuánto tiempo está vigente y qué aspectos cubre.

Duración de la garantía en viviendas recién construidas

Para que los desperfectos en una vivienda nueva sean reclamables, es necesario demostrar que están relacionados directamente con la construcción. Por ejemplo, un fallo en la estructura que surge en los primeros años probablemente sea atribuible a un error en el proceso constructivo. En cambio, si el problema aparece décadas después, podría deberse al desgaste natural o al mantenimiento inadecuado. Aunque ciertos problemas a largo plazo podrían derivar de técnicas constructivas deficientes, sería más complicado demostrarlo debido al tiempo transcurrido.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece los plazos en los que se pueden exigir responsabilidades por defectos en viviendas nuevas. Estos tiempos varían en función del tipo de desperfecto:

• 10 años: Para problemas en los elementos estructurales, como pilares, vigas, cimentaciones o muros de carga. Este tipo de garantía se conoce como seguro decenal.
• 3 años: Para defectos relacionados con la habitabilidad del inmueble, como humedades o fallos en las instalaciones eléctricas y de fontanería.
• 1 año: Para problemas que afectan a los acabados de la vivienda, como desperfectos en pinturas, suelos o revestimientos.
  Conocer estos plazos y las coberturas correspondientes te permitirá proteger tus derechos como comprador ante cualquier inconveniente en tu nueva vivienda.

Plazos y responsabilidades en la garantía de obra nueva

La garantía de una vivienda de obra nueva comienza desde la entrega de la construcción, no desde la compra. Es fundamental considerar esta fecha para calcular el periodo de reclamación. Los propietarios tienen hasta dos años desde que detectan un defecto para exigir su reparación, aunque el plazo de garantía general haya expirado.

Por ejemplo, si compras una vivienda dos años después de su construcción, contarás con un año para reclamar por defectos en acabados y ocho años para problemas estructurales.

La reparación de desperfectos es responsabilidad de los agentes involucrados en la construcción, como arquitectos, promotores y constructoras. Si se identifica un culpable directo, este deberá asumir los costes. Si el propietario es también promotor, tendrá mayor responsabilidad, aunque puede reclamar a otros agentes.

Reclamar desperfectos en una vivienda de obra nueva

Si se identifican daños o fallos en una vivienda dentro del periodo de garantía, es necesario presentar la reclamación al promotor o a cualquier responsable del proceso constructivo. Para garantizar la validez de la reclamación, se recomienda hacerlo mediante un medio oficial, como un burofax, que sirva como prueba en caso de necesitar recurrir a la vía judicial.

En caso de proceder judicialmente, se deben considerar los costos y la duración del proceso, aunque una sentencia favorable obligará al responsable a asumir las reparaciones y los gastos legales.

Una vez detectado el defecto, se dispone de dos años para reclamar, siempre que se haya registrado la notificación por un medio oficial. Por ejemplo, si un problema estructural se detecta en el noveno año, la reclamación podrá hacerse hasta el undécimo año. Sin embargo, si se notifica y no se actúa legalmente en dos años, se pierde el derecho a reclamar ese defecto, aunque otros desperfectos futuros aún podrán ser reclamados.