Al finalizar un contrato de alquiler, es fundamental que inquilino y propietario formalicen un acuerdo. No solo es importante establecer el término del arrendamiento, sino también verificar que se cumplan todas las obligaciones pendientes al concluir el contrato. En este artículo te mostramos los pasos para dar por terminado un contrato de alquiler en 2024.
Formas principales para finalizar un contrato de alquiler: mutuo acuerdo y terminación unilateral.
Al rescindir un contrato de alquiler, existen dos modelos principales: el modelo de finalización por mutuo acuerdo (con liquidación) y el modelo de terminación unilateral (con retención de la fianza).
Aunque el contrato de arrendamiento refleja la voluntad libre de ambas partes, y su finalización puede gestionarse de diversas maneras, el despacho de abogados deSalvador Real Estate Lawyers identifica dos métodos principales de terminación:
Modelo de rescisión por mutuo acuerdo (con liquidación)
Este modelo implica un cierre completo de todas las obligaciones entre las partes. Es considerado un «punto final» a la relación arrendaticia, ya que no solo incluye la entrega de llaves, sino que también evita futuras reclamaciones tanto del propietario como del inquilino.
“El modelo de liquidación garantiza que todas las partes queden protegidas, eliminando posibles conflictos posteriores,” explica Pelayo de Salvador, abogado del bufete deSalvador.
Para aplicar este modelo, ambas partes deben estar de acuerdo en rescindir el contrato. Una vez alcanzado el consenso, es necesario firmar un documento que oficialice la terminación por mutuo acuerdo.
Modelo de finalización unilateral del contrato de alquiler
Este modelo puede compararse a un «punto y seguido», ya que cierra algunas obligaciones, pero no todas. Esto ocurre cuando no se ha alcanzado un acuerdo completo entre las partes o cuando ciertas responsabilidades aún no se han cuantificado. En este caso, el documento regula la relación entre inquilino y propietario desde la finalización del contrato hasta que se liquide de forma definitiva cualquier obligación pendiente.
Según el despacho de abogados, este modelo implica un mayor riesgo de futuros incumplimientos, conflictos entre las partes e incluso posibles litigios. Por ejemplo, si se retiene la fianza, será necesario esperar a calcular y resolver las obligaciones restantes antes de completar la liquidación final.
Consecuencias y procedimientos para la rescisión de un contrato de arrendamiento
La finalización de un contrato de alquiler genera efectos distintos según el tipo de acuerdo alcanzado entre las partes. A continuación, se resumen las principales consecuencias y pasos clave:
Efectos para el propietario
- Recuperación del inmueble: Se establece la fecha a partir de la cual el arrendador retoma posesión de la propiedad.
- Estado del inmueble: Se documentan los desperfectos que el arrendatario deberá reparar o cubrir, recomendándose una revisión conjunta para evitar disputas futuras.
- Obligaciones pendientes: Se deja constancia escrita de deudas, pagos de suministros o indemnizaciones pendientes por parte del inquilino, con instrucciones claras para su cumplimiento.
- Retención de la fianza: Se especifica el derecho del propietario a retener parcial o totalmente la fianza hasta que las obligaciones pendientes sean liquidadas.
Efectos para el inquilino
- Cese de obligaciones: Una vez firmado el acuerdo de terminación, el inquilino deja de estar obligado al pago de la renta u otros compromisos derivados del contrato.
- Devolución del inmueble: Se verifica si la vivienda se entrega en buen estado. Cualquier daño debe ser documentado y negociado con el propietario.
- Obligaciones del propietario: Se aclaran las responsabilidades del arrendador, como la devolución de la fianza si corresponde.
- Fianza: Se establecen las condiciones y plazos para que el inquilino recupere su depósito, salvo que existan deudas o daños pendientes de liquidar.
Comunicación de la finalización del contrato
Para terminar un contrato, la parte interesada debe notificar su intención con un preaviso formal, preferentemente por escrito y mediante un método fehaciente, como un burofax. Esto sirve como prueba en caso de disputas.
Cuándo se puede rescindir un contrato de alquiler
- Por parte del inquilino:
- Puede desistir del contrato tras seis meses desde la firma, con un preaviso mínimo de 30 días.
- En algunos casos, el contrato puede incluir una cláusula que exija compensación al propietario por cada año incumplido.
- Por parte del propietario:
- Puede recuperar la vivienda antes del vencimiento si la necesita para su uso personal o el de familiares, según el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Por incumplimientos: Impagos, daños en la propiedad u otras violaciones del contrato permiten a cualquiera de las partes solicitar la rescisión.
Procedimiento para dar por terminado un contrato
El propietario debe redactar una carta detallando:
- Motivo de la rescisión (impago, desperfectos, etc.).
- Fecha de finalización del contrato y de salida del inmueble (mínimo 20 días tras la notificación).
- Datos completos de ambas partes.
La carta debe enviarse por correo certificado al inquilino. Si no es recibida, puede usarse como evidencia en un juicio en caso de desalojo. Es clave que el propietario conserve una copia como respaldo legal.
Fuente «Idealista»