Esta simple resolución pone en jaque a muchas Comunidades, donde el Presidente actual lleva más de un año desde que fue designado, en general, por desidia de unos y otros y debido también a que no se tiene como fecha de absoluta importancia el día del nombramiento, que normalmente coincide con la aprobación de cuentas y presupuestos.
Pues bien, a la vista de esta resolución, que concuerda con el actual art. 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, y que dice lo siguiente: «Salvo que los Estatutos de la Comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los cargos de gobierno se hará por el plazo de un año», se hace, por tanto, necesario dejar constancia de lo siguiente:
Primero. Que esta limitación de plazo ya viene desde la Ley 8/1999, pues antes dicho precepto indicaba que existía una continuidad tácita. Precisamente por ello, la intención del legislador fue clara al respecto, de tal manera que los mandatos de los órganos de gobierno terminan cuando el año se ha cumplido.
Segundo. Que el que suscribe así lo manifiesta (es cierto que sin mayor trascendencia) en las sucesivas ediciones del Libro de Propiedad Horizontal, aunque haciendo constar que «normalmente» no pasa nada, de tal manera que las convocatorias y los acuerdos adoptados, aunque el Presidente o Secretario Administrador (como otros cargos) lleven más de un año, son eficaces y aplicables perfectamente para todos los propietarios, sin perjuicio de las impugnaciones que cualquier comunero puede hacer, pero sin que por ese defecto de superar la duración suponga otras nulidades sobre acuerdos diferentes. Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 9-10-1991 (SP/SENT/6170).
Tercero. Ahora bien, como vemos en este momento y ya habían hecho constar las sentencias que al final se indican, con la excepción de la Audiencia de Alicante, el nombramiento es solo para un año, como expresamente se indica en el precepto mencionado.
Cuarto. Todo ello supone que, si bien internamente se puede seguir con el mismo Presidente, aunque haya pasado el plazo para el cual fue nombrado (un año, salvo disposición estatutaria), cuando se trata de llevar a cabo una actuación oficial, como ocurre en esta ocasión ante el Registro de la Propiedad, la Comunidad se puede encontrar con el problema de la negativa a aceptar dicha representación.
Quinto. Sí, ya sabemos que, en la mayor parte de los casos, los notarios autorizan un poder de representación con un certificado del Secretario que diga que fue designada una determinada persona y que sigue en el cargo, sin mayores aclaraciones. Es más, en la práctica totalidad de los casos, este poder se admite judicialmente, sin entrar en ningún análisis. Y es completamente normal que igualmente en los Juzgados y Tribunales tampoco se diga nada al respecto, aunque si la parte contraria hiciera constar la falta de representación por este motivo, en casi todos los supuestos cabría la subsanación del defecto procesal convocando con urgencia una nueva Junta y ratificando al Presidente que se ha personado en el procedimiento.
Sexto. Como conclusión, indicar que esta Resolución de la DGRN nos recuerda a todos lo que de forma clara se expresa en la Ley, que debemos tener muy en cuenta. De tal manera que si el Presidente de la Comunidad (o cualquier otro cargo) tiene que llevar a cabo alguna función de representación externa, su nombramiento no debe tener más de un año de antigüedad y de esta manera evitaremos problemas de cualquier tipo. Es muy importante tenerlo presente.
Jurisprudencia aplicable
Es válida la convocatoria a Junta por el Presidente, que pese a la suspensión del acuerdo de su reelección venía ejerciendo pacíficamente el cargo
TS, 9-10-1991
SP/SENT/6170
La normativa de la elección del nuevo Presidente y de la confirmación del administrador está regulada en el art. 12 de la Ley, y obligatoriamente a ello deberán atenerse los acuerdos de la junta. El art. 15 LPH no puede quedar modificado por los Estatutos dictados con anterioridad a la promulgación de la ley referida y ello con independencia de que la Comunidad haya procedido o no a dar cumplimiento a la disposición transitoria 1.ª, ya que estatutariamente no se pueden restringir los derechos legalmente concedidos a los propietarios. Procede desestimar las peticiones hechas, ya que la Junta fue convocada por la persona idóneamente elegida, y la única que, no obstante, la suspensión del acuerdo relativo a su reeleccción, venia ejerciendo pacíficamente las funciones de presidente; los acuerdos fueron tomados por la mayoría de votos que señala el art. 16.1 de la Ley; la elección del nuevo Presidente y del administrador se atuvo al art. 12; no existió modificación alguna de los Estatutos, pues la convocatoria de la junta extraordinaria se atuvo al art. 15, que tiene prioridad a lo dispuesto en los Estatutos; y el requisito de las celebraciones de unas juntas ordinarias en determinada fecha no es incompatible con la posibilidad de celebrar las extraordinarias que los comuneros consideren convenientes.
La modificación del plazo legal de duración del cargo de Presidente exigía modificación estatutaria
AP Badajoz, 9-3-2009
SP/SENT/458695
Finalmente, también considera el apelante que el acuerdo que fija la duración del cargo de presidente en 6 meses, no es válido al vulnerar el Art. 13.7 de la LPH, que señala que «salvo que los Estatutos de la Comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año». En los Estatutos de la Comunidad nada se dice expresamente sobre la duración de los cargos directivos, limitándose a remitirse a la disposiciones de la LPH; por tanto, para que pudiera restringirse la duración de los cargos de doce a seis meses, era preciso una modificación estatutaria, porque aquella remisión antes apuntada equivale a decir que los Estatutos de la Comunidad fijaban un plazo de duración anual de los órganos de gobierno; la reducción del plazo, pues, supone modificación de los estatutos y exige unanimidad de los comuneros, lo que no se ha logrado.
Nulidad del acuerdo que nombra al Presidente por espacio de tres años contraviniendo el art. 13.7 LPH
AP Guadalajara, 25-11-2008
SP/SENT/446662
Por último, en cuanto al acuerdo adoptado al punto 9.º de la Junta de 5-2-2007, conforme al cual se procedía a nombrar Don. Eusebio Presidente de la Comunidad por espacio de tres años (así como se hacía otro tanto con el Administrador), es claro que –como ha quedado dicho– el acuerdo es contrario al art. 13.7 LPH , conforme al cual el mandato de los órganos de gobierno de la comunidad no podrá tener duración superior a un año, a menos que otra cosa establezcan los estatutos, lo que no es el caso. Así lo reconoce la propia recurrente, lo que determina la anulación del respectivo acuerdo, como apreciaba la Sentencia impugnada; a lo que no es óbice –tal y como se ha razonado supra en el Fundamento de Derecho Primero in fine– que en Junta posterior el acuerdo en cuestión haya sido enmendado.
Subsiste la elección de Presidente mientras no conste el cese o se elija uno nuevo
AP Alicante, 5-10-2002
SP/SENT/41230
Aun cuando no exista renovación en el cargo, al no hacer cesado el propietario como Presidente, se ha de entender que el mismo continúa, y por ende ostenta esa calidad para representar en juicio y fuera de él a la Comunidad, tal y como establece el art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que a ello obste el hecho de que en la Junta de 19-12-97, cuyo punto 4.º del orden del día era la renovación de cargos, no se adoptara acuerdo alguno, suponiendo una aceptación tácita a la continuación en el mismo.
Noticia vía: sepin.es