Esta sentencia viene a «dulcificar» la exigencia específica de las últimas resoluciones del mismo Tribunal Supremo, que se mencionan al final, en las que se exigía que el Presidente estuviera específicamente autorizado para la correspondiente acción judicial.
Aquí, como vemos, se estima que es suficiente que el acuerdo se adopte en la Junta en el sentido de que, si no se cumple con la prohibición del cerramiento de las terrazas privativas la Comunidad, pueda acudir a las «acciones legales pertinentes» para que las mismas vuelvan a su estado original.
Es decir, no figura ni el propietario concreto infractor y tampoco la facultad expresa al Presidente, pero el acuerdo sí supone que la Comunidad lleve a cabo las acciones legales pertinentes para la restitución al estado original. Por lo tanto, desde nuestro punto de vista, es suficiente por las siguientes razones:
Una, que aunque no se indique el propietario o persona concreta, sí que se hace constar en la Junta que NO se permite el cerramiento de terrazas.
Dos, que también se acuerda en la Asamblea que, en caso de no cumplir con esta prohibición, la Comunidad está autorizada para llevar a cabo las acciones legales pertinentes.
Tres, resulta evidente que, conforme al art. 13.3 LPH, «El Presidente ostentará legalmente la representación de la Comunidad en JUICIO y fuera de él en todos los asuntos que le afecte».
Así pues, resulta obvio que si la Junta ha decidido llevar a cabo acción judicial contra los propietarios que puedan incumplir los acuerdos de la Junta en cuanto a cerramientos de terrazas, que afecta a la fachada general (como podía ser otro ejemplo que atente contra otro elemento común) quien tiene que representar a la Comunidad es claramente el Presidente, por imperativo de Ley.
En definitiva, que con esta sentencia se abre paso a una interpretación menos exigente en cuanto a determinar la persona infractora contra la que puede actuar judicialmente la Comunidad (que igualmente podría ser ajena a la finca) y sin exigir que se haga constar de forma expresa que para dicha acción se faculta al Presidente, pues, como antes se ha indicado, ya la Ley indica claramente quién es el representante legal.
Dicho todo lo anterior, reiterando la conformidad con esta sentencia, se recomienda a las Comunidades de Propietarios que el acuerdo de la Junta para acciones judiciales sea lo más concreto posible en toda su extensión, es decir, si es posible indicar la persona demandada y la facultad al Presidente, a pesar de que, como se dice en la resolución ahora comentada, otro tipo de acuerdos menos concretos pueden servir de base legal igualmente. Así es y esperamos que lo siga siendo, pero no sobra nunca una llamada de atención para que cuanto más claras estén en el acta este tipo de prohibiciones y acciones mucho mejor para tener seguridad a todos los efectos.
A continuación, se reproducen las resoluciones en las que se exige que el Presidente estuviese específicamente autorizado:
Necesidad de un previo acuerdo de la Junta que autorice expresamente al Presidente de la Comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que este actúe en calidad de copropietario o los Estatutos dispongan lo contrario
TS, Sala Primera, de lo Civil, 5-11-2015
SP/SENT/831337
En este caso, son hechos de los que necesariamente ha de partirse en casación que en ningún momento el presidente fue expresamente autorizado por la junta de propietarios para el ejercicio de acciones judiciales relacionadas con las obras realizadas por los demandados y que los estatutos no salvaban esta exigencia; por otra parte, no consta que el presidente actuase en este pleito a título individual, como propietario, en defensa del interés general de la comunidad, ni, en fin, que fuera autorizado por los demás propietarios para representarles y litigar en el nombre e interés individual de cada uno de ellos. Es más, el acta de la junta general de 13 de agosto de 2007 refleja que mientras la autorización al presidente de la comunidad para el ejercicio de acciones judiciales contra los propietarios morosos estaba incluida en el orden del día como punto 4.º, que fue aprobado, en cambio la cuestión de las obras en la vivienda de los demandados se planteó dentro del punto último del orden del día, que era el genérico de «Ruegos y preguntas», y no se aprobó ninguna autorización para el ejercicio de acciones judiciales sino, únicamente, «que fuesen los abogados o técnicos los que juzguen la legalidad o no de la situación planteada». En consecuencia, procede estimar el recurso por oposición a la doctrina jurisprudencial de esta Sala que exige el acuerdo de la junta de propietarios para que la comunidad pueda demandar a un propietario por obras que alteren o afecten a los elementos comunes, lo que comporta que no proceda ya resolver el recurso en la otra cuestión que plantea, relativa a la legitimación de las obras por consentimiento tácito de la comunidad de propietarios.
Se requiere un acuerdo de la Comunidad de Propietarios que legitime al Presidente para instar acciones judiciales en nombre y defensa de esta, salvo en los casos en los que los Estatutos de la Comunidad expresamente prevean lo contrario
TS, Sala Primera, de lo Civil, 30-12-2014
SP/SENT/795789
Es cierto que la sentencia 699/2011, de 10 de octubre, citada por la recurrente, al tratar de la legitimación del presidente de la comunidad de propietarios para ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios, exigió el previo acuerdo de la junta que le autorice expresamente a ello.
Esa doctrina, que, con carácter general, requiere un acuerdo de la comunidad de propietarios que legitime al presidente para instar acciones judiciales en nombre y defensa de esta, salvo en los casos en los que los estatutos de la comunidad expresamente prevean lo contrario o en el supuestos en que el presidente ejercite acciones judiciales no en calidad de tal sino individualmente como copropietario –reiterada, con precisiones, en las sentencias 676/2011, de 10 de octubre, 204/2012, de 27 de marzo, 768/2012, de 12 de diciembre, 656/2013, de 24 de octubre, y 183/2014, de 11 de abril–, no ha sido desconocida por el Tribunal de apelación, pues declaró probado, tras la valoración de la prueba testifical, que el presidente de la comunidad había sido autorizado por los demás para interponer la demanda que dio origen al proceso del que deriva el recurso.
El motivo debe ser desestimado.
Se requiere acuerdo de la Junta que autorice al Presidente de la Comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de la misma, con la excepción de que los Estatutos dispongan lo contrario o actúe en condición de propietario
TS, Sala Primera, de lo Civil, 19-2-2014
SP/SENT/754774
La Ley de Propiedad Horizontal otorga al Presidente de la Comunidad la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él, pero esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de Presidente, ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias. La STS de 10 de octubre de 2011 al estudiar la legitimación del Presidente para representar en juicio a la Comunidad de Propietarios, declaró: «Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente». Aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos concretos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (artículo 7.2 LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (artículo 21 LPH), no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad (STS 10/10/11, 27/03/12).
En definitiva, es reiterada la jurisprudencia de esta Sala, que declara como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario
(SSTS 27/03/12, 12/12/12 entre otras).
Apreciada la falta de legitimación de la parte actora, ahora recurrente, no es posible entrar a conocer de los recursos por ella interpuestos, que deben ser desestimados, y se debe ratificar el fallo de la sentencia recurrida, aunque por motivos diferentes a los que en ella se contienen.