Comprar un local o una vivienda para convertirlo en una zona común dentro de una comunidad de propietarios no es muy habitual, pero puede ocurrir en algunas situaciones. ¿Es posible que la comunidad de propietarios adquiera un piso o local? ¿Qué condiciones deben cumplirse para ello? Aclaramos estas cuestiones.
¿Puede una comunidad de vecinos ser dueña de una propiedad?
Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), una comunidad de propietarios no es considerada una persona jurídica. Por esta razón, no tiene la capacidad legal para ser propietaria de inmuebles ni puede comprar un local comercial o una vivienda como si fuera una entidad independiente que realiza transacciones.
Entonces, ¿no puede comprar un piso o un local?
Aunque la comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica y, por lo tanto, no puede adquirir propiedades por sí misma, los vecinos pueden hacerlo conjuntamente a título individual. En este caso, cualquier adquisición realizada se registra a nombre de cada uno de los vecinos implicados, no a nombre de la comunidad. De manera legal, un local comercial o una vivienda comprada de esta forma tendría varios propietarios, correspondientes a los vecinos que participaron en la compra.
¿Cómo se hace?
Para que una comunidad de propietarios pueda adquirir un piso o un local y convertirlo en una zona común, es necesario que todos los vecinos con derecho a voto aprueben la compra por unanimidad en una junta. El costo de la adquisición se distribuirá de acuerdo con la cuota de participación de cada propietario, y todos los comuneros deben firmar la compra ante notario.
Aunque la compra se realice de manera conjunta, el inmueble adquirido será inicialmente una propiedad privada con múltiples dueños hasta que se completen los trámites necesarios para integrarlo oficialmente como zona común de la comunidad.
Cómo integrar el piso o local en la comunidad
Una vez realizada la compra, es necesario formalizar una escritura pública que detalle cómo se distribuyen los coeficientes de propiedad y el nuevo uso del inmueble, como por ejemplo, si se convertirá en un trastero.
¿Se puede comprar si no todos los vecinos están de acuerdo?
Si solo un grupo de propietarios decide comprar el piso o local, la situación se complica. Este grupo puede adquirir el inmueble y proponer su integración como zona común sin necesidad de la aprobación de la junta, ya que ningún propietario puede impedir que realicen la compra. No obstante, esto puede generar conflictos:
- Pérdida de titularidad y desafectación: Para convertir el inmueble en zona común, se necesita el consentimiento unánime de la junta, lo que significa que los compradores originales perderían su titularidad individual. El inmueble se regirá entonces por el coeficiente de participación. En caso de una futura venta, se requeriría una votación para volver a transformar la propiedad común en privada. Los beneficios de dicha venta se repartirían entre todos los propietarios, independientemente de quién invirtió en la compra inicial.
- Derecho de uso: Una vez la junta apruebe la integración del inmueble como zona común, se debe decidir si será un elemento común accesible para todos los vecinos o de uso privativo solo para los compradores originales, lo cual también requiere un acuerdo de la junta.
- Imposibilidad de exigir contribuciones: Los compradores no pueden pedir compensación económica a los vecinos que no participaron en la compra. Sin embargo, todos los propietarios deberán contribuir a los impuestos y otros gastos asociados con el inmueble, igual que con cualquier otro elemento de la comunidad.
- Problemas respecto al mantenimiento: Aunque el mantenimiento de la nueva zona común sería responsabilidad de la comunidad, cualquier daño específico sería responsabilidad de quien lo causó. Además, los gastos generales se dividirán entre todos los propietarios, pero si el espacio es de uso privativo, los costos recaerán sobre quienes lo utilizan.
¿Y si algunos propietarios no quieren que sea una zona común?
Si algunos vecinos se oponen a que un local o piso recién adquirido por ciertos propietarios se convierta en una zona común, el inmueble seguirá siendo considerado como propiedad privada. Esta situación puede resultar ventajosa para los comuneros que participaron en la compra, ya que:
- Mantienen la titularidad: El inmueble sigue siendo propiedad exclusiva de los compradores originales, proporcionándoles más control y libertad de uso.
- Beneficios de uso: Los propietarios pueden decidir cómo utilizar el piso o local sin necesidad de obtener la aprobación de la junta de vecinos, siempre que no se realicen actividades prohibidas por los estatutos de la comunidad.
- Libertad de venta: Tienen la libertad de vender el local o el piso en cualquier momento y beneficiarse directamente de la transacción, sin necesidad de repartir los ingresos entre todos los propietarios.
- Control exclusivo: Los compradores tienen control total sobre quién puede acceder al inmueble.
¿Y podría la comunidad de propietarios comprar un terreno?
El procedimiento sería similar al de adquirir un piso o un local comercial. Los comuneros interesados podrían unirse para comprar el terreno. Una vez realizada la compra, se deberá llevar la cuestión a la junta para decidir si se integrará como zona común o no.
Fuente «Idealista»