En principio, se podría pensar que dentro de una vivienda uno puede realizar cualquier modificación a su gusto, como pintar la fachada. Sin embargo, ¿es realmente posible hacerlo sin el consentimiento de la comunidad de vecinos? A continuación, aclaramos las dudas sobre la pintura exterior de una vivienda dentro de una comunidad de propietarios.
Las comunidades de propietarios cuentan con normas específicas. Además de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), existen los estatutos comunitarios, que regulan los derechos y obligaciones de los propietarios.
En muchos casos, las acciones que afectan tanto a la comunidad como a las propiedades individuales requieren algún tipo de autorización o, al menos, una notificación previa al presidente de la comunidad o al administrador.
Pintar la fachada de un edificio o vivienda puede responder a dos objetivos principales: su mantenimiento o la mejora estética. En el primer caso, se trata de reparar desperfectos como grietas o deterioro, garantizando la conservación del inmueble. En el segundo, el propósito es meramente visual, como cambiar el color de la fachada. Dependiendo del motivo, la normativa aplicable varía, así como las condiciones para modificar su aspecto.
Cuando la pintura de la fachada responde a una necesidad de conservación, el artículo 9 de la LPH establece que todos los propietarios deben contribuir a las obras de mantenimiento, reparación y rehabilitación del edificio. Asimismo, según el artículo 10.1, los costos derivados de estas intervenciones deben ser cubiertos mediante las derramas aprobadas por la comunidad.
Por lo tanto, cuando la pintura, reparación o modificación de la fachada tenga como finalidad su conservación, no será necesario solicitar permiso. Basta con informar al presidente de la comunidad o al administrador para que se gestionen las actuaciones necesarias. Además, el coste de estas intervenciones debe ser asumido por la comunidad de propietarios.
En cambio, si la intención es realizar un cambio estético, como alterar el color de la fachada, el artículo 17 de la LPH establece que se requiere la aprobación de la Junta de Propietarios.
Cualquier modificación de carácter estético en la fachada deberá contar con el respaldo de, al menos, tres quintas partes del total de propietarios, quienes también deben representar tres quintas partes de las cuotas de participación. Este criterio se aplica igualmente a mejoras o nuevas instalaciones que no sean indispensables para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del edificio.
Por otro lado, los propietarios que voten en contra de estos cambios estéticos no estarán obligados a asumir los costes de las derramas correspondientes, aunque tampoco podrán impedir la realización de las mejoras ni ser excluidos de sus beneficios.
¿Se puede modificar la fachada de una vivienda privada?
Si la fachada pertenece a una vivienda dentro de una urbanización, como un adosado, o a elementos privados como balcones o terrazas, no se puede modificar libremente, ya que forma parte de los elementos comunes del edificio. Cualquier cambio debe ser consultado con la comunidad de propietarios.
El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal permite a los propietarios realizar modificaciones en su vivienda, siempre que no afecten la seguridad, estructura o configuración exterior del edificio, ni perjudiquen a otros vecinos. No obstante, cualquier intervención debe ser comunicada previamente a la comunidad.
Si el objetivo es cambiar el color de la fachada, la decisión debe ser aprobada por la junta de propietarios, salvo que los estatutos lo permitan o que haya antecedentes de modificaciones previas sin oposición, lo que podría interpretarse como un precedente basado en el principio de igualdad.
Sentencia del Tribunal Supremo sobre la modificación de la fachada
La Sentencia 164/2014, de 4 de abril de 2014, del Tribunal Supremo, resolvió un conflicto entre una comunidad de propietarios y una propietaria que había modificado la estética de la fachada del edificio.
En este caso, la propietaria decidió pintar las ventanas de su vivienda con un color diferente al del resto del inmueble. La comunidad consideró que esto alteraba la armonía estética de la fachada, un elemento común, y presentó una demanda en su contra.
El Tribunal Supremo falló a favor de la comunidad, destacando que los artículos 7 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal exigen autorización previa para cualquier cambio en elementos comunes, sin importar si la modificación es de mayor o menor impacto.
Además, el tribunal desestimó el argumento de la propietaria de que existían precedentes de modificaciones sin autorización, señalando que cada situación debe evaluarse de forma independiente conforme a la normativa. Como consecuencia, la propietaria fue obligada a restaurar las ventanas a su estado original y a asumir las costas del proceso judicial.
Fuente » Idealista»