Los estatutos de la comunidad de propietarios funcionan como una suerte de tabla de mandamientos que dicta lo que está permitido y lo que no en un entorno de convivencia entre vecinos. Son documentos dinámicos, sujetos a modificaciones siempre que se respeten ciertos criterios y se siga el proceso legal establecido. En este artículo, nos adentramos en qué representan los estatutos de la comunidad de propietarios, cómo operan y si poseen carácter obligatorio, abordando otras preguntas frecuentes.
¿Qué constituyen los estatutos en una comunidad de vecinos?
Los estatutos de una comunidad de propietarios son textos que detallan y regulan los derechos y responsabilidades de los propietarios que integran dicha comunidad, también conocidos como comuneros. Asimismo, establecen las normas de convivencia que deben ser acatadas de manera obligatoria.
Para que los estatutos sean válidos, se requiere la aprobación unánime de los votos de los propietarios de la comunidad. Es importante señalar que no se adhieren a un modelo predeterminado, sino que son elaborados y definidos por los propios vecinos mediante consenso. No obstante, es fundamental que los estatutos no contravengan las disposiciones contempladas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), sino que actúen como un complemento a la misma.
¿Qué sucede si se infringen los estatutos de la comunidad?
El no cumplimiento de las normativas estatutarias brinda a la comunidad de propietarios la facultad de iniciar acciones legales contra el propietario transgresor.
¿Son obligatorios los estatutos de la comunidad de vecinos?
A pesar de que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) los menciona y resalta su importancia en la regulación de las relaciones entre vecinos, no son obligatorios, aunque sí altamente recomendables. La LPH no especifica cómo deben ser creados, pero establece pautas sobre su contenido, como se indica en varios artículos:
- Artículo 5: El título puede contener disposiciones sobre la formación y el ejercicio del derecho, así como normativas permitidas por la ley relacionadas con el uso o destino del edificio, sus unidades, instalaciones y servicios, gastos, administración, seguros, mantenimiento y reparaciones. Estas disposiciones conformarán un estatuto especial que no afectará a terceros a menos que se registre en el Registro de la Propiedad.
- Artículo 6: Se establece que al propietario y al ocupante del piso o local no se les permite realizar actividades prohibidas en los estatutos.
- Artículo 13: Los estatutos, o por decisión mayoritaria de la junta de propietarios, pueden crear otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que esto menoscabe las funciones y responsabilidades que esta ley atribuye a los órganos previamente establecidos.
- Artículo 17: Se hace referencia a los órganos de gobierno y su funcionamiento en términos de tiempo y modo según lo establecido en los estatutos, aunque no se detalla el proceso de su creación.
Pasos para crear los estatutos de una comunidad de vecinos
Este es el proceso a seguir para crear unos estatutos de la comunidad de propietarios:
- Evaluar las necesidades de los vecinos: Antes de iniciar la redacción, es crucial realizar un análisis detallado de las necesidades y expectativas de todos los propietarios. Esto permitirá identificar los aspectos esenciales que los estatutos deben abordar.
- Asesoramiento profesional: Se recomienda obtener orientación de un administrador de fincas o un abogado especializado en propiedad horizontal. Su asesoramiento garantizará que los estatutos estén en conformidad con la ley y sean beneficiosos para la comunidad.
- Redacción de los estatutos: Una vez identificadas las necesidades, se procede a redactar los estatutos de acuerdo con los consensos y requerimientos de los comuneros.
- Convocatoria de una junta extraordinaria: Los estatutos deben ser presentados y sometidos a votación en una junta extraordinaria de la comunidad, convocada específicamente para este propósito. Su aprobación requiere la unanimidad de todos los propietarios.
- Votación y firma: Tras la votación, en caso de obtener un resultado positivo y alcanzar unanimidad, los estatutos deben ser firmados por todos los propietarios. Se aconseja proporcionar una copia a cada propietario para su consulta.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Una vez firmados, los estatutos deben ser inscritos en el Registro de la Propiedad correspondiente a la localidad donde se encuentra la comunidad.
- Revisión de puntos de desacuerdo: En caso de que no se logre un consenso inicial, es necesario revisar y modificar los estatutos para abordar las preocupaciones de todos los propietarios y alcanzar la unanimidad requerida.
¿Dónde consultar los estatutos de una comunidad de propietarios?
Los estatutos deben ser inscritos en el Registro de la Propiedad de la localidad donde se encuentra la comunidad de propietarios para que adquieran validez legal. Allí estarán disponibles para su consulta. Además, la comunidad debe conservar una copia original del documento, la cual puede ser solicitada al presidente de la misma. Cualquier persona tiene el derecho de solicitar acceso a ellos.
¿Es posible modificar los estatutos?
Sí, los estatutos pueden ser modificados. Para llevar a cabo este proceso, es necesario convocar una junta extraordinaria de vecinos en la que todos los propietarios estén presentes o representados. Cada cambio propuesto debe ser aprobado por unanimidad.
Pasos para cambiar los estatutos de una comunidad
- Redacción de la propuesta: El primer paso consiste en redactar una propuesta que contenga los puntos específicos que se desean modificar en los estatutos de la comunidad.
- Convocatoria de junta de propietarios: Se debe convocar una junta de propietarios exclusivamente con el propósito de discutir y votar sobre la modificación estatutaria. Esta modificación requerirá ser aprobada por unanimidad.
- Redacción del acta: Durante la junta, se redactará un acta que detallará los puntos tratados y la decisión tomada con respecto a la modificación. Este acta será firmada por el presidente y el secretario de la comunidad y luego se incluirá en el Libro de Actas.
- Notificación a los propietarios: Después de la junta, se enviará el acta a todos los propietarios para informarles oficialmente del acuerdo alcanzado. También se notificará a los vecinos ausentes en la junta mediante correo certificado.
- Esperar 30 días: Se debe esperar un período de 30 días a partir de la recepción del correo certificado para permitir que los propietarios ausentes en la junta expresen su posición sobre el acuerdo alcanzado.
- Elevación a público del acuerdo: Cumplido el plazo y los requisitos previos, se procederá a acudir a la notaría para elevar a público el acuerdo alcanzado en la junta de propietarios.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Finalmente, será necesario inscribir la modificación de los estatutos en el Registro de la Propiedad correspondiente a la localidad donde se encuentra la comunidad. Este paso es crucial para que la modificación tenga efecto legal y sea vinculante para todos los propietarios.
Fuente «Idealista»