El pasado 28 de febrero se publicó en el Diario Oficial de la Unión Europea la Directiva Sobre Contratos de Crédito Para Bienes Inmuebles de Uso Residencial, una norma llamada a regular el mercado hipotecario de los estados miembros de la Unión, que deberán adoptarla antes del 21 de marzo de 2016.
El texto nace con la intención de avanzar en la creación de un mercado hipotecario único, eficiente y competitivo, y al mismo tiempo servir para garantizar una mayor protección de los consumidores, mediante el impulso de prácticas responsables de concesión de créditos.
Respecto a este segundo objetivo, la directiva modifica aspectos muy relevantes de las hipotecas como la información que se debe ofrecer a los clientes, la definición del tipo de interés a pagar, el análisis de solvencia previo, el derecho a la amortización anticipada o la regulación de la vinculación de otros productos, entre otras cosas.
Una regulación que probablemente tendrá un impacto importante en algunos países europeos, pero no tanto en España, donde apenas influirá. ¿La razón? Que nuestra legislación ya contempla, desde el año 2011, la mayoría de estas cuestiones.
Desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE), patronal que agrupa los intereses de las entidades de crédito, dan la bienvenida a esta directiva y celebran el hecho de que la nueva norma europea demuestre lo avanzado del sistema hipotecario español en materia de transparencia y protección a los hipotecados.
Por su parte, la asociación de usuarios de banca Adicae califica esta norma europea de tímido avance, y critica que emplee un tono ambiguo y calculadamente cuidadoso. «Se trata de ideas que suponen un cierto avance, pero que no acaban de dar completa protección al consumidor sometido a problemas hipotecarios», explican. En Adicae creen que es importante que se reconozca la necesidad de no condenar al consumidor a la deuda perpetua, pero lamentan que se deje «demasiado suelto» el articulado «para limitar la responsabilidad personal de quien sufra un sobreendeudamiento».
Santos González, presidente de la AHE, asegura, «sin riesgo de equívoco», que su impacto en España será «poco significativo» por una sencilla razón: «A finales de 2011 nuestras autoridades se anticiparon y actualizaron nuestra orden de transparencia, recogiendo algunos de los nuevos asuntos que introduce la norma europea». Entre ellos, destaca el análisis de solvencia del cliente, la necesidad de dar información y explicaciones adecuadas, la inclusión de advertencias sobre riesgos o que la nueva definición de la TAE refleje el coste total del préstamo para el consumidor. Puntos que recoge la norma europea y que ya son obligatorios en España.
«En este sentido», asegura González, «tanto nuestra información precontractual como la personalizada, así como otras materias tales como la tasación, la ejecución hipotecaria, el usos de índices de referencia o el reembolso anticipado, ya tenían históricamente un nivel de regulación muy completa y exigente y muchas apenas se verán alteradas por el texto europeo».
Las principales novedades para el mercado hipotecario español serán las que tengan que ver con las nuevas disposiciones sobre venta de hipotecas con productos combinados o vinculados y, sobre todo, el establecimiento de nuevos requisitos legales para la remuneración y la formación del personal que comercialice hipotecas.
«CIERTA INQUIETUD»
En este último campo, la AHE reconoce sentir «cierta inquietud» en tanto no conozcan los términos en los que se traspondrán al ordenamiento español, ya que actualmente no existe regulación al respecto. La idea que persigue la directiva europea en este sentido es que la retribución del personal encargado de realizar el examen de solvencia del consumidor no fomente la toma excesiva de riesgos y no dependa del número de solicitudes aceptadas.
La AHE acepta que los volúmenes de contratación no deban decidir los niveles de remuneración, pero defiende la importancia que para fines comerciales tiene la motivación del personal «a través de la consecución de objetivos». Respecto a la formación de este personal, opinan que tener niveles de especialización adecuado a los productos que se comercializan «debería ser un asunto de responsabilidad global de las entidades, por pura ventaja competitiva, en lugar de generar problemas administrativos relacionados con la necesidad de acreditar las capacitaciones individuales en empresas con miles de empleados».
Sobre las prácticas de comercialización de hipotecas vinculadas o combinadas con la contratación de otros productos, se permite la segunda y se prohíbe la primera, entendiendo como tal la venta de un paquete constituido por una hipoteca y otros productos o servicios financieros cuando el crédito no se ofrezca al cliente por separado.
Lo único que podrán exigir las entidades será contratar una cuenta corriente para el pago del préstamo y el seguimiento de la situación financiera del cliente, así como la contratación de un seguro asociado al inmueble, siempre que el banco acepte una póliza equivalente de otro proveedor. Algo que, según la AHE, «no modificará sustancialmente los que es la práctica habitual de las entidades financieras españolas».
Respecto a la venta combinada, las entidades también podrán seguir con la práctica habitual. Es decir, ofreciendo un producto hipotecario con precio bonificado si se opta por contratar más productos de la entidad de crédito, siempre y cuando la hipoteca se pueda contratar por separado aunque salga más cara.
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