En el corazón de Madrid, donde cada metro cuadrado cuenta, las comunidades de propietarios se enfrentan a decisiones importantes que afectan a la cartera de todos. Una de las más habituales es la instalación de un sistema SATE (Aislamiento Térmico por el Exterior) en la fachada. Es una mejora fundamental, sí, pero que levanta una pregunta recurrente: ¿está obligado un local comercial a costearla si, a priori, no se beneficia de la misma manera que una vivienda? Desde Soluciones y Mediaciones, con veinte años desgranando la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), sabemos que la respuesta no es un simple sí o no, y aquí en la capital, con su densa red de edificios, esta cuestión se magnifica.
La fachada, elemento común por excelencia
Para entender quién paga y por qué, lo primero es recordar un principio básico de la propiedad horizontal. La fachada de un edificio es, sin discusión, un elemento común. Esto significa que pertenece a todos los propietarios, ya sean de viviendas o de locales, y, por tanto, todos deben contribuir a su conservación y mantenimiento. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 9.1.e), es muy clara al establecer la obligación de cada propietario de contribuir, con arreglo a su coeficiente de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
Las obras en la fachada, como la instalación de un SATE, suelen buscar mejorar la eficiencia energética, la estética o la seguridad del edificio. En la Comunidad de Madrid, con sus normativas de eficiencia energética y ayudas a la rehabilitación, estas actuaciones son cada vez más frecuentes y necesarias. El coste, como es lógico, se reparte entre todos los propietarios mediante una derrama.
SATE: ¿obra necesaria o mejora? La clave está en la LPH
Aquí es donde entra el matiz legal que puede cambiarlo todo. No es lo mismo una obra necesaria, impuesta por ley o por la obligación de mantener la seguridad y habitabilidad del inmueble, que una mejora o innovación no requerida por la normativa vigente. La distinción es crucial para determinar la obligación de pago.
Si la instalación del SATE responde a una obra necesaria para la conservación del edificio, su seguridad o la habitabilidad, por ejemplo, para reparar patologías estructurales, humedades graves o garantizar la estanqueidad, entonces todos los propietarios, incluyendo el local comercial, están obligados a sufragarla. El hecho de que el local no tenga las mismas necesidades de aislamiento que un piso superior no exime de la obligación, ya que el beneficio es para el conjunto del edificio y su estructura.
Sin embargo, si la instalación del SATE se configura como una innovación o mejora no exigible para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, y su finalidad principal es, por ejemplo, aumentar la eficiencia energética sin que exista una patología previa que la justifique como obra de conservación, la situación podría variar. Es el caso que nos plantean, donde ya existe un SATE en la fachada principal y la mejora en la trasera es marginal.
El artículo 17.4 de la LPH: el salvavidas para el disidente
El artículo 17.4 de la LPH contempla una excepción a la regla general de pago en las innovaciones no exigibles. Este precepto establece que:
«Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características, que impliquen una cuota de instalación o adaptación superior a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. El disidente no estará obligado a su pago, ni se le podrá privar de la mejora.»
Este es el punto que nuestro vecino del local comercial podría esgrimir. Para que esta excepción sea aplicable, se deben dar varias condiciones:
- Que la obra (en este caso, el SATE de la fachada posterior) se considere una mejora o innovación no necesaria para la conservación, habitabilidad o seguridad del edificio.
- Que la cuota de instalación o adaptación de la derrama exceda el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes del propietario disidente. Los 20.000 euros por vecino que se mencionan en el caso que analizamos sugieren que este umbral podría superarse con creces para un local.
- Que el propietario del local haya manifestado formalmente su disidencia. Esto significa que debe haber votado en contra en la Junta de Propietarios donde se aprobó la derrama, o, si estaba ausente, haber comunicado su oposición al secretario de la comunidad en el plazo legalmente establecido (normalmente 30 días naturales desde la recepción del acta). No basta con una queja informal.
Si se cumplen estos requisitos, el local no estaría obligado a pagar esa parte de la derrama correspondiente a la mejora. Es más, la ley especifica que, aun sin pagar, no se le podrá privar de la mejora, aunque esto es más conceptual en una fachada que en, por ejemplo, un ascensor. En este punto, la casuística es muy variada y la interpretación judicial ha ido perfilando los límites.
Evaluación práctica en Madrid: cuándo una mejora es “necesaria”
En Soluciones y Mediaciones, nuestra experiencia en comunidades de Madrid nos dice que el debate sobre si una obra es «necesaria» o «mejora» es constante. Un factor clave en estos casos es la existencia de informes técnicos. Si un informe pericial acredita que la fachada posterior presenta un nivel de deterioro que afecta a la seguridad o habitabilidad del edificio, o que el aislamiento actual es deficiente hasta el punto de generar problemas (condensaciones, pérdidas significativas de energía que no cumplen mínimos normativos), entonces la obra podría calificarse como necesaria.
Sin embargo, si la fachada trasera está en buen estado, y el SATE adicional se propone únicamente para lograr un mayor ahorro energético o una estética uniforme (sin que haya una patología estructural o un incumplimiento normativo que obligue a la actuación), es más fácil defender que es una mejora. El hecho de que «no va a aumentar la eficiencia energética lo suficiente para tener opción a subvención» es un indicio, pero no una prueba definitiva, de que no es estrictamente necesaria. La cuestión es si esa eficiencia energética es «adecuada» o si se busca ir más allá de lo «adecuado» por una decisión de mejora de la comunidad.
Además, es importante recordar que los locales comerciales, al no ser viviendas, no suelen beneficiarse de la misma manera de un mayor aislamiento térmico, ya que sus horarios de apertura, la naturaleza de sus actividades y, a menudo, la falta de contacto directo con el exterior o con las zonas habitadas, reducen el impacto de la mejora.
Rol del administrador de fincas y la mediación
Ante una situación como esta, el papel del administrador de fincas es fundamental. No solo para asegurar que el acuerdo de la junta se tome conforme a la LPH y que se documente correctamente la disidencia, sino también para facilitar la mediación. Un conflicto por una derrama elevada puede enquistarse y afectar gravemente la convivencia.
Es recomendable:
- Asesoramiento legal previo: Antes de votar, la comunidad debería contar con un informe legal que clarifique si la obra es necesaria o una mejora no exigible a los efectos del artículo 17.4 LPH.
- Diálogo abierto: Intentar entender la postura del local. ¿Se podría ofrecer algún tipo de compensación o diferenciación en la derrama si el beneficio es nulo o mínimo? La LPH permite acuerdos entre propietarios.
- Documentación precisa: Asegurarse de que el acta de la junta recoja explícitamente el voto en contra del propietario del local o su posterior oposición, para que pueda acogerse a la exención si procede.
- Informes técnicos claros: Contar con un informe detallado sobre la necesidad de la obra, su impacto y los beneficios esperados, especialmente para las diferentes tipologías de propiedades.
En Madrid, las oportunidades de mejora y rehabilitación de edificios son amplias, pero también lo son los puntos de fricción. Una buena gestión y una mediación profesional pueden evitar que un proyecto de mejora se convierta en una batalla judicial.
Preguntas frecuentes
¿Un local puede negarse a pagar cualquier derrama?
No, la regla general es que todos los propietarios, incluidos los locales, deben contribuir a los gastos de la comunidad según su coeficiente. Solo en casos muy específicos de mejoras no necesarias y si la derrama excede de tres mensualidades ordinarias, el propietario disidente puede quedar exento del pago de esa parte de la mejora, siempre que haya manifestado su oposición formalmente.
¿Qué documentación necesita el propietario de un local para negarse a pagar una derrama por mejora?
Es imprescindible que el propietario haya votado en contra de la aprobación de la derrama en la Junta de Propietarios, o que, si estuvo ausente, haya comunicado su oposición por escrito al secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales tras recibir el acta. Además, deberá poder demostrar que la obra es una «mejora no necesaria» y que su coste excede el límite legal.
¿Qué ocurre si el local no paga la derrama y la comunidad insiste en el cobro?
Si el propietario del local considera que está exento del pago bajo el amparo del artículo 17.4 LPH y la comunidad lo reclama, podría ser necesario recurrir a la vía judicial para que un juez determine si se cumplen los requisitos para la exención. Un administrador profesional en Madrid puede orientar a la comunidad sobre los pasos a seguir y las probabilidades de éxito antes de llegar a los tribunales.
Confíe en la experiencia para gestionar su comunidad
Los proyectos de rehabilitación y mejora en las comunidades de vecinos son una oportunidad para revalorizar nuestro patrimonio y mejorar nuestra calidad de vida. Sin embargo, su correcta implementación, especialmente cuando hay discrepancias como las relativas a los locales comerciales y las derramas de fachada, requiere un conocimiento profundo de la LPH y una gestión profesional y empática.
En Soluciones y Mediaciones, entendemos los desafíos únicos de las comunidades de Madrid. Nuestra experiencia de dos décadas nos permite ofrecer un asesoramiento legal preciso y soluciones prácticas que evitan conflictos innecesarios, asegurando que su comunidad avance unida y con seguridad jurídica.