En una comunidad se acuerda la instalación de un segundo ascensor. Los Estatutos de la finca eximen a los locales comerciales de los gastos de ascensor, incluidos los de reposición y sustitución.
¿Debe aplicarse esta exclusión de pago únicamente a los gastos derivados del primer ascensor o también al segundo, incluida su instalación, al entenderse como una ampliación del servicio existente?
Se pueden plantear dos situaciones:
1/ Instalación del ascensor exigido por la LPH: en virtud del artículo 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal:
“Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido (…).”
En consecuencia, si se cumplen los requisitos del citado artículo, la comunidad está obligada a instalar el ascensor sin necesidad de acuerdo que lo autorice, así como al pago de los gastos derivados de su instalación y mantenimiento. Lo anteriormente dicho en relación a la obligación de la comunidad de ejecutar las obras será aplicable siempre y cuando la obra solicitada sea para suprimir las barreras arquitectónicas que pide el propietario en razón de la minusvalía que acredite en su certificado o su edad.
El acuerdo solo versará sobre la derrama y la distribución de gasto entre los propietarios, acuerdo que deberá adoptarse por mayoría simple.
Deberán contribuir a su pago todos los propietarios de la comunidad (al ser obras de obligado cumplimiento) por lo que todos ellos deberán contribuir a su pago (así como al mantenimiento), incluidos los propietarios de los locales comerciales y garaje conforme al coeficiente de participación (art. 9.1.e LPH) o el sistema de pagos establecido en la comunidad. Al tratarse de una instalación exigida por la LPH, no serán aplicables las cláusulas exonerativas del pago de los gastos derivados del ascensor.
2/ Instalación voluntaria del ascensor: por otro lado, el artículo 17.2 de la citada Ley establece que:
“Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.”
Si no se cumplen las condiciones exigidas en el art. 10.1.b de la LPH, no obstante, la comunidad puede acordar su instalación sin sujeción a ningún requisito, únicamente el quórum, voto favorable de la mayoría de la totalidad de los propietarios y cuotas (art. 17.2 LPH). En este caso, dado que su instalación no es exigible legalmente para la comunidad siendo una decisión potestativa, serán aplicables las cláusulas exonerativas de los Estatutos por lo que los locales estarán excluidos del pago.