La mayoría de los edificios y urbanizaciones tienen lo que se conoce como comunidad de propietarios. Pero, ¿es siempre necesario crearla? ¿Desde cuántas viviendas debe establecerse? Vamos a despejar estas dudas.
¿Qué es una comunidad de propietarios?
Es una estructura legal formada por los dueños de las viviendas o locales de un edificio o urbanización. Su objetivo es gestionar y mantener las áreas comunes, como escaleras, ascensores, jardines o servicios compartidos. Las decisiones sobre gastos, reparaciones, y normas de convivencia se toman de manera conjunta en reuniones, conforme a lo establecido por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Las comunidades de propietarios cuentan con los siguientes órganos de gobierno:
- Presidente
- Vicepresidente
- Administrador
- Secretario
- Junta de propietarios
Estos órganos también tienen la facultad de elaborar los estatutos de la comunidad, un reglamento que establece las normas de convivencia y el buen uso de las instalaciones comunes.
¿Es obligatorio formar una comunidad de propietarios?
La necesidad de constituir una comunidad depende del número de inmuebles en un edificio o complejo residencial. Sin embargo, es muy recomendable crear una comunidad conforme a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), ya que facilita aspectos como la obtención de un CIF, la contratación de suministros, seguros de responsabilidad civil, y otros trámites específicos.
¿A partir de cuántas viviendas es necesario formar una comunidad de propietarios?
Todo depende del número de propietarios. Según el artículo 13.8 de la Ley de Propiedad Horizontal, si en un edificio el número de propietarios de viviendas o locales no supera los cuatro, pueden acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, siempre y cuando los estatutos lo permitan, explica Fernando Céspedes, administrador de fincas en Communal a idealista/news.
En otras palabras, en edificios con cuatro o menos inmuebles, no es obligatorio crear una comunidad de propietarios sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal. En su lugar, los propietarios funcionarían como un grupo de personas que comparten un bien, debiendo llegar a acuerdos por mayoría. Si surgieran discrepancias, podrían resolverlas en tribunales siguiendo las normas sobre administración y disfrute de bienes comunes.
Por otro lado, «cuando hay cinco o más propietarios, la constitución de la comunidad es obligatoria. Si no se alcanza un acuerdo, los interesados pueden solicitar la creación de la comunidad por vía judicial», añade Céspedes.
Pasos para constituir una comunidad de propietarios
A continuación se detallan los pasos a seguir:
- Revisar el estado del edificio
El primer paso es verificar el estado legal de la comunidad de vecinos a través de la división horizontal del inmueble. Este documento se puede obtener en el Registro de la Propiedad de tu localidad.
La división horizontal indicará si la comunidad ya está preconstituida, como ocurre en muchos casos. Si es así, estará registrada y disponible en dicho registro.
Para solicitar este documento, es útil conocer el nombre completo de algún propietario del edificio, ya que el registro lo utiliza para verificar la información. Este trámite también te permitirá:
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- Conocer el coeficiente de cada vivienda y local, necesario para distribuir los gastos.
- Identificar los elementos comunes de la comunidad, como espacios compartidos por todos los propietarios.
2. Convocar la junta de constitución de la comunidad
Una vez que se tiene toda la información, el siguiente paso es convocar una junta para formalizar la creación de la comunidad de propietarios. En la convocatoria, se debe especificar que es una «Junta de constitución de la comunidad» y detallar en el orden del día los puntos clave, como la aprobación de la constitución, la elección de los cargos y la apertura de una cuenta bancaria a nombre de la comunidad.
3. Asuntos a tratar en la junta de constitución
Durante la junta, se deberán abordar los siguientes temas:
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- Aprobar la creación de la comunidad, estableciendo su nombre y dirección.
- Elegir los cargos directivos, como presidente, secretario y administrador.
- Solicitar el CIF de la comunidad y abrir una cuenta bancaria a su nombre.
- Iniciar la contabilidad y acordar la creación de un fondo de reserva.
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Es recomendable contratar a un administrador de fincas, especialmente si no se tiene experiencia con la normativa, para que asuma los roles de secretario y administrador y ayude en todos los trámites necesarios.
4. Redacción del acta de la junta de constitución
Es necesario redactar el acta de la reunión, detallando:
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- Los asistentes y sus votos sobre la constitución.
- Los acuerdos tomados y aprobados.
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El acta debe ser firmada por el presidente y el secretario.
5. Legalización del libro de actas
Luego, el libro de actas debe legalizarse en el Registro de la Propiedad. Se presenta en blanco junto con una reserva y el pago de unos 30 euros. El acta de constitución firmada también debe entregarse. Si el presidente y el secretario son la misma persona, debe indicarse.
Tras estos pasos, la comunidad queda formalmente constituida.
Fuente «Idealista»