El siguiente texto tiene como objeto el precisar los requisitos del requerimiento de pago, que efectúa el arrendador a su inquilino o arrendatario, al amparo de lo dispuesto en el art. 22 de la LEC, el cual establece en lo que se refiere a este punto, que la enervación no podrá tener lugar cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas impuntuales al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
Los Tribunales, venían manteniendo la exigencia de distintos requisitos, que debía de contener el requerimiento de pago que efectuaba el arrendador al inquilino o arrendatario que le adeudaba alguna cantidad por cualquier concepto arrendatario, y que transcurridos treinta días, sin haberlo abonado, el propietario arrendador acudía a los tribunales, instando la resolución del contrato de arrendatario, y que al haber dado cumplimiento a lo dispuesto en el art. 22 de la LEC, se suponía que se debería declarar resuelto el contrato de arrendamiento sin mas trámite, obteniéndose distintas soluciones de los órganos judiciales por cuanto las distintas Audiencias Provinciales discrepaban en lo que se refería a los requisitos que debía de reunir dicho requerimiento.
El Tribunal Supremo en la Sentencia de fecha 23 de junio de 2014, (si lo desea puede examinar la misma aquí) resuelve definitivamente dicha polémica estableciendo los requisitos exigidos a los efectos anteriormente mencionados:
- La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
- Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
- Ha de referirse a rentas impagadas.
- Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos mese, en las sucesivas reformas legales.
- Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.
Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:
- Que el contrato va a ser resuelto.
- Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.
Por lo tanto, en Administradores de Fincas Soluciones y Mediaciones debemos dar cumplimiento a los cinco requisitos exigidos por el Tribunal Supremo, que como doctrina jurisprudencial, lo ha declarado en la sentencia que comentamos, a los efectos prevenidos en el art. 22 de la LEC.