Adquirir una vivienda en Madrid es una decisión importante, llena de ilusión, pero también de incertidumbre. Una de las dudas más recurrentes y que más preocupaciones genera entre los compradores es la relativa a las deudas de comunidad. ¿Asumo los impagos del anterior propietario? ¿Hay un límite? Como administrador de fincas senior en Soluciones y Mediaciones, con dos décadas de experiencia en el sector, puedo asegurarte que esta es una de las preguntas que más veces escucho en mis reuniones. Vamos a aclararlo, porque la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es clara al respecto.
La responsabilidad del nuevo propietario: lo que dice la LPH
La Ley de Propiedad Horizontal establece un marco muy concreto para la responsabilidad del nuevo propietario frente a las deudas comunitarias anteriores a la compra. Es fundamental entender el Artículo 9.1.e) de la LPH, que nos dice que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble de las cantidades adeudadas por los anteriores titulares.
Sin embargo, esta responsabilidad no es ilimitada. La Ley pone un «tope»: el comprador solo responde de las cantidades adeudadas correspondientes a la anualidad en la que se produce la adquisición y los tres años naturales inmediatamente anteriores. Es decir, si compraste tu piso en Madrid en enero de 2024, la comunidad podría reclamarte las cuotas impagadas de 2024 (desde la fecha de compra hasta fin de año) y las de 2023, 2022 y 2021. Cualquier deuda anterior a 2021 quedaría fuera de tu responsabilidad como nuevo propietario ante la comunidad.
Es un principio de «afección real», lo que significa que el inmueble queda vinculado al pago de esas deudas, independientemente de quién sea el dueño en ese momento. Esto protege a la comunidad, asegurando que pueda recuperar esos impagos, pero también pone un límite razonable a la responsabilidad del comprador.
La importancia de la certificación de deudas
Para evitar sorpresas, el momento clave es antes de la firma de la compraventa. Tu notario te pedirá (o debería pedirte) una certificación del estado de deudas con la comunidad, expedida por el secretario, con el visto bueno del presidente. Este documento es vital porque refleja el importe exacto de lo que el piso debe a la comunidad en ese momento.
La Ley obliga a que esta certificación se emita en el plazo máximo de siete días naturales desde que se solicita. Además, el secretario y el presidente responden de la exactitud de los datos que se incluyan en ella. Si este certificado dice que no hay deudas o que son menores de las que luego te reclaman, tienes un respaldo legal importante. Si no se aporta esta certificación o si tú, como comprador, exoneras expresamente al vendedor de aportarla, te expones a asumir deudas mayores sin previo aviso.
¿Qué pasa si la certificación era errónea o no me informaron?
Imagina que compraste tu piso en Madrid y la certificación de deudas (o la información que te dio el vendedor) indicaba que todo estaba al corriente, pero meses después, la comunidad te reclama impagos que entran dentro de ese plazo de la anualidad y los tres años anteriores. En este caso, tú, como nuevo propietario, seguirías siendo responsable frente a la comunidad por esas deudas dentro del límite legal establecido. La comunidad puede y debe reclamártelas.
Ahora bien, esto no significa que te quedes con la carga. Tendrías lo que se conoce como una «acción de repetición» contra el vendedor. Es decir, podrías reclamarle judicialmente a él el importe de esas deudas que te ha tocado asumir por su culpa o negligencia, o por haberte ocultado información. Este sería un pleito aparte, entre tú y el vendedor, pero la comunidad iría directamente contra ti.
El plazo de prescripción de las deudas comunitarias
Otro punto crucial que los vecinos del 5º suelen desconocer es que las deudas de la comunidad no duran para siempre. La reclamación de cuotas comunitarias está sujeta al plazo general de prescripción de cinco años, según el Artículo 1964 del Código Civil. Esto significa que la comunidad tiene cinco años para reclamar una cuota impagada desde el momento en que se hizo exigible.
Es importante no confundir este plazo de cinco años con el límite de los «tres años anteriores más la anualidad actual» que impone la LPH para el nuevo comprador. La prescripción es para la comunidad que reclama a *cualquier* propietario, mientras que la LPH 9.1.e) es el límite de la responsabilidad del *nuevo adquirente* por las deudas del *anterior propietario*.
Consejos prácticos para comunidades y compradores en Madrid
- Para el comprador: Exige siempre la certificación de deudas a la comunidad y léela con atención. Si el vendedor se niega a aportarla o te exonera de ello, desconfía y busca asesoramiento legal antes de firmar. Guarda toda la documentación de la compraventa.
- Para la comunidad: Mantened una gestión rigurosa de los impagos. Reclamad las deudas a tiempo para evitar la prescripción. Aseguraos de emitir certificaciones de deudas precisas y en plazo cuando se soliciten para una compraventa.
- Para todos: Ante cualquier duda, no improvises. Consulta a un profesional. La casuística es enorme y cada situación puede tener sus particularidades.
En Soluciones y Mediaciones, nuestra experiencia nos dice que la prevención es la mejor herramienta. Un buen asesoramiento legal y una administración de fincas profesional pueden ahorrarte muchos quebraderos de cabeza y, sobre todo, mucho dinero. Madrid es una ciudad dinámica, con un mercado inmobiliario exigente, y conocer tus derechos y obligaciones es fundamental para vivir tranquilo en tu comunidad.
No asumas riesgos innecesarios. Si te encuentras en esta situación o tienes cualquier duda sobre las deudas de tu comunidad, estamos aquí para ayudarte. Una gestión profesional es garantía de tranquilidad.