La brecha de precio entre obra nueva y vivienda de segunda mano se ha disparado: el metro cuadrado medio de una casa a estrenar alcanzó en 2024 los 2.528 €/m², frente a los 1.750 €/m² de la usada. Así lo revela el informe Vivienda de Obra Nueva 2025 de Tinsa, que confirma un sobreprecio del 44 % para el comprador que quiere estrenar vivienda.
Un esfuerzo financiero al límite
El mismo estudio calcula que financiar una vivienda nueva exige destinar el 49 % de la renta disponible de un hogar medio (13 puntos por encima de la media del mercado y muy lejos del 35 % recomendado por los expertos).
La subida de precios no da tregua
Los datos oficiales del INE corroboran la presión alcista: en el primer trimestre de 2025 los precios de la vivienda nueva crecieron un 12,2 % interanual, prácticamente al mismo ritmo que la segunda mano (12,3 %).
Focos calientes: costas y grandes capitales
- Málaga lidera las subidas: un 24,4 % de encarecimiento interanual en la obra nueva y valores que ya superan los máximos de la burbuja inmobiliaria en términos reales.
- Las mayores diferencias entre nueva y usada se observan en Barcelona, San Sebastián, Madrid, Bilbao y Palma, con sobrecostes de hasta un 59 %.
- En la Comunidad de Madrid la brecha varía del 32 % en Alcobendas al 3 % en Parla, mostrando cómo la localización puede aliviar —o disparar— el presupuesto.
¿Por qué la obra nueva es más cara?
El precio de la vivienda de nueva construcción viene determinado por varios factores que se retroalimentan. Por un lado, los costes de edificación se han encarecido de forma sostenida: los materiales básicos ―hormigón, acero, aislamiento térmico― y la mano de obra cualificada registran alzas continuas desde la pandemia, elevando el presupuesto base de cualquier promoción. A ello se suman las exigencias de eficiencia energética, cada vez más estrictas, que obligan a instalar cerramientos de altas prestaciones, sistemas de climatización avanzados y energías renovables integradas; todos estos componentes mejoran el confort y reducen las facturas futuras, pero incrementan el precio de salida. El tercer elemento decisivo es la escasez de suelo urbanizable en los grandes núcleos y polos turísticos: cuando la oferta de suelo finalista se agota, el valor del metro cuadrado construido sube automáticamente. Por último, la demanda procede en buena medida de compradores con mayor capacidad adquisitiva ―familias con rentas altas, inversores internacionales o sociedades patrimonialistas―, lo que consolida un nivel de precios más elevado que en la vivienda usada.
Tendencia 2025-2026: precios al alza, oferta contenida
El último Observatorio Inmobiliario de BBVA Research prevé que la vivienda (nueva y usada) se encarecerá otro 7,3 % en 2025 y un 5,3 % en 2026, siempre que la oferta de obra nueva siga por debajo de la demanda. El número de visados crecerá, pero no lo suficiente para equilibrar el mercado.
Recomendaciones de Soluciones y Mediaciones
Antes de elegir entre obra nueva y segunda mano, conviene realizar un análisis realista del esfuerzo financiero: si la cuota hipotecaria prevista supera el 35 % de los ingresos netos del hogar, es preferible explorar vivienda usada, barrios emergentes o fórmulas de copropiedad que alivien la carga inicial. También recomendamos estudiar a fondo el ahorro energético que ofrecen los edificios de nueva generación; nuestro equipo puede proyectar cuánto reducirá sus facturas y en qué plazo se amortizará la inversión extra. Si finalmente opta por una promoción en construcción, negocie todas las mejoras y ampliaciones de garantía antes de firmar el contrato, porque los márgenes de negociación se reducen drásticamente una vez entregada la vivienda. En el plano económico, diseñamos financiaciones a medida combinando hipoteca, préstamos puente o pagos fraccionados con la promotora para minimizar la entrada. Y, por supuesto, revisamos los estatutos comunitarios y la previsión de cuotas: instalaciones como piscina, zonas verdes o geotermia pueden disparar el gasto mensual si no están correctamente dimensionadas.
Fuente: «Idealista»