Una reciente resolución de la Audiencia Provincial de Málaga obliga a un propietario a retirar un cerramiento tipo Lumon instalado sin autorización de la comunidad. El tribunal entiende que estas “cortinas de cristal” alteran la estética y la fachada, por lo que no pueden ejecutarse “por la vía de hecho” sin el acuerdo comunitario correspondiente.
Qué exige la LPH: mayoría de 3/5 y autorización administrativa
Tras la reforma de 2013, los cerramientos de terrazas se encuadran en el art. 10.3 b) LPH, que pide dos llaves:
-
Aprobación en junta por 3/5 del total de propietarios y 3/5 de cuotas.
-
Licencia/permiso municipal previo (autorización administrativa).
Además, los ausentes pueden mostrar oposición en 30 días (régimen del art. 17 LPH).
¿“Cortina de cristal” desmontable = obra menor? También necesita acuerdo
Aunque sea móvil o desmontable, el acristalamiento tipo Lumon modifica la envolvente y la estética de la fachada, por lo que no queda exento del permiso de la comunidad. La jurisprudencia y la práctica administrativa lo tratan como cerramiento a todos los efectos.
Riesgos de cerrar sin permiso: de la impugnación al desmontaje
Si ejecutas el cerramiento sin seguir el procedimiento, la comunidad puede impugnar el acuerdo inexistente y solicitar restitución de la terraza a su estado original. Los juzgados vienen dictando órdenes de demolición/desmontaje y el afectado puede afrontar sanciones urbanísticas y costes de retirada.
Cómo hacerlo bien: checklist SYM para presidentes y propietarios
-
Consulta técnica (arquitecto/instalador) con memoria, planos y fotografías para valorar impacto en fachada.
-
Pide informe urbanístico y tramita licencia o comunicación previa según ordenanza local.
-
Convoca la junta con punto específico: “Cerramiento de terraza con cortinas de cristal. Art. 10.3 b) LPH”. Adjunta propuesta e informe técnico.
-
Votación 3/5 doble mayoría (propietarios y cuotas). Recoge el acuerdo con detalle (modelo, color, sistema, mantenimiento) para homogeneizar la estética.
-
Notifica a ausentes y respeta el plazo de 30 días para oposición.
-
Ejecución: presenta la licencia al administrador y coordina plazos y medidas de seguridad en obra.
-
Archivo: guarda acta, proyecto, licencia y garantías para futuras incidencias.
Preguntas frecuentes rápidas
-
¿Y si ya hay otros cerramientos en el edificio? No legitiman el tuyo: si se hicieron sin permiso, no crean precedente; si están autorizados, ajústalo a las mismas condiciones.
-
¿Puede exigirse unanimidad? En general no para cerramientos (rige 3/5 + licencia), salvo que afecte al título constitutivo o suponga transformaciones no amparadas por el 10.3 b). Consulta caso a caso. El Derecho
-
¿Basta el permiso municipal? No. Comunidad y Ayuntamiento son vías complementarias: necesitas ambas.
Si valoras cerrar tu terraza con un sistema tipo Lumon, evita conflictos: licencia municipal + acuerdo 3/5 en junta, con condiciones estéticas claras. En SYM (Soluciones y Mediaciones) te ayudamos a preparar la documentación, redactar el punto de orden del día, verificar mayorías y mediar para que el proyecto salga legal y homogéneo.
Fuente Idealista