Resumen del caso: ascensor sí, derribo de escalera no
Un Juzgado de Primera Instancia de Burgos ha resuelto que los propietarios deben costear la instalación del ascensor por ser una obra necesaria de accesibilidad, pero no están obligados a pagar la demolición y reconstrucción de la escalera cuando esa reforma no es imprescindible para eliminar barreras arquitectónicas. La sentencia distingue entre lo estrictamente necesario y lo que son mejoras que encarecen el proyecto sin justificación técnica suficiente. No es firme y puede ser recurrida.
Qué dice la LPH sobre accesibilidad y mayorías
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) obliga a ejecutar las obras necesarias para garantizar la accesibilidad —como instalar un ascensor— incluso aunque haya vecinos que voten en contra, siempre que el coste repercutido anual no exceda de 12 mensualidades ordinarias o exista financiación/ayudas que cubran gran parte del presupuesto. Además, cuando la obra se aprueba válidamente, la comunidad debe asumir el gasto. Para actuaciones que van más allá de esa finalidad (mejoras), la norma exige mayorías reforzadas y, en ciertos supuestos, incluso unanimidad si se altera el título constitutivo.
El criterio del juzgado: proporcionalidad y necesidad
En el caso de Burgos, la comunidad aprobó instalar un ascensor y, a la vez, demoler la escalera para construir una nueva. La jueza consideró probado que existían alternativas técnicas menos invasivas para colocar el ascensor sin derribar toda la escalera; por ello, ordena repartir el coste del ascensor entre todos los propietarios, pero excluye el pago de la demolición por tratarse de una mejora no imprescindible. El fallo subraya que presupuestos que incluyen partidas no necesarias o que encarecen en exceso la obra no pueden imponerse como si fueran de accesibilidad obligatoria.
¿Hasta dónde llega el “obligatorio”? Diferencia entre obras necesarias y mejoras
- Obras necesarias (obligatorias): las que eliminan barreras y garantizan un uso adecuado del edificio (p. ej., instalar el ascensor o adaptar el portal). Se ejecutan con las reglas de art. 10.1 LPH y, en su caso, con la mayoría simple prevista para accesibilidad.
- Mejoras: actuaciones útiles pero no imprescindibles para la accesibilidad (p. ej., derribar y rehacer toda una escalera cuando bastaría adaptarla). Requieren mayorías reforzadas y no pueden cargarse como si fueran estrictamente necesarias.
Claves prácticas para presidentes y administradores
- Informe técnico comparativo: pide al técnico que detalle opciones (con y sin derribo) y justifique por qué una solución es imprescindible. Este documento es decisivo si hay impugnaciones.
- Presupuesto desglosado: separa partidas de accesibilidad obligatoria de las de mejora. Así, lo necesario se aprueba y reparte con arreglo al art. 10.1; lo demás, solo si se logran las mayorías exigidas.
- Control del umbral de 12 mensualidades: calcula la repercusión anual por propietario y descuenta ayudas/subvenciones. Si supera el límite sin acuerdo válido, puede ser impugnable.
- Actas claras y orden del día preciso: distingue en la convocatoria entre “instalación de ascensor (obligatoria)” y “reforma de escalera (mejora)”. Evita acuerdos confusos que mezclen conceptos.
- Revisión jurídica antes de derramas: si el presupuesto incluye partidas dudosas o discutibles, somételas a votación específica con el régimen de mayorías correcto para blindar el acuerdo.
Si eres propietario: cómo defender tus derechos
- Pregunta por alternativas: exige que el técnico compare soluciones menos invasivas si se plantean obras caras “colaterales”. Idealista
- Revisa el acta y la mayoría aplicada: si a una mejora se le ha dado tratamiento de accesibilidad obligatoria, podrías impugnar el acuerdo por defecto de mayorías. BOE
- Atento a la proporcionalidad: incrementos de coste muy elevados sin necesidad técnica clara (en el caso analizado, el derribo elevaba el presupuesto en más del 50%) son un indicio de desproporción.
La sentencia de Burgos lanza un mensaje nítido: la accesibilidad es un deber legal y debe financiarse; pero no todo vale para cargar costes a los propietarios. Las obras extra (como demoler la escalera) solo prosperan con el régimen de mayorías y la justificación técnica adecuados. En Soluciones y Mediaciones (SYM) te ayudamos.
Fuente: Idealista