CUESTIÓN 4
Las terrazas o patios que son cubiertas del edificio y que figuran en la escritura de división horizontal como de titularidad del propietario, ¿a quién le corresponde la conservación y mantenimiento? ¿Y en el caso de las terrazas a nivel?
ACUERDO 4
En virtud del artículo 396 del Código Civil, tanto las terrazas como las cubiertas tienen la consideración de elementos comunes del edificio así como los elementos estructurales, dentro de los cuales, se encuentran incluidos la capa de impermeabilización o tela asfáltica.
Estos elementos no dejan de ser comunes por el hecho de que un propietario, dada la ubicación de su vivienda o local, tenga atribuido su uso privativo o incluso aparezca este elemento como titularidad privada.
En consecuencia, el mantenimiento ordinario de la terraza-cubierta o de la terraza a nivel le corresponde al propietario que hace uso de la misma, dentro del cual, se encuentra incluido, el mantenimiento y conservación del pavimento, del sumidero, limpieza y eliminación de restos vegetales, etc…, por lo que cuando hay daños por ausencia o dejación de este mantenimiento ordinario le corresponde asumir su reparación al propietario que tenga asignado el uso privativo de la terraza o incluso su titularidad.
Cuando los daños tienen su origen en un problema en la capa de impermeabilización o tela asfáltica le corresponderá la reparación a la comunidad como obras de conservación y mantenimiento del edificio tal y como establece el artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal.
En resumen, pueden darse tres supuestos determinados por un informe técnico:
1. La humedad sea originada por un incorrecto mantenimiento del suelo o un mal uso de dicha terraza por parte del propietario: debe sufragar la reparación el propietario.
2. La humedad sea originada únicamente por un defecto en la capa de impermeabilización o tela asfáltica: dado el carácter de elemento estructural y, por lo tanto, común, debe sufragar la reparación la comunidad como obra necesaria de conservación y mantenimiento del edificio.
3. La humedad es originada por ambas causas, es decir, incorrecto mantenimiento del propietario y el deterioro propio de la capa generalmente por el paso de los años: en estos casos, suele repartirse los gastos de reparación al 50% o lo que acuerden las partes.
En consecuencia, el propietario que dada la ubicación de su vivienda o local tiene atribuido el uso privativo de la cubierta, deberá sufragar los gastos derivados de su mantenimiento ordinario derivados de su uso pero no de los derivados de la reparación de la asfáltica al ser elementos de carácter estructural, salvo que en los estatutos o normas contenidas en la División Horizontal se establezca que la reparación de la impermeabilización le corresponde a los propietarios que tienen asignado el uso privativo de la cubierta.